ワンルームマンション投資の収支とは？収益性や収支をプラスにする方法、注意点など解説
ワンルームマンション投資は、不動産投資の一つで、家賃収入や資産価値の増加を目指す方法です。本記事では、ワンルームマンション投資の収益性や収支に関して解説していきます。
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ワンルームマンション投資の収益性
ワンルームマンション投資の収益性は、地域や物件の立地や特性によって大きく異なります。ここでは、まず東京都内と地方における違いについて見ていきましょう。
東京都内の収益性
東京都内でのワンルームマンション投資は、特に都心部では需要が高く、安定した家賃収入を得られます。これには、東京都内のワンルームマンションは交通の便が良く、生活利便性が高いため、入居者が途切れにくいという利点があるためです。
具体的には、東京都内のワンルームマンションの平均的な利回りは、約3.5%～5%程度とされています。この利回りは、地方都市に比べて高めであり、投資家にとって魅力的な選択肢となります。
また、東京都内では人口が増加傾向にあり、将来的な資産価値の上昇も期待できるため、長期的な視点での投資が有効です。
ただし、東京都内の不動産市場は競争が激しく、物件選びには慎重さが求められます。立地や物件の状態、周辺環境などをしっかりと分析し、適切な投資判断を行うことが重要です。
地方の収益性
地方では、物件の購入価格が比較的安価であるため、初期投資を抑えることができる点が魅力です。しかし、家賃収入の面では、東京都内に比べて低い傾向があります。これは、地方の人口減少や経済状況の影響を受けやすいためです。
地方のワンルームマンション投資では、地域の需要をしっかりと把握することが重要です。例えば、大学や企業が多いエリアでは、学生や単身赴任者向けの需要が見込めるため、安定した家賃収入を得やすいでしょう。一方で、過疎化が進む地域では、空室リスクが高まり、収益性が低下する可能性があります。
また、地方の物件は、リフォームやリノベーションを行うことで価値を高める余地がある場合もあります。これにより、家賃を引き上げることができ、収益性を改善することが期待できます。地方でのワンルームマンション投資は、慎重な市場分析と戦略的なアプローチが求められます。
ワンルームマンションの収支はトータルで考える
ワンルームマンション投資の収支は、家賃収入と支出の差額だけでなく、売却益や減価償却費も含めたトータルで考える必要があります。 トータルで考えた場合の収支は、以下の式で求められます。
減価償却費は、税金の支出に影響するため、収支に含める必要があります。減価償却費は、所有している不動産の資産価値が減っていくことを表したもので、税法上は経費として計上できます。
また、売却益は、所有している不動産を売却したときの利益のことです。売却益は、購入価格と売却価格の差額で求められます。
ワンルームマンション投資における収支とは
ワンルームマンション投資における収支は、以下のとおりです。収支は、収入から支出を引いた額で算出できます。ここでは、収入と支出の項目で見ていきましょう。
収入の項目一覧
ワンルームマンション投資における収入の項目は、以下のとおりです。
- 家賃収入（入居者から毎月支払われる家賃）
- 駐車場収入（駐車場を設けている場合に得られる収入）
- 礼金（入居時に家賃の1-2ヶ月分を支払う費用）
- 更新料（入居者が契約更新時に支払う費用）
- 保険料（入居者が火災保険や家財保険などの保険に加入している場合に支払う費用）
- 広告宣伝費（空室対策として広告を出した場合に支払う費用）
- 設備修理費（エアコンや給湯器などの設備が故障した場合に修理する費用）
- 修繕積立金（マンションの修繕に備えて積み立てておく費用）
支出の項目一覧
ワンルームマンション投資における支出の項目は、以下のとおりです。
- ローン返済
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税
- 各種保険料
- 税金
- 広告費
- 空室損・滞納損
以上のように、ワンルームマンション投資における支出項目は多岐にわたります。これらをしっかりと把握し、収支計画を立てることで、より安定した投資を行うことができるでしょう。
ワンルームマンション投資の収益をプラスにする方法
ワンルームマンション投資の収益をプラスにする方法は、以下のとおりです。
- 実質利回りを計算する
- ローンの借り換えを検討する
- 一部繰り上げ返済をする
- 信頼できる不動産会社に依頼する
順番に解説していきます。
実質利回りを計算する
実質利回りとは、表面利回りから諸経費を引いた実質的な利回りのことです。実質利回りは、以下の式で計算できます。
表面利回りは、年間収入を購入価格で割ったものです。表面利回りは、実際の収益性を把握するには不十分です。なぜなら、表面利回りは諸経費を考慮していないからです。 ワンルームマンション投資の収支をプラスにするには、実質利回りを重視して投資する必要があります。
ローンの借り換えを検討する
金利が低い金融機関に借り換えれば、月々の返済額を減らせるため、収支を改善できる可能性があります。ただし、借り換えには手数料や事務手数料が発生するため、注意が必要です。手数料が発生しても、借り換えた方が得になるのかを事前にシミュレーションしておきましょう。
一部繰り上げ返済をする
手元に余裕資金がある場合は、一部繰り上げ返済をするのも有効です。 一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、借入金の一部を返済することです。
返済額は、全額繰り上げ返済・一部繰り上げ返済・期間短縮の3つから選べます。 一部繰り上げ返済をするメリットには、利息を減らせるまた、返済負担を軽減できる点が挙げられます。
信頼できる不動産会社に依頼する
ワンルームマンション投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社に依頼するのが一番の近道です。不動産会社の中には、投資家の利益を考えずに自社の利益を優先する会社もあります。信頼できる不動産会社の見極め方は、以下のとおりです。
- 投資家の利益を考えた提案をしてくれる
- 不動産投資に関する知識が豊富
- 担当者の対応が丁寧で誠実
- 長期的なサポートをしてくれる
不動産会社選びに失敗しないためにも、複数の不動産会社への相談をおすすめします。
ワンルームマンション投資の収支で注意すべき点
ワンルームマンション投資の収支で注意すべき点は、以下の4つです。
- 空室リスクがある（空室の長期化）
- ローンの金利上昇リスクがある
- 家賃下落リスクがある
- 売買のタイミングを逃さないようにする
それぞれ順番に解説していきます。
空室リスクがある（空室の長期化）
ワンルームマンション投資は、空室リスクがある点に注意が必要です。 空室リスクとは、入居者がいない状態のことを指します。入居者がいない状態が続くと、家賃収入が得られず、支出だけが発生する状態になってしまいます。
また、空室の長期化は、空室リスクが長期間続くことを指します。空室の長期化が起こると、手元資金が枯渇してしまう可能性もあるため注意が必要です。
ローンの金利上昇リスクがある
変動金利型のローンを利用している場合、金利上昇によって返済額が増えてしまうリスクがあります。 金利の動向を常にチェックし、固定金利への切り替えや、金利上昇に備えた資金計画を立てることが重要です。リスクを軽減するためには、事前にシミュレーションを行い、最悪のシナリオを想定しておくことが賢明です。
家賃下落リスクがある
家賃下落リスクは、以下の要因によって引き起こされます。
- 築年数が古くなる
- 供給過多になる
- 立地の人気がなくなる
家賃下落リスクを避けるためには、築年数が新しく、供給過多になっていない人気エリアの物件に投資するのが理想です。
売買のタイミングを逃さないようにする
ワンルームマンション投資は、売却益を得ることも収益の一つです。 売却益を得るためには、売買のタイミングを逃さないようにする必要があります。 市場の動向や物件の状態によって売却のタイミングは異なりますが、
- 市場の動向が上向きのとき
- 物件の状態が良いとき
- 購入から5年以内のとき
これらのタイミングで売却するのが一般的と言われています。
ワンルームマンション投資で収益がマイナスになった場合
ワンルームマンション投資で収益がマイナスになった場合は、以下の対策を検討してみてください。
- ローンの支払い額を減らす
- 収益性が低いマンションには投資しない
- 売却を検討する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ローンの支払い額を減らす
ワンルームマンション投資で収益がマイナスになった場合、ローンの支払い額を減らすのも一つの手です。具体的には、以下の方法があります。
- 借入額を減らす
- 返済期間を延ばす
- 金利の低い金融機関に借り換える
ローンの支払い額を減らすことで、手元に残るお金が増えるため、収支がプラスに転じる可能性があります。
収益性が低いマンションには投資しない
ワンルームマンション投資は、収益性が低いマンションに投資すると、収支がマイナスになりやすいです。 収益性が低いマンションの特徴は、以下のとおりです。
- 築年数が古い
- 駅からの距離が遠い
- 間取りが1K・1DK・1LDKのマンション
- 設備が充実していない
収益性が低いマンションに投資すると、空室リスクや家賃下落リスクが高まります。投資する前に、収益性が低いマンションに該当しないか確認しておきましょう。
売却を検討する
ワンルームマンション投資で収益がマイナスになった場合、売却を検討するのも一つの手です。売却のタイミングは、以下のとおりです。
- 資産価値が下がる前
- 売却益が出るうちに売却する
- 買い手が見つかるうちに売却する
売却のタイミングを逃すと、資産価値が下がってしまったり、売却益が出なくなったりするので注意しましょう。
まとめ
本記事では、ワンルームマンション投資の収益性や収支をプラスにする方法、注意点などについて解説しました。 ワンルームマンション投資は、立地や物件選びを間違えなければ、安定した家賃収入を得られる投資方法です。ぜひ本記事を参考に、収支をトータルで考えながら、ワンルームマンション投資を検討してみてください。
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