マンション経営でよくある失敗事例と回避するためのポイントについて解説

マンション経営は安定収入が期待できるなどのメリットから、多くの投資家から注目を浴びています。しかし、メリットだけを鵜呑みにして安易にマンション経営を始めた結果、失敗に陥っている人も少なくありません。本記事では、マンション経営でよくある失敗事例をはじめ、失敗しやすい人の特徴についても解説します。ぜひ参考にしてみてください。

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マンション経営でよくある失敗事例5選

マンション経営は一見すると安定した収入源を提供する魅力的な投資手段ですが、実際には多くのリスクが伴います。ここでは、マンション経営でよくある失敗事例を5つ紹介します。

ローンの返済ができなくなった

マンション購入する際、たいていローンを利用しますが、収入が見立て通りに得られなかった場合、ローンの返済が困難になるケースがあります。とくに、困難になる理由には金利の変動や経済状況の悪化により、返済計画が狂うことが多いです。たとえば、入居者が思うように集まらず、家賃収入が減少すると、毎月のローン返済が滞るリスクが高まります。

また、予期せぬ修繕費用が発生した場合も、返済に影響を及ぼす可能性もあります。こうしたリスクを避けるためには、事前に十分な資金計画を立て、余裕を持った返済プランを組むことが重要です。

入居者が集まらなかった

マンション経営において、入居者が集まらないことは大きな問題です。空室が続くと、家賃収入が得られず、ローンの返済や維持費の負担が重くなります。とくに、立地条件や物件の魅力が不足している場合、競合物件に比べて選ばれにくくなります。
また、賃貸市場の動向や季節によっても入居者の動きは変わるため、タイミングを見誤ると空室期間が長引くケースがあります。このような空室リスクを避けるためには、物件選びの段階で需要の高いエリアを選び、適切な賃料設定や魅力的な設備を整えることが重要です。

売却時に買い手が見つからなかった

マンション経営を続ける中で、売却を考えることもあるでしょう。しかし、売却時に買い手が見つからないという問題に直面することがあります。物件の立地や築年数、管理状態が悪い場合、買い手の興味を引くのは難しくなるでしょう。また、市場の動向や経済状況によっても売却の難易度は変わってきます。売却をスムーズに進めるためには、事前に市場調査を行い、売却時期のタイミングを見極めることが大切です。さらに、物件の価値を高めるためのリフォームやメンテナンスを行うことも効果的です。

サブリース契約を解約された

サブリース契約は、一定の家賃収入が保証されるため、マンション経営初心者にとって魅力的な選択肢です。しかし、サブリース契約にはリスクも伴います。たとえば、契約期間中にサブリース会社が経営難に陥り、契約を一方的に解約されるケースがあります。そういった場合、突然の収入減少に対応できず、ローンの返済が困難になるでしょう。また、サブリース契約の条件が変更され、家賃保証額が減額されることもあります。サブリース契約を結ぶ際には、契約内容を十分に理解し、リスクを最小限に抑えるための対策を講じることが重要です。

サブリースについての詳細記事はこちら>> 不動産投資のサブリースとは？危険といわれる理由や利用時の注意点を解説」

節税効果が得られなかった

マンション経営を始める際、多くの投資家が節税効果を期待します。しかし、実際には期待通りの節税効果が得られないケースも少なくありません。たとえば、減価償却費を過大に見積もってしまい、実際の経費が予想よりも少なかった場合、節税効果が薄れてしまいます。また、税法の変更や税務調査によって、過去の申告内容が否認されるリスクもあります。節税効果を最大限に引き出すためには、税理士などの専門家と相談し、正確な経費計上や適切な税金対策を行うことが重要です。

不動産投資でかかる税金や節税に関して詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
>> 不動産投資にかかる税金はいくら？課税対象の内訳や税軽減効果について解説｜Quooly
>> 不動産投資は節税になる？節税になる仕組みと軽減できる税金を解説｜Quooly

マンション経営で失敗に陥りやすい人の特徴

マンション経営は魅力的な投資手段ですが、成功するためには適切な知識と計画が必要です。ここでは、マンション経営において失敗に陥りやすい人の特徴を3つ挙げてみましょう。

マンション経営の知識が不十分

マンション経営に関する基本的な知識が不足していると、適切な判断ができず、失敗するリスクが高まります。不動産市場の動向や法規制、税金に関する知識を持たないまま経営を始めると、予期せぬトラブルに直面すること大半です。たとえば、物件の選定やローンの組み方、入居者募集の方法など、基礎知識が欠けていると、経営がうまくいかない可能性が高まるでしょう。

目先の利益を重視している

マンション経営で失敗しやすい人の特徴の1つに、目先の利益を重視しすぎることがあります。短期的な収益ばかり目を向けてしまうと、長期的な視点での運用が疎かになり、結果的に大きな損失を招く可能性があります。たとえば、初期費用を抑えるために安価な物件を選んだり、修繕費を節約しすぎたりすると、後々のトラブルや修繕費の増大につながることが多いです。マンション経営は長期的な視点で計画を立て、安定した収益を目指すことが重要です。

長期的な運用シミュレーションを行っていない

ほかのマンション経営で失敗しやすい人の特徴に、長期的な運用シミュレーションを行っていないことが挙げられます。短期的な収益だけでなく、長期的な視点での収支計画を立てることが大切です。たとえば、将来的な修繕費や税金や入居率の変動などを考慮に入れたシミュレーションを行わないと、予期せぬ出費や収益の減少に対応できず、経営が行き詰まることがあります。長期的な視点での計画を立てることで、安定したマンション経営を実現することが可能になるでしょう。

マンション経営で失敗しないためのポイント

マンション経営で成功するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、失敗を避けるための具体的な対策を紹介します。

初期費用や維持費について理解する

まずは、初期費用や維持費についてしっかりと理解しておくことが一番重要です。購入費用だけでなく、管理費や修繕積立金、税金などのランニングコストも資金に入れる必要があります。これらの費用を見落とすと、予算オーバーになり、経営が厳しくなる可能性が出てくるでしょう。とくに、修繕費用は予測が難しいため、余裕を持った資金計画を立てることが求められます。

節税効果についての知識を身につける

マンション経営において、節税効果を最大限に活用することは大切です。たとえば、減価償却費やローンの利息、管理費などは経費として計上でき、所得税や住民税の軽減につながります。しかし、これらの節税効果を正しく理解し、適切に申告しなければ、逆に税務署からの指摘を受けるリスクがあります。税理士などの専門家と連携し、最新の税制に基づいた節税対策を行うことが成功の鍵となります。

実質利回りを考慮して経営計画を立てる

マンション経営において、実質利回りを正確に把握することは非常に重要です。実質利回りとは、年間の賃料収入から経費を差し引いた後の純利益を、物件の購入価格で割ったものです。これにより、実際の収益性をより正確に評価することができます。

たとえば、表面利回りだけを見て高収益だと思っていた物件が、実際には管理費や修繕費、空室リスクなどの経費を考慮すると、期待したほどの利益が出ないこともあります。そのため、物件購入前には必ず実質利回りを計算し、経営計画を立てることが重要です。

また、実質利回りを向上させるためには、経費の削減や適正な賃料設定、入居者の満足度向上などの施策を講じることも必要です。これにより、安定した収益を確保し、長期的なマンション経営の成功につなげることができます。

需要が物件かどうか見極める

マンション経営で成功するためには、物件の需要を正確に見極めることが不可欠です。需要が高いエリアに物件を所有することで、空室リスクを低減し、安定した賃料収入を確保することができます。

まず、物件の立地条件を重視しましょう。駅からの距離や周辺の商業施設、学校、病院などの生活利便性が高い場所は、入居者にとって魅力的です。また、将来的な都市開発計画やインフラ整備の予定があるエリアも、需要が高まる可能性があります。

次に、ターゲットとする入居者層を明確にすることが重要です。たとえば、単身者向けのワンルームマンションであれば、大学やオフィス街の近くが適しています。一方、ファミリー向けの物件であれば、子育て環境が整った地域が好まれるでしょう。

さらに、競合物件の状況も調査しておきましょう。周辺の賃貸物件の賃料相場や空室率を把握することで、自分の物件が競争力を持つかどうかを判断できます。需要が高いエリアであっても、供給過多の状態では賃料を下げざるを得ない場合もあります。

以上のポイントを踏まえ、需要が高い物件を見極めることで、マンション経営の成功確率を大幅に高めることができます。

なるべく自己資金を増やす

マンション経営を成功させるためには、なるべく自己資金を増やすことが重要です。自己資金が多ければ多いほど、ローンの返済負担が軽減され、経営の安定性が高まります。

まず、自己資金を増やすためには、計画的な貯蓄が欠かせません。毎月の収入から一定額を貯蓄に回し、無駄な支出を抑えることで、徐々に資金を積み上げていきましょう。また、ボーナスや臨時収入があった際には、それを自己資金に充てることも効果的です。

また、投資信託や株式などの金融商品を活用して、資産を増やす方法もあります。ただし、これらの投資にはリスクが伴うため、十分な知識と慎重な判断が求められます。リスクを分散させるために、複数の投資先に分散投資することが推奨されます。

ほかにも、親族や友人からの資金援助を受けることも一つの手段です。信頼関係が築かれている場合、無利子や低利子での借入が可能なケースがあります。ただし、借入金の返済計画を明確にし、トラブルを避けるための契約書を作成することが重要です。

自己資金を増やすことで、ローンの借入額を減らし、経営のリスクを低減することができます。これにより、マンション経営の成功確率を高めることができるでしょう。

まとめ ・失敗リスクを回避するためにマンション投資にはしっかりと計画を練ろう

マンション経営は魅力的な投資手段である一方、失敗するリスクも伴います。本記事では、マンション経営でよくある失敗事例や失敗に陥りやすい人の特徴、そして失敗を回避するためのポイントについて解説しました。

マンション経営を検討している方は、ぜひ本記事を参考にして、リスクを最小限に抑えるため、慎重かつ計画的に進めてください。

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