マンション投資とはどんな仕組み？リスクやメリットを解説

「マンション投資って本当に儲かるの？」「マンション投資のリスクとは？」とお考えの方はぜひこの記事をご参照ください。

不動産投資の中で投資家に人気のあるマンション投資ですが、利回りや仕組みはどうなっているのでしょうか？「投資」としてのリスクやメリットが気になる方も多いでしょう。

マンション投資と一言で言っても一棟丸ごと購入するケースもあれば一部屋を購入して貸し出す方法もあります。中でもワンルームマンションは初期費用が安く低リスクと言われています。

一棟投資と区分投資の違いやマンション投資のリスク・メリットをご紹介します。

 

マンション投資とは？区分投資と一棟投資の違い

マンション投資とはマンションの一室または一棟を購入し、入居希望者と賃貸借契約を締結、マンションを貸し出し家賃収入で利益を得る仕組みです。

マンションの入居者募集や賃貸借契約の締結、管理業務等を自身で行うオーナーは少数派で、多くの場合不動産会社に委託するケースが多いです。

利回りは物件により異なりますが、区分マンションの場合4～5％程度、マンション一棟の場合6～8％程度となっています。
マンション一棟は利回りが高いですが、リターンが大きい分リスクも高くなっています。例えば初期費用が多額で1億円を超えるケースがあること、ローンの総返済額も多くなり災害時に被害額が大きくなる等の事態が想定されます。
一方区分マンション投資では得られる家賃収入は1部屋のみですが初期費用が少ないため、ローンの総返済額は少なく済みます。

◎マンション一棟投資と区分投資の詳しい違いを知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
https://fudousan-toushi.jp/column/kubun-itto

 

マンション投資のリスクとは？

インターネットで「マンション投資」で検索すると、「マンション投資はリスクが高い」「失敗する」という意見がある一方、「区分マンション投資は初期費用が安く低リスク」「安定した家賃収入を得られる」という正反対の記事も存在します。果たしてどちらの意見を信じたら良いのでしょうか？

リスクとは「損」という意味合いに捉えられがちですが、「不確実性」を意味します。マンション投資の「不確実性」をあらかじめ知っておくことで「こんなはずでは」「予期せぬ出費があった」という事態を避ける事が出来ます。

空室・滞納リスク
マンション投資でオーナーが最も恐れるリスクが空室や入居者の家賃滞納による、家賃収入が入らないリスクです。
家賃収入が無いとローンの返済だけではなく、管理会社への委託費用や修繕コスト等の維持費用を払えない可能性が出てきてしまいます。

さらに空室が長期化すると家賃を貰える機会を失う「機会損失」となり、損失が大きくなってしまいます。

オーナーにとって避けるべきリスクですので、入居者募集の宣伝を強化する、インターネット無料等の設備を付ける、空室保証制度を利用する等の対策を行う必要があります。

災害リスク
台風や豪雨等近年増加する自然災害による被害のリスクを災害リスクと呼びます。台風により屋根が破損した、雨漏り被害が出た等の事態に対応するために修理費用がかかりますが、火災保険や地震保険に入っている場合は保険金でカバーできるケースもあります。

金利上昇リスク
マンション投資をする方は、多くの場合投資用ローンを組みますが、ローンの金利が上昇した時には総支払い額が増えてしまいます。

ただし日本では長らく低金利時代が続いており、住宅ローンの変動金利は2009年以降変化がありません。
日本銀行の金融緩和政策の影響が原因で、この先も金利が極端に上がる可能性は低いと見られています。

資産価値の下落リスク
不動産は経年により価値が下落していきます。マンションは築20年までゆるやかに価格が減少し、以降は価格に変化がありません。

ただしマンションは鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造の建物が多いため資産価値は下がりにくいとされています。特に都心は地価が高く、便利で需要も高いため価値が下がりにくくなっています。

 

マンション投資の3大メリットとは

上記のようなリスクがある一方で、マンション投資には定期的な家賃収入に加え不動産という資産が手に入る、不況に強いといったメリットがあります。

投資の中でも物件を保有する事で手に入る利益（インカムゲイン）と購入した不動産を売却する事で得られる利益（キャピタルゲイン）の両方が手に入る事は大きなメリットです。
そして、投資した資金の何倍もの家賃収入が手に入る「レバレッジ効果」も存在します。代表的なマンション投資のメリット3つをご紹介します。

1.家賃収入と不動産が手に入る
マンション投資の大きなメリットは、家賃収入だけではなく不動産が手に入る事です。

株式投資や投資信託は有価証券を購入、配当金や売却益と言う形で利益を得る事が出来ますが、マンション投資は形のある不動産を購入し、入居者に貸し出す仕組みですのでローンを支払った後はマンションが自身の資産となります。

物件は売却で現金化する方法もありますが、第三者・子孫や親戚、自分で住む事が可能で選択肢が広がります。

2.現物への投資なので不況に強い
マンション投資は住居という「生活になくてはならないもの」への投資のため、新型コロナ等の経済危機の状態でも家賃収入が極端に減る事がありません。

生活に欠かせない住居であるマンションへの投資は不況に強く、多少の家賃の支払い遅延や減額交渉があっても利益率が極端に下がる可能性は少なくなっています。

3.レバレッジ効果がある 
不動産投資には「レバレッジ効果（てこの原理）」が得られる仕組みとなっています。

レバレッジ効果とは少ない資本で多くの利益を得る事で、例えば物件の頭金や諸費用のトータルである初期費用が300万円であるとしても、ローンを組む事で3,000万円の物件に対するリターン（家賃収入）が期待できます。

レバレッジ効果がある投資はFXや株式の信用取引等がありますが、知識やテクニックが必要で初心者には難しい投資となっています。一方マンション投資は物件選定や運営・管理まで不動産会社に任せる事が可能です。

 

マンション投資はへプロへご相談

マンション投資の仕組みや利回り、リスクとメリットを解説してきました。マンション投資の最大のメリットは不動産と家賃収入の両方が手に入る事です。

ただし多くのオーナーが心配する「空室リスク」があります。空室リスクはどうやって回避すれば良いのでしょうか？

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