築古の収益物件を売却したい人必見！高く売るコツや押さえておきたい注意点を解説

築古収益物件の売却は、投資家にとって重要な決断ポイントです。築年数を重ねた物件には独自の魅力がある一方で、維持管理や収益性の面で課題も存在します。
そこで、今回の記事では、築古収益物件の売却に関する基礎知識から物件価値を高める準備、法的手続きの注意点について詳しく解説します。

＞＞クレドへ売却の相談をする
＞＞クレドへ売却査定を依頼する

築古収益物件の売却における基礎知識

ここでは、まず築古の収益物件の売却における基礎知識をおさらいしていきましょう。

築古物件の特徴

築古物件は、一般的に築年数がかなり経過した物件のことを指します。これらの物件は、法的に明確な定義はありませんが、不動産業界ではおよそ30年以上の築年数の建物を指すことが多いようです。

築古物件は、特にリノベーションやリフォームを施すことで新たな価値を生み出せる可能性があります。また、築古物件は新築物件と比べて価格が抑えられているため、投資家にとっては手頃な価格で収益を得るチャンスともなります。

しかし、築古物件には維持管理の難しさや、収益性の低下といった課題も存在します。市場価値を最大化するためには、物件の状態や周辺環境、賃貸需要などを考慮し、適切な戦略を練ることが重要になってきます。特に、地域の市場動向を把握し、需要が高まっているエリアでの物件を選ぶことが、売却成功につながります。

築古物件の売却時に考慮すべき要素とは

築古物件を売却する際には、まず物件の構造や耐震性能を確認しましょう。

築年数が経過している物件は、老朽化や設備の劣化が進んでいる可能性があるため、これらの点を正確に把握したうえで、適切な修繕やリノベーションを行うことが求められます。これまでの修繕履歴を整理し、また大規模修繕が必要な場合はその計画を立てる必要があります。

次に、売却の目的やタイミングも重要です。入居率と賃料水準の推移などを把握した上で、短期的な利益を追求するのか、それとも長期的な資産形成を目指すのかによって、売却戦略は大きく変わってきます。また、市場の動向を見極めることも欠かせません。需要が高まっている時期に売却することで、より良い価格での取引が期待できます。さらに、売却に伴う法的手続きや税金の問題なども考慮の対象になるため、押さえておきましょう。

築古収益物件の価値を高める売却前の準備

ここでは、築古の収益物件を売却する際に必要となる、事前の準備について確認していきましょう。

効果的なリノベーションと修繕

築古収益物件の売却において、リノベーションや修繕は物件の市場価値を大きく向上させる重要な要素です。

まず、物件の状態を正確に把握し、どの部分が修繕を必要としているのかを明確にしましょう。その際、費用対効果の高い改修箇所の選定をすることがポイントです。改修すべき設備を新しくすることで物件の魅力を高めることができ、収益性の向上にもつながります。

また、現代的なデザインや省エネ等の設備を導入することで、エネルギー効率改善による付加価値を創り出すことも可能です。
過剰な投資は避けつつ、適切なバランスを保つことで、売却時の利益を最大化に努めましょう。

収益性の向上策

収益性の向上策として挙げられるのは、賃料の見直しを行うことです。具体的には、周辺物件の費用相場と比較して適正価格に設定します。市場の動向を把握し、需要に見合った賃料であれば、空室率を下げることも期待できます。

また、入居者の満足度を高めるために、共用部分の清掃や設備のメンテナンスなどを定期的に実施したり、スペースの余りがあるなら駐車場の活用など新たな収益源の開拓も検討してみましょう。

結果として、管理コストの見直しや効率化につながります。

物件資料の整備と情報開示

物件の基本情報や過去の修繕履歴、収支状況などを詳細にまとめた資料をまとめておきましょう。建物の診断書の取得と開示も重要なポイントになります。

物件の写真や間取り図、周辺施設の情報などを含めて、将来の収益予測ができるビジュアル資料を用意してみましょう。これにより、買い手は物件の具体的なイメージを持つことができます。その結果、購入意欲を高められる期待ができます。

特に築古物件の場合は、リノベーションの可能性や独自の魅力を強調することが、売却成功のカギとなります。

築古収益物件を売却する際のポイントやコツ

ここでは、築古収益物件を売却する際のポイントやコツを解説していきます。

ターゲット層の明確化と適切なアプローチ

1つ目のポイントは、ターゲット層の明確化です。まず、投資家層を分類し、各層に見合ったアピールポイントを洗い出しします。

例えば、若いファミリー層や学生向けの賃貸物件としての魅力をアピールする場合、周辺の教育機関や生活の利便性を強調することが効果的です。ほかにも、リノベーションを施した物件であれば、デザインや機能性を重視する層に向けたマーケティングが求められるでしょう。

次に、ターゲット層に対して適切なアプローチを行うことも重要になります。広告やSNSなどのオンラインマーケティング、不動産投資セミナーなどを活用して、適切な層にリーチする戦略を立ててみましょう。さらに、オープンハウスや内覧会を開催し、実際に物件を見てもらうことで、購入意欲を高めることができます。

物件の魅力を最大限に引き出す提案

物件の魅力を最大限に惹き出すには、まず物件の特徴をしっかりと把握し、その独自性をアピールすることが重要です。築年数が経過している物件には、設備等の老朽化がリスクとして挙げられますが、内装や外観の改善を行うことで、物件の印象を大きく変えることができます。

また、物件の立地の将来性や周辺環境の魅力を強調したり、リノベーション、大規模修繕を施すことで物件の価値が向上する可能性も掲示できます。

物件の価格設定と交渉のテクニック

市場価格を正確に把握し、周辺の類似物件の取引価格や賃料相場をリサーチすることで、適正価格を見極められます。また、物件の状態や立地、収益性を考慮した上で価格を設定することが重要です。適正価格の算出方法には、収益還元法などを用いると良いでしょう。

価格交渉においては、初めに提示した価格からの値引き幅をあらかじめ考えておくなど戦略的なアプローチをできるようにしておきましょう。ほかにも、買い手側のニーズを理解し、決済日の調整など、条件面で柔軟な対応も考えておくことをおすすめします。売り手と買い手の信頼関係を築くことも、交渉を有利に進めるために重要なポイントです。

築古収益物件売却時の法的手続きと注意点

築古収益物件を売却する際には、法的手続きが不可欠です。ここでは、売却手続きに必要な書類や税金の計算など注意点を解説していきます。

必要な法的手続きと書類

必要な書類は以下になります。

書類や資料の他には、鍵や敷金なども用意する必要があります。

税金について

築古収益物件を売却する際には、税金対策と節税方法をしっかりと考慮することが重要です。

これらは、売却時期によっても税金の負担が変わることがあります。例えば、所有期間が5年を超えると、税率が軽減される特例が適用される場合があります。
特定の条件を満たすことで適用される控除制度や、他の不動産との損益通算を利用することで、税負担を軽減することが可能です。

税金に関する知識を深め、場合によって専門家のアドバイスを受けることも、賢い売却戦略のひとつと言えるでしょう。

売却トラブル防止のための注意点

築古収益物件の売却においては、トラブルを未然に防ぐための注意が必要です。契約書の内容を十分に確認し、特に特約事項や瑕疵担保責任について明確にしておくことが大切です。これにより、売却後に発生する可能性のあるトラブルを軽減できます。

また、売却に関する重要な情報は、誠実に開示することが求められます。隠し事があると、信頼関係が損なわれ、法的な問題に発展することもあります。さらに、売却後のアフターフォロー体制なども整えておくことも重要です。専門家のアドバイスを受けたり、不動産業者や弁護士に相談することは、法的なリスクを減らし、安心して売却を進めることができるでしょう。

まとめ

築古収益物件の売却は、投資家にとって多くの選択肢と課題が伴います。適切な知識と戦略を持つことで、投資家にとって大きな利益をもたらすチャンスとなるでしょう。
クレドでは、投資物件の売却相談を承っております。お気軽にご相談ください。

＞＞クレドへ売却の相談をする
＞＞クレドへ売却査定を依頼する

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。