一棟マンション経営の仕組みや費用を徹底解説
一棟マンション経営は不動産投資の中でも王道といえる投資方法ですが、初期投資額が大きくなりやすく、不安に感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、一棟マンション経営はどのような仕組みで、またどれくらいの費用がかかるのかなどを解説するとともに、メリットやリスクもご紹介します。一棟マンション経営を検討されている方は、本記事の内容をぜひ参考になさってください。
一棟マンション経営の仕組み
一棟マンション経営とは、マンションを一棟丸ごと購入して運営することです。
不動産投資として代表的なマンション投資には、一室単位で購入する「区分マンション投資」と丸ごと一棟購入する「一棟マンション投資」があります。区分マンションは部屋単位なので収入が少なくなる一方、一棟マンションは全戸から収入を得られるなどの違いがあるものです。
一棟マンション経営では、次の2種類の収入を得られます。
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
インカムゲインとは、資産を保有することで得られる収入のことをいい、マンション投資では家賃収入がインカムゲインとなるのです。
一棟マンション経営の場合、マンションを購入し第三者に貸し出すことで家賃収入を得られます。また、家賃とは別に設定している駐車場代や更新料・礼金などもインカムゲインとなるのです。
とはいえ、収入の大部分を占めるのは家賃収入となり、その他の収入は割合が少ないか臨時的なものとなります。ただし、家賃収入のすべてが手元に残るわけではなく、そこからローン返済や修繕費などの支出後のお金が手元に残るのです。
一方、キャピタルゲインとはマンションを売却することで得られる収入のことを言います。
反対に、売却で損失が出ればキャピタルロスとなります。タイミングを見極めて購入時よりも高値で売却できれば、手元により多くの収入を残せるでしょう。
キャピタルゲインも出口戦略として計画しておくことは大切です。しかし、マンション経営のメインの収入は家賃収入という点は意識して投資計画を立てるようにしましょう。
マンション一棟買いについては以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。
参照
一棟マンション経営にかかる費用
一棟マンション経営というと、高額な費用がかかるイメージの方も多いでしょう。投資するうえでは、どれくらいの費用がかかるのかを把握して計画を立てることが大切です。
ここでは、中古と新築それぞれに購入かかる費用について解説していきます。
中古物件購入にかかる費用
中古マンションを購入する場合、次のような費用が必要です。
| 項目 | 目安額 |
| マンションの購入額 | — |
| 不動産会社の仲介手数料 | 上限：物件価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 2万円～10万円（契約金額に応じる） |
| 不動産取得税 | 土地と建物の評価額×4％（原則） |
| 登録免許税 | 抵当権設定登記：借入額×0.4% |
| ローン手数料 | 借入額×2～3% |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税を所有期間で案分 |
| 司法書士費用 | 5～10万円 |
| 保険料 | 年間10万円～30万円 |
仮に、次の条件のマンションを購入した場合を見てみましょう。
・マンション価格：1億円
内訳：土地3,000万円（評価額2,100万円）/建物7,000万円（評価額4,900万円）
- ローン借入額7,000万円（借入期間38年/金利0％）
- 固定資産税の按分：30万円
- 火災保険料：年間10万円
この場合、各費用は次のようになります。
- 仲介手数料（上限）：1億×3%＋6万円＝306万円
- 印紙税：10万円
- 不動産取得税：（2,100万円＋4,900万円）×4％＝280万円
- 抵当権設定登記：7,000万円×4%＝28万円
- ローン手数料：7,000万円×2%＝140万円
- 固定資産税：30万円
- 司法書士費用：10万円
- 火災保険料：10万円
上記の場合、購入額以外の諸費用として814万円必要になります。頭金を3,000万円用意した場合で、必要な自己資金は約4,000万円となるでしょう。
初期費用は適用できる軽減措置や利用する金融機関によって大きく異なります。目安としては購入価格の5～10%程度として資金計画を立ててみるとよいでしょう。
新築にかかる費用
次に新築でマンションを購入する費用について見ていきましょう。
新築マンションの購入に必要な費用は次の通りです。
| 項目 | |
| 土地を所有している場合 | 建築費（本体＋付帯工事） |
| ローン手数料 | |
| 印紙税 | |
| 登録免許税 | |
| 不動産取得税 | |
| 保険料 | |
| 司法書士費用 | |
| 土地から購入する場合 | 土地の購入代金 |
| 不動産会社の仲介手数料 | |
| 不動産取得税 | |
| 印紙税 | |
| 登録免許税：所有権移転 | |
| 司法書士費用 |
新築でマンションを建設する場合、本体の工事費と付帯工事費以外にも、ローンや登記に関する手数料が必要になります。各種手数料は諸費用と呼ばれ、物件価格の5～10％程必要です。また、土地から購入する場合は、さらに土地の購入代金と手数料が必要になってきます。
仮に、次の条件でどれくらいかかるか計算してみましょう。
- 建築費用：1億円（本体＋付帯工事）/固定資産税評価額7000万円
- ローン借入額9,000万円（借入期間45年/金利0％）
- 火災保険料：年間20万円
- 土地の購入費用：2,000万円（評価額1,400万円）
土地をすでに持っている場合での必要な費用は次の通りです。
- 印紙税：10万円
- 不動産取得税：7,000万円×4％＝280万円
- 抵当権設定登記：9,000万円×4%＝36万円
- ローン手数料：9,000万円×2%＝180万円
- 司法書士費用：10万円
- 火災保険料：20万円
建築費以外に536万円が必要です。
さらに、土地を購入する場合は以下の通り。
- 印紙税：2万円
- 仲介手数料：2,000万円×3%＋6万円＝66万円
- 不動産取得税：1,400万円×4％＝56万円
- 登録免許税：1,400万円×2%＝2.8万円
- 司法書士費用：10万円
土地に関する諸費用として、136.8万円が必要です。
土地の購入代2,000万円と合わせて約2,150万円が必要となり、頭金＋建築の諸費用まで含めると約3,700万円が初期費用としてかかってくるのです。
一棟マンション経営のメリット
一棟マンション経営には家賃収入を高くできるなどのメリットがありますが、初期費用が高額になるなどのデメリットやリスクも存在します。メリット・デメリットとリスクを比較したうえで、投資判断することが大切です。
ここでは、一棟マンション経営のメリットを見ていきましょう。
メリットとして、次の3つが挙げられます。
- 家賃収入が高い
- 耐用年数が長い
- 節税効果が高い
1つずつ解説します。
家賃収入が高い
一棟マンションの場合、マンションの全戸から家賃収入を得られます。また、一般的にマンションはアパートに比較し高い家賃設定が可能です。複数部屋を稼働できれば、高い家賃収入を得られるでしょう。複数部屋を所有できるので、空室リスクを下げられるという魅力もあります。
区分マンションの場合、1室しか所有せずにその部屋が空室になってしまうと収入はゼロです。しかし、一棟マンションであれば数部屋空室でも他の部屋の収入でカバーできる可能性が高くなります。
仮に、家賃設定12万円で16室所有し稼働率が90%なら、月の家賃収入は次の通りです。
家賃収入＝12万円×16室×90％＝172.8万円
このように、月の家賃収入を大きくできる点は、一棟マンションの大きな魅力と言えるでしょう。
耐用年数が長い
耐用年数とは、法律で定められた資産が使用できる年数のことをいい、不動産の場合は構造や目的ごとに年数が決まっています。多くのマンションの構造はRC造りとなり、これは木造などに比べ耐用年数が長いという特徴があるのです。
主な居住用の建物の場合、構造ごとの耐用年数は次のようになります。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造り（3mm以下）：19年
- 重量鉄骨造り（3mm超え4mm以下）：27年
- 鉄筋鉄骨コンクリート造り（RC造り）：47年
耐用年数は、ローンを組む際の返済期間に大きく影響します。基本的に耐用年数を超えた建物は資産価値がゼロとなるため、売却してもローンの回収が見込めません。そのため、金融機関ではローンの返済期間を耐用年数以下に定めているのです。
木造の場合、長くても22年までしか借り入れできないのに対し、RC造りなら47年まで借り入れできる可能性があります。
耐用年数の長さは、自分がローンを組む際に有利になるだけでなく、売却の際にも買い手がローンを組みやすく買い手が付きやすいというメリットにもなるのです。
節税効果が高い
不動産投資は節税効果が見込めるという魅力があります。その中でもマンション投資は、節税効果も他の不動産に比べて大きいというメリットがあるのです。
マンション投資では、次の税金の節税が見込めます。
- 所得税、住民税
- 固定資産税
- 相続税
所得税、住民税
不動産投資の所得は不動産所得となり、赤字を給与所得と相殺（損益通算）して申告できます。仮に、給与所得が700万円あり不動産所得の赤字が500万円なら、相殺した200万円が所得税・住民税の対象です。
特に、所得税は所得が高くなるほど税率も高くなる累進課税制度なので、所得の高い人ほど節税効果が大きくなります。
不動産所得を赤字にするために活用できるのが、減価償却です。減価償却費とは、不動産の購入額を一括で計上するのではなく、償却期間で案分して計上する会計上の処理を言います。
減価償却は、実際には支出の伴わない経費のため、会計上のみ赤字にできる場合があるのです。一棟マンションは、購入費用が高くなるため減価償却費も多く計上でき、節税効果を高めやすいという特徴があります。
固定資産税
不動産の所有者は、毎年固定資産税が課税されます。土地の固定資産税は、土地の上に居住用の建物を建設することで軽減措置を適用でき、大きく税額を減らせることが可能です。
居住用の建物には、マイホームだけでなく投資用のマンションも含まれます。すでに、土地を所有している人の場合、更地の状態で所有していると高い固定資産税がかかってしまうものです。
土地を所有していれば、マンション経営の初期費用も抑えられるので、固定資産税の軽減効果と合わせて検討してみるのも良いでしょう。
相続税
相続財産に課せられる相続税は、現金で所有するより不動産で所有するほうが税額を抑えられるという特徴があります。相続税を算出する元となる相続税の評価額は、現金が額面通りで計算されるのに対し、不動産は市場価値の7割ほどの価格で計算されるという特徴があるのです。
同じ1億円の相続でも、現金は1億円が税金の対象となり、不動産は7,000万円ほどが対象となるのでその分節税効果を見込めます。
また、不動産の相続では、居住用の建物が建設されている土地の軽減措置や賃貸用の建物が建設されている土地の軽減措置も適用できます。これらの軽減措置を適用することで、相続税の節税効果を高めることも可能です。
一棟マンション経営のリスク
一棟マンション経営のリスクとしては、次の3つが挙げられます。
- 初期投資額が大きい
- 災害リスクがある
- 売却しにくいケースがある
それぞれ見ていきましょう。
初期投資額が大きい
一棟マンション経営は、不動産投資の中でも高額な投資となります。物件によっては億単位のお金が動くことも珍しくありません。基本的にはローンを組んで投資することになりますが、それでも頭金やローンでまかなえない初期費用などで、1,000万円以上の自己資金が必要になるケースも多いでしょう。
初期費用が高額になるため、失敗した際のリスクも大きくなります。ただ、リスクは大きくなりますが、その分リターンを大きく狙える可能性もあるので、リスクとリターンを慎重に比較して検討するようにしましょう。
また、ローンを組むにしても高額なローンになるため審査も厳しくなるものです。ある程度の年収や資産がなければ、ローン審査に通らない可能性が高い点には注意しましょう。
災害リスクがある
一棟マンションはリスクを分散しにくい点にも注意が必要です。投資額が高額になるため、他に不動産を所有してリスクを分散できない可能性が高くなります。
そのため災害リスクも高くなるのです。災害リスクは発生する可能性は高くはありませんが、確率をゼロにできません。そのうえ、一度災害に遭うと大きな損失につながるリスクです。
一棟マンションで災害に遭ってしまい、災害マンション倒壊となると損失は膨大な額になります。別に不動産を所有してリスク分散することも難しいため、リスクに対してしっかり対策しておくことが大切です。
ただし、仮に火災などでマンションがだめになっても土地は残ります。土地の価値が高ければ、売却や別の活用も検討できる可能性もあるでしょう。
売却しにくいケースがある
高額な投資額の必要な一棟マンションは、買い手が限定されるため売却時に不利になりやすい点にも注意が必要です。
買い手は、高額なローンを組めるだけの年収などが必要になります。また、一般的には買い手は投資家となるため、利益の見込める魅力的なマンションでなければ買い手がなかなか現れない場合もあるでしょう。
ただし、耐用年数も長いマンションではローンを組みやすいというメリットもあるので、条件を整えることで売却の可能性も高まります。
まとめ
この記事では、一棟マンション経営の仕組みや費用、メリット・リスクなどご紹介しました。
一棟マンション経営には初期投資額が大きいことからくるリスクがある一方で、家賃収入額を大きくしやすいといったメリットがあります。
不動産投資を始めたいと考えている方は、アパート投資や戸建て投資など他の投資方法も含めて、それぞれのメリットやリスクを把握したうえで自分に合った投資方法を選ぶことが大切です。
お役立ち資料
資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。
