不動産投資しているサラリーマンのための確定申告攻略法！必要書類や手順を解説
不動産投資で給与以外の収入を得るとき、確定申告に頭を悩ませるサラリーマンは多いのではないでしょうか。サラリーマンは確定申告する機会があまりないため、疑問や不安があるのも当然です。不動産投資による収入は、給与とは違い一定額を超えると、自分で確定申告し納税しなければなりません。
この記事では、不動産投資しているサラリーマンに向けて、確定申告の手順や必要書類を分かりやすく解説します。正しい知識があれば節税対策もできるため、ぜひ参考にしてください。
不動産投資で20万円以上の所得があれば確定申告が必要
サラリーマンの方は、不動産投資で20万円を超える所得があれば、確定申告しなければなりません。厳密にいうと、確定申告が必要なのは、会社からの給料以外の所得合計額が20万円を超えるケース。つまり、不動産投資以外に副業している場合は、副業による所得も含まれます。
ただし、所得が20万円以下の場合であっても確定申告することで所得税が還付されることも。義務ではありませんが、節税できる可能性もあるため、所得額にとらわれず確定申告することをおすすめします。
確定申告が必要か否かは所得により決まるため、不動産投資による所得の計算方法を確認しておきましょう。
不動産所得の計算方法
不動産投資による所得「不動産所得」は「不動産収入－経費」で算出します。単純に得られた収入ではないため注意が必要です。
ちなみに、所得税は「課税所得（不動産所得－所得控除）×税率－税額控除」で計算します。所得税を節税するには課税所得を減らすことがポイントになるのです。
不動産投資の収入と経費
不動産所得を計算するために「不動産収入」と「経費」について理解しておかなければなりません。不動産投資における主な収入と経費は以下のとおりです。
| 収入 | ・家賃
・管理費 ・礼金 ・更新料など |
| 経費 | ・管理委託料（管理会社に管理委託している場合）
・損害保険料 ・不動産購入時の司法書士や税理士への報酬 ・入居斡旋に関わる費用（広告費や仲介料など） ・建物維持管理費（修繕積立金を含む） ・建物部分の減価償却費 ・住宅借入金の金利など（経費にできるのは金利のみ） |
経費として計上できるものは多岐にわたります。無駄な税金を払わないためにも把握しておきましょう。
青色申告なら節税できる
確定申告には「青色確定申告」と「白色確定申告」の2種類がありますが、多くの恩恵を受けられる青色申告がおすすめです。
青色申告の最大の魅力は特別控除が受けられること。控除額は以下の3パターンあります。
| 特別控除額 | 帳簿の方法 | 条件 |
| 10万円 | 単式簿記 | 特になし |
| 55万円 | 複式簿記 | 10室程度以上の事業的規模 |
| 65万円 | 複式簿記 | 事業的規模かつe-Tax申請 |
マンション1室の不動産投資でも10万円の特別控除が受けられます。特別控除は不動産収入から直接控除できるため、課税所得を減額でき所得税の節税につながるのです。
青色申告は、特別控除のほか「3年間の赤字繰越し」と「損益通算」も可能です。赤字の繰越しは、3年後まで赤字を繰り越せ、黒字の年の所得から赤字分を控除することで所得を減らせます。
損益通算は、不動産所得の赤字を給与所得から控除。給与所得を減らせるため、結果的に節税につながります。
一方、白色申告は特別控除などの恩恵はありません。さらに平成26年からは白色申告も帳簿付けが義務付けられたため、現状では白色申告を選択するメリットはないでしょう。
確定申告の事前準備から提出までの流れ
ここからは確定申告の具体的な手続き方法について、事前準備から提出まで順を追って解説します。必要書類も紹介しますので、確定申告を控えている方は参考にしてください。
- 税務署に青色申告承認申請書を提出する ※白色申告は不要
- 取引の帳簿付けをおこなう
- 必要書類を準備する
- 青色申告決算書または収支内訳書を作成する
- 確定申告書Bを作成する
- 税務署に申請する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1. 税務署に青色申告承認申請書を提出する ※白色申告は不要
青色申告する場合は、税務署に青色申告承認申請書を提出しなければなりません。提出期限は、不動産投資を開始してから2カ月以内です。すでに2カ月を経過している場合（白色申告から青色申告へ変更するなど）は、3月15日までに青色申告承認申請書を提出するとその年から青色申告に変更できます。
また、青色申告申請書を受理してもらうには開業届が必要です。開業届が未提出の方は青色申告申請書と同時に提出しましょう。
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2. 取引の帳簿付けをおこなう
収入や支出などお金の動きを記録しておきます。白色申告または青色申告の10万円控除を受ける場合は単式簿記、青色申告で55万円または65万円の特別控除を受ける場合は複式簿記が必要です。
単式簿記は売上や経費など、お金の動きがあった際に記帳します。複式簿記はひとつのお金の動きに対して借方と貸方の2つの側面から記帳しなければなりません。簿記の知識がない方は、会計ソフトを活用しましょう。帳簿付けから確定申告書作成までスムーズに進められます。
3. 必要書類を準備する
不動産投資関連の書類や収入や経費などを証明する以下の書類を準備します。
・不動産売買契約書
・不動産賃貸借契約書
・家賃の送金明細書（家賃の集金を管理会社に委託している場合）
・売渡清算書（不動産購入にあたりかかった費用明細）
・不動産取得税、固定資産税納付書
・前年度の借入返済表
・管理費、修繕積立金の領収書
・当該不動産の保険料領収書
・譲渡対価証明書
・源泉徴収票
譲渡対価証明書は、土地と建物の按分比率が分かる書類です。不動産を取得する場合、土地と建物の合計額支払いますが、土地は減価償却できないため按分比率を証明します。
源泉徴収票は、青色申告の恩恵である損益通算するために使います。確定申告する年のものを用意しておきましょう。
4. 青色申告決算書または収支内訳書を作成する
青色申告決算書は、損益計算書・損益計算書の内訳・貸借対照表を記入します。10万円控除の場合、貸借対照表は不要です。白色申告の場合は、収入・経費・減価償却費の計算などを記入する収支内訳書を作成します。
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5. 確定申告書Bを作成する
サラリーマンの不動産投資で主に使うのは、確定申告Bの第一票と第二表です。第一表は収入・所得・税金の計算など、第二表は配偶者や親族に関する事項や社会保険料控除等に関する事項などを記入します。
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6. 税務署に申請する
必要書類および作成した書類を税務署に提出し申請します。申告期間は2月16日～3月15日。提出方法は「税務署窓口へ持参」「税務署へ郵送」「e-Taxで電子申請」の３通りあります。青色申告の65万円の特別控除を受ける場合は、e-Taxで電子申請しましょう。
確定申告の不備によるペナルティに注意
確定申告の不備は、故意でなくても追加で税金を徴収されるケースもあるため、注意が必要です。ここでは代表的な4つのペナルティについて解説します。
過少申告加算税
確定申告で納める税金を少なく、または還付金を多く申告したときに課される税金です。
税額は不足していた税金の10％相当額。間違って申告していた税額と50万円のいずれか多い金額を超えている場合はその部分のみ15％相当額です。税務署の調査前に自主的に修正申告すれば過少申告加算税はかかりません。
無申告加算税
期限内に確定申告しなかったときに課されます。税額は本来納付すべき税金に対して、50万円まで15％、50万円を超える部分は20％が加算された額です。確定申告の期日から1カ月以内に自主申告し納付するなどで免除されることもあります。
重加算税
故意に所得少なくみせたり、隠したりしたときに課される税金です。納める税金が少なかった場合は本来納付すべき税金の35％、無申告の場合は40％が加算されます。悪質な場合は、さらに10年以上の懲役または1,000万円以下の罰金の可能性もあります。
延滞税
確定申告後、期限までに納付しなかったときに課される税金です。税額は「本来納付すべき税金×遅滞税の割合×遅滞日数／365」で算出。遅滞期間2カ月を境に「遅滞税の割合」が倍以上になり、遅滞税はぐんと高額になります。納付忘れに気がついたら素早く対応しましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資に興味のあるサラリーマンの方に焦点を当て、確定申告の方法について解説しました。
確定申告は確かに大変ですが、手順通りひとつずつクリアしていけば難しいものではありません。青色申告だと単式簿記でも10万円の特別控除が受けられます。また、便利な会計ソフトもあるため、あまり気負わずにチャレンジしてみましょう。
これから不動産投資を始めようと思っている方も、ぜひこの記事を参考に前向きに検討してみてくださいね。
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