ワンルームマンション投資で初期費用はいくらかかる?内訳や資金の管理方法を解説
ワンルームマンション投資を始める際、初期費用は重要な要素のひとつです。物件価格以外にも様々な諸経費が発生するため、適切な資金計画を立てる必要があります。
この記事では、ワンルームマンション投資の初期費用について解説します。
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目次
Toggleワンルームマンション投資の初期費用の内訳
ワンルームマンション投資を行う際には、物件価格だけでなく、さまざまな初期費用が発生します。ここでは、頭金と諸費用に分けてそれぞれの内訳を解説します。
頭金
頭金は、融資を受ける際に自己資金として支払うお金のことを指します。頭金を多く支払うほど、融資額が少なくなり、返済負担を軽減できます。
ワンルームマンション投資の頭金は、15%~30%程度が相場とされています。例えば、1,500万円の物件を購入する場合、頭金は300万円から450万円程度になる計算です。
反対に頭金を少なくすれば手元に残る資金は多くなりますが、返済負担は大きくなります。
頭金は、金融機関でローンの手続き時に求められることが多く、頭金を多く入れることで融資条件が良くなったりもします。頭金は多く支払うべきか、少なくすべきか、投資家によって異なるため、慎重に検討しましょう。
諸費用
ワンルームマンション投資において、物件価格以外にも多くの諸費用が発生します。ここでは、その諸費用について見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、物件購入時に不動産会社へ支払う手数料のことです。金額は下記の計算式で算出できます。
上記の計算式は、物件価格が税別で6万円を超える場合の算出方法です。物件価格が税別で6万円以下の場合は、仲介手数料は物件価格の5%となります。
仲介手数料は、上記の金額の1割を上限に前払いが認められています。
登記費用
登記とは、不動産の所有権を公的に証明するための手続きであり、これを行うことで自分がその物件の所有者であることを法律的に認められます。登記費用は、主に登録免許税と司法書士の手数料から構成されます。
登録免許税は、物件の価格に応じて課税される税金で、一般的には物件価格の0.4%が目安とされています。この税金は、登記を行う際に一度だけ支払うもので、物件の取得時に必ず発生します。
また、司法書士の手数料も登記費用に含まれます。司法書士は、登記手続きを代行してくれる専門家であり、その費用は依頼する司法書士によって異なりますが、通常は数万円程度が相場です。
登録免許税
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に必要な税金です。税額は以下のとおりです。
- 所有権移転登記:不動産の固定資産税評価額 × 1.5%
- 抵当権設定登記:借入額 × 0.4%
所有権移転登記は不動産の名義変更、抵当権設定登記は不動産を担保にして借入をすることを意味します。
司法書士の手数料
司法書士の手数料は、登記手続きの代行を依頼した場合に発生します。
司法書士に依頼する場合の手数料の相場は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記:1万円~3万円
- 抵当権設定登記:1万円~3万円
司法書士に依頼せず自分で手続きを行う場合は、手数料は発生しません。
ローン事務手数料
ローン事務手数料とは、融資を受ける際に金融機関に支払う事務手数料のことです。手数料の相場は、融資額の2%~3%です。
融資を受ける際は、金融機関によって手数料の有無や金額が異なるため、事前に確認しておきましょう。
保険料(火災保険料、地震保険料など)
ワンルームマンション投資では、火災保険料と地震保険料の2つの保険料が必要です。
火災保険は、火災や落雷、風災、雪災、盗難などによる損害を補償する保険です。地震保険は、地震や津波、噴火による損害を補償する保険です。
火災保険は、契約期間が1年・2年・3年のいずれかで、保険料は年間3万円~5万円程度です。地震保険は、火災保険とセットで加入する必要があり、保険料は年間3万円~5万円程度になります。
火災保険と地震保険の保険料は、物件の立地や築年数、構造によって異なります。
ワンルームマンション投資の初期費用の見積もりと管理
ここでは、ワンルームマンション投資における初期費用の見積もりとその管理について見ていきましょう。
費用の見積もり
ワンルームマンション投資の初期費用は、物件価格の約20%~30%の頭金、仲介手数料、登記費用などが含まれます。
またランニングコストには、税金、修繕費用、入居者募集費用などが含まれます。
金融機関からの融資(ローン)を利用する場合は、手元に残る資金と初期費用のバランスを考えながら頭金を設定する必要があります。
財務計画の作成
ワンルームマンション投資における財務計画とは、収支の見通しを立てることです。
収支の見通しを立てる際は、以下の項目を確認しておきましょう。
- 家賃収入
- 返済額
- 手残り
家賃収入は、物件の立地や設備、築年数などから算出します。返済額は、借入額や金利、返済期間から算出します。手残りは、家賃収入から返済額を引いた金額です。
手残りがプラスであれば問題ありませんが、マイナスの場合は、家賃収入を増やすか、返済額を減らす必要があります。
年間の収支予算を立て、収支予算書を作成し、キャッシュフローの管理を行い、不測の事態に対するリスク対策を考えておくようにしましょう。
自己資金と融資のバランス
自己資金の目安は物件価格の1割~3割とされています。
ワンルームマンション投資では、自己資金を多く用意できれば、融資額を少なくできますが、手元に残る資金は少なくなります。一方で、自己資金が少ないと手元に残る資金は多くなりますが、融資額は多くなります。
手元に残る資金が少ないと、突発的な出費に対応できず、投資を続けられなくなるリスクが高まります。反対に、手元に残る資金が多すぎても、投資効率が悪くなります。
そのため、自己資金と融資のバランスは重要です。手元に残る資金と融資額のバランスを見ながら、適切な資金計画を立てましょう。
融資については、複数の機関の条件を確認するようにしましょう。
まとめ・自己資金0円でもワンルームマンション投資を始められる
ワンルームマンション投資の自己資金(頭金)は15%~30%程度用意しておくとローンが通りやすいという点で安心です。しかし、自己資金が0円でもワンルームマンション投資を始められるケースがあります。
物件の価値や融資を受ける人の属性が高ければ、場合によっては自己資金0円、フルローンで物件を購入できます。
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