サラリーマンが「ワンルームマンション投資」で守りの資産形成として成功させる方法

不動産投資を始めるサラリーマンの方は増えていますが、初めての投資に思い悩んでいる方も少なくありません。

初めて不動産投資をするのであれば、ワンルームへ投資することをおすすめします。この記事では、仕事をしながらでも無理なく資産形成するための方法や、不動産投資のコツ、ポイントをご説明します。

ワンルームマンション投資はサラリーマンにとっても低リスク？

副収入として投資を始めるサラリーマンの方は増えていますが、中でもワンルームマンション投資をする方が増加傾向にあります。理由として、ワンルームマンション投資は長期投資で低リスクという点でしょう。

不動産投資は方法さえわかれば、初心者でも堅実に資産形成することが可能です。サラリーマンのように投資に対してかけられる時間が少なくとも取り組みやすく、リスク対策をしっかりと把握しておけば長期的に投資をすれば損益が出ることもほとんどありません。

 

サラリーマンがワンルームマンション投資を始めるきっかけ

サラリーマンがワンルームマンション投資をはじめるきっかけはいくつかあります。中でも以下のようなきっかけで始める方が多いでしょう。

・きっかけ1：貯蓄が貯まり資産に余裕ができた
サラリーマンとして日々働いた結果、貯蓄が一定金額貯まり生活に余裕ができたことが、ワンルームマンション投資をはじめたきっかけという方もいます。

銀行に貯金として眠らせておくだけでは、ほとんどお金が増えることはありません。ですが社会的信用を活用して金融機関の融資をうまく利用してワンルームマンション投資をすることで、レバレッジ効果と余剰金を効率よく稼動することで収益化することができます。

・きっかけ2：不労所得で収入を増やしたくなった
日々サラリーマンとして働いて安定した収入を得てはいるものの、いつ何時働けなくなるかわからないという不安を抱えている方は少なくありません。

また、定年後の年金に関して不安を感じ、不労所得で安定した収入を得たいと思った結果、ワンルームマンション投資を始める方も多いのです。ワンルームマンション投資を始めれば、もしも自分が労働できないような事態に陥っても、安定した収入を確保出来ますし、万一の際には家族に収益化された純資産を残すこともできるのです。

収益化するまでには、ある程度時間はかかりますが、労働から得られる収入以外にも収入があることで、精神的な安定を得られるでしょう。

・きっかけ3：結婚や子供の誕生など生活の変化
結婚や子供の誕生など、生活に何らかの変化が訪れたタイミングでワンルームマンション投資をはじめるサラリーマンの方が最近では増加傾向にあります。

自分に万が一のことがあった時のために収益を残したい考える方もいれば、子供の教育費や将来のために資産を増やしたいと思って保険商品と比較した結果、ワンルームマンション投資を始めるケースも多いでしょう。

最近（2021年7月現在）では、社会的信用を活用したローンによって死亡保証、がん保険、個人年金保険等の幅広い部分をカバーできるので、生命保険会社で加入した場合では月々5万、6万とかかる商品が、頭金0円始めた場合でも毎月の支出を殆ど出さないでお取り組みできます。

その為、学資保険や死亡保証、がん保険の代わりにマンション投資を始める方が大変増えています。

 

マンション投資に向いている人と向いていない人の特徴

このようにマンション投資は初めての方でも取り組みやすい投資方法ですが、残念ながら誰でも向いているわけではありません。

マンション投資に向いている人と、向いていない人の特徴をご説明します。

・マンション投資に向いている人
まずは、マンション投資に向いている人の特徴からご説明します。
このような方はマンション投資に向いているでしょう。

―例1　地道に確実に稼ぎたい人
マンション投資はとにかく地道に稼ぎたい人に向いています。
収益が上がるまである程度時間がかかりますが、無理せずコツコツと正しい方法で投資をすれば、稼げる可能性が非常に高い投資商品です。投資に避ける時間が限られている方でも、少しずつ取り組めば収益を上げられますので、地道でも確実に稼ぎたい方に向いています。

―例2：余剰金の扱いに悩んでいる人
貯蓄がある程度貯まったものの、その扱いに悩んでしまっているという方にもマンション投資は向いています。

投資はワンルームマンション投資以外にもいくつもありますが、投資方法によってはハイリスクハイリターンのものもありますので、自分の資産が上下に振られて安心できない方も少なくありません。もっとも、素人が下手に手を出すと大変危険な投資も多くあります。その点ワンルームマンション投資はリスクが非常に低いため、限られた時間の有効活用をしながら余剰金をマイナスにする可能性が少ないでしょう。

―例3：自分の信用を活用したい方
マンション投資は金融機関から融資を受けて始めることのできる投資の中では唯一と言ってよい方法です。一般的な投資は資金を投下した金額に応じてメリットとリスクを考えますが、マンション投資は社会的信用を活用できる投資なのです。社会的信用とは借入能力のことです。個人でも会社でも信用がなければ資金調達ができません。

会社の場合では決算書や展望による将来性が重視されますが、個人は支払い能力が重視されます。判断基準は勤め先や年収、借入等の多岐に及びますが、公務員の方や大手企業でお勤めの方は社会的信用が高い方々です。社会的信用を活用する場面は、ほとんどの方は自宅や車を購入する時程度ですが、実は違った使い道があるということです。

・マンション投資に向かない人
反対に、マンション投資に向かない人の特徴をご説明します。
このような方は、マンション投資は控えた方がいいかもしれません。

―例1：今すぐ収益を出したい人
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は中長期的なスパンで収益をあげる投資方法です。

そのため、今すぐにでも収益を上げたい方や、高収入を得られるようになりたい方には不向きでしょう。
短期的な投資はハイリスクな物も多いため初心者には向いていませんが、興味がある方は他の投資方法をチェックするのもいいかもしれません。

短期的な投資は現金が必要なケースがほとんでなので、社会的信用を活用して頭金0円でスタートできる不動産投資もセットで考える方も増えてきています。

―例2：不動産投資に関する勉強をしたくない人
不動産投資はスタートで成功の90％が決まるような商品です。不動産の情報は日々移ろう物ですので、最新情報をチェックしないと損をする可能性があります。そのため、将来にわたって収益をプラスにするためにも不動産投資に関する勉強を出来る人かどうかは重要なポイントになるでしょう。
もちろん、プロで任せられるパートナーに全て依頼をするということであれば自身がそこまで不動産投資に詳しくなくとも問題はありません。

ただし、全てを鵜呑みにしてしまう方が多いことも事実なので、信頼できるプロを見つけられないと損をする可能性が高くなるので気をつけましょう。

 

ワンルームマンション投資で成功したサラリーマンの事例

ここで、ワンルームマンション投資で成功したサラリーマンの事例をご紹介します。

・事例1：素人でも運用できた
不動産投資の本を本屋で見つけたことをきっかけにワンルームマンション投資を始めました。最初はどの物件を購入すれば良いのか、空室になってしまったらどうしようなど不安が尽きませんでしたが、不動産会社のサポートもあり無事に入居者が決まり、収益化が出来ています。

現在投資を始めて3年ですが、管理会社と上手く連携が取れているため手間もなく管理出来て安心です。
プロとして不動産投資を運用している訳ではないので、何を買うかよりも誰から買うかにフォーカスすることが大切だと思いました。

・事例2：セミナーに参加して勉強
不動産投資に興味がありましたが何から始めればいいかわからず、まずは不動産会社が行っている投資セミナーにいくつか参加しました。

各社とも不動産投資に関するメリットデメリットを丁寧に説明して頂いて、自分でもできる運用物件を吟味した結果、無事にワンルームマンション投資を開始。

何社か比較検討しましたが、所々言う事も異なるため、最後は自分の判断になりますが、自分のことを一番考えて提案してくれる会社に決めました。

不労所得を得られる環境になったため、本業にも精が出ています。

・事例3：保証がある物件でスタート
ワンルームマンション投資をはじめましたが、最初のうちは空室リスクや、物件の損壊により資産が失われるリスクを心配していました。

ですが、空室保証など保証が充実している投資会社を選んで投資を始めたので、確実に家賃収入を得ることに成功。
手数料は多少かかりますが、一定期間確実に収益を得られる環境が整ったため嬉しいです。

 

ワンルームマンション投資の失敗事例から学ぶ3つの対策

ワンルームマンション投資は成功例も多いですが、その反面失敗事例もあります。投資で失敗しないためにも、失敗事例から対策方法を学んでおきましょう。

失敗例1：人気のない物件を選んでしまった
最寄り駅から遠すぎる、老朽化が進んでいるなど、あまり人気のない物件を選んでしまった結果、なかなか賃借人が見つからずに収益化できないというケースは少なくありません。せっかく購入したにも関わらず何年も空室のままで、気が付けば管理費用に支払うお金ばかりかかってしまい運用成績を悪くしてしまいます。
→対策1　保証がついている投資会社を選択
家賃保証や空室保証、サブリースなど、空室でも一定のお金を保証してもらえる投資会社を選んで投資を始めることで、大きな赤字経営を防げます。

家賃保証期間は投資会社によっても異なりますので、管理費と比較してお得な会社を選びましょう。

また、販売することがゴールになっている会社では、一見良さそうなシミュレーションを提示して無理な家賃保証金額の設定になっていることが多く、購入後数年はしっかり運用ができても5年を超えたあたりから保証家賃を下げられて収支計画が変わることもあるので注意しましょう。テレビ番組や雑誌でも問題として挙げられていましたが、上場企業大手の家賃保証が問題になった事は記憶に新しい所です。
・失敗例2：ランニングコストを考えず赤字
お得な物件だからと購入したところ、リノベーションやリフォームをしないと到底住めないようなボロボロの物件を購入してしまったというケースも少なくありません。ランニングコストを考えずに目先のお金だけで物件を選ぶと、赤字になる可能性があるでしょう。
→対策2　物件情報を丁寧に確認
投資物件を選ぶ際には目先の購入費用や利回りだけではなく、物件の周辺環境や物件そのものの情報を丁寧に確認しましょう。
多少のリノベーションであれば赤字になることはありませんが、他にかかるランニングコストも丁寧にチェックすると安心です。

・失敗例3：管理不足で失敗
ランニングコストを減らすために管理会社に依頼をせず、自分で物件の管理をするという方もいます。
ですがその結果、管理不足で物件の価値が下がってしまい、せっかく入居者が入ってもすぐに退室してしまうケースもあるでしょう。
→対策3　手数料がかかっても管理会社は大事
ランニングコストを抑えるという意識は大事ですが、サラリーマンとして働いている方の場合は特に、多少手数料がかかっても管理会社に管理を一任した方が安心です。管理会社もピンキリですので、毎月の手数料が安い事だけを重視しないで、信頼出来る会社を選んで依頼しましょう。

 

ワンルームマンション投資を始める前に把握しておくべきこと

ワンルームマンション投資を始める前には、いくつか把握しておいた方がいいことがあります。最低限、このようなことは把握してから始めるようにしましょう。

・把握事項1：収益がでるのに時間がかかる
不動産投資は基本的に、収益がでるまで時間がかかる投資方法です。

数年単位～数十年単位でやっと収益がプラス化してくる投資方法ですので、ある程度余剰金と気持ち的なゆとりがある場合に始めるようにしましょう。
見比べるとするなら、現在加入している生命保険商品との比較をすると分かりやすく考えられるでしょう。

・把握事項2：事前チェックは人任せにしない
物件を購入する前には必ず自分で建物チェックを行うことはもちろん、周辺環境や不動産会社、管理会社を選ぶ際にも必ず自分で検討した上で検討しましょう。特に不動産会社や管理会社、投資会社は信頼できる会社を選ばないと損をする可能性があるので注意が必要です。
失敗したくないのであれば間違っても販売する営業マンの言葉を鵜呑みにしないことです。

 

新築ワンルームと中古ワンルーム、どちらを選ぶべきか

新築ワンルームと中古ワンルームにはそれぞれにメリットデメリットがあります。初心者が購入をするのであれば、築浅中古ワンルームマンション（2000年以降に建築されたマンション）を選択しましょう。

築年数の古い中古ワンルームは安く購入できるというメリットがありますが、物件の担保価値が低いので現金購入の会能性が高いことと、老朽化が進んでいるなど、資産価値が落ちている可能性があります。

新築ワンルームは建築費や土地価格の高騰、販売するための宣伝費やパンフレットの作成などの費用も上乗せされるので物件価格が高すぎる傾向にあります。また、その分都心地から離れることが多く周辺環境や交通環境に恵まれていない為、なかなか賃借人が見つからないというケースもあるでしょう。

その点、良いとこ取りなのが築浅ワンルームマンションです。築年数が20年以下程度で、今の新築マンションと仕様はほとんど変わらない上に、土地価格が安い時に建物にお金をかけられた時に建てられた物件なので、物件自体もよく、利便性のある場所にあることが特徴です。金融機関からの評価は新築マンションと変わらないので、頭金0円から始められることも大きな魅力です。

とにもかくにも、新築か中古かにこだわるよりも、購入を検討している物件それぞれのメリットデメリットを比較して、自分の考え方に合っている物件を選ぶことをおすすめします。

 

ワンルームマンション投資で堅実に資産形成するために

ワンルームマンション投資をする際には、20年後も30年後もとにかく将来的に安定して稼げる可能性がある物件を選ぶことがポイントです。

周辺に会社や学校、ショッピングモールなどがある物件など、極力借手が見付かりやすい物件を選ぶことで、不動産投資を堅実に運用できるでしょう。ただし、いずれにせよ収益が出るまで時間がかかるということは忘れてはいけません。
慌てて投資をした結果、失敗したというケースが多いため、勉強をして慎重に投資を始めましょう。

 

まとめ

サラリーマンによるワンルームマンション投資はこのように、収益化するまでは時間がかかるものの、余程物件選びを間違えない限り堅実に稼げる投資方法です。投資にそこまで時間をかけられないという方や面倒くさがりの方には特に向いていますので、先ずは１度どのような商品か詳しく知ってみてはいかがでしょうか？

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