ワンルームマンション投資の利回りとは？計算方法や表面利回りと実質利回りの違いも

ワンルームマンション投資を行うにあたって、最も気になる点は「利回り」ではないでしょうか？

利回りには表面利回りと実質利回りがあり、実質利回りの方がより正確な値に近くなっています。またワンルームマンション投資は一棟投資や戸建て投資とは異なトやデメリットが存在します。

本記事では、ワンルームマンション投資の利回りと併せて、メリット・デメリットをご紹介していきます。

 

ワンルームマンション投資の利回り

ワンルームマンション投資の利回りの計算方法をご紹介します。

不動産投資で用いられる「表面利回り」と「実質利回り」の2種類の利回りの違いと計算方法、利回りの目安を解説していきます。

利回りの計算方法
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、計算式は以下の通りになっています。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格
実質利回り＝（年間の家賃収入－経費）÷物件価格
実質利回りには不動産経営にかかる「経費」が加味されており、より正確な計算方法となっています。経費とは、賃貸管理の委託費用や建物管理費、修繕費、固定資産税といった物件運営に関わる出費を指します。

多くの場合、不動産会社から提示される利回りは「表面利回り」ですので、想定されるコストを加味した実質利回りを計算してみましょう。

また、仲介会社より購入を検討される方は物件価格に「仲介手数料」を加算して計算するようにしましょう。

仲介手数料の計算方法
取引物件価格が
①400万円超　：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
②200万円～400万円以下　：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
③200万円以下　：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

不動産会社によっては大まかな経費を教えてくれる会社や、一緒に収支シミュレーション・返済計画を立ててくれる企業もあります。

不動産投資では、不動産会社選びも重要なポイントとなります。
投資家目線で、不動産投資だけではなくトータルの家計プランや資産形成のゴールを考えてくれる不動産会社を選ぶように心がけましょう。

ワンルームマンション利回りの目安
ワンルームマンションの利回りの目安は、以下の通りになっています。
新築：3％以内
中古：3～5％

新築と中古で数％の差がある事が分かります。特に都心では利回りの差が顕著で、新築の場合収支が赤字になるケースも多いです。

新築物件は資産価値が高く人気がありますが、「赤字＋ローンの返済」という経営状態は投資的には好ましくありません。「ゆくゆくは物件に住む予定」といったケースでない限り、避けたほうが良いでしょう。

ワンルームマンション投資では、中古物件の方が経営的に有利である事が分かります。

更に、需要が高い都心であれば、空室率は低くなる傾向がありますので、不動産投資は「都心の中古ワンルームマンションから」行うことをおすすめします。

 

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資には、一棟投資と違い初期費用をおさえながら投資をはじめられるというメリットが存在します。

単身世帯が増加する中で、安定した家賃収入を得られる可能性があるといった点も大きな魅力です。不動産という財産の特性ならではの「相続税や減価償却費による税金の軽減」という副次的な効果もあります。

需要が高く、安定した家賃収入を得られる可能性がある
少子高齢化の影響で単身世帯が年々増加していますので、ワンルームマンションは安定した需要が見込めます。単身者は職場や駅に近いといった「利便性」を重視するため、都心や駅近く等のワンルームマンションは安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

株式や投資信託でも利回りが高い商品を選ぶことで分配金によるリターンを見込めますが、毎日値動きがあり、資産の価値が変わるという状況は心理的に負担になってしまう可能性があります。また一般的に利回りが高い金融商品はリスクが高い傾向にあり、経済危機の影響を受けやすいと言えるでしょう。

不動産も価格の変動がありますが、株式等市場に上場されている商品より値動きが緩やかな傾向があります。
安定した家賃収入を、本業の副収入や、年金代わりとして利用する方も多いです。

少ない初期資本で始められる
不動産投資にはマンション・アパートを一棟丸ごと購入し、運用する方法もありますが初期費用が高いというデメリットがあります。

エリアや条件にもよりますが、中古マンションの場合一棟8000万円以上、アパートの場合一棟4000万円以上の金額が必要となります。

中古のワンルームマンションでは、おおよそ1500万円程度からスタートすることが可能です。

収益性の高い物件や社会的に信用力のある方は、フルローンで始めることも可能ですので、さらに初期費用が抑えられます。

相続税や減価償却費計上による税金の軽減が期待できる
本来不動産投資は家賃収入を目的とするものであり、節税はあくまで副次的な効果です。

ただしワンルームマンション投資では減価償却費による税金の節約や相続税の軽減効果が高いことで知られています。

「減価償却費」は建物の経年劣化を費用として計上しますので、実際の出費を伴わず経費としてあげることができます。修繕費や管理委託費などそのほかの費用を加えると家賃収入を超えてしまう場合でも損益通算で相殺することができます。結果的に経費が多くかかる初年度は税金が還付される方が多く、所得税の節約が期待できます。

相続税は不動産が時価ではなく相続税評価額（時価の7～8割）をもとに計算される仕組みや、最大80％の評価額が減額される「小規模宅地等の特例」の適用により、税金の軽減効果が期待できます。

これから相続の予定がある方や少しでも税金の負担を減らしたい方はワンルームマンション投資を検討してみましょう。

 

ワンルームマンション投資のデメリットやリスク

ワンルームマンション投資に関わらず、不動産投資には空き室リスクや家賃滞納リスクにより家賃収入が入らないリスクが存在します。

また、ローンの金利が上昇し、返済額が増えてしまうリスクや台風や豪雨等により建物が損壊してしまう災害リスクがありますが、不動産投資の知識をつける事である程度リスクをコントロールすることが可能となっています。

空き室リスク・家賃滞納リスク
ワンルームマンションには空き室リスクや家賃滞納リスクといった、家賃収入が入らないリスクが存在します。

不動産会社によっては家賃保証やサブリースといった家賃を一定額保証するサービスを行っており、空き室リスク・家賃滞納リスクに対応する事が可能です。

しかしながら、サブリースを最初から勧めてくる会社には十分に注意しましょう。提示している賃料が相場と会っていないケースが多く長期のサブリース契約でも保証家賃が下げられるという事例が発生しています。

あくまでも相場の家賃設定になっているかを確認してからお取引しましょう。

投資用ローンの金利上昇リスク
低金利時代が続いていますが、今後の日本銀行や政府の政策によっては金利が上昇してしまう可能性があります。
金利上昇によりローンの返済額が増えてしまうといったリスクが存在します。

災害リスク
台風や地震・豪雨等、近年自然災害による被害が増加しています。

「マンションが被害にあってしまうのでは」という心配するオーナーもいるでしょうが、損害保険に加入することでリスクを抑えることができます。

 

リスクはある程度コントロールが可能

ワンルームマンション投資では上記のような空き室リスク・家賃滞納リスク・災害リスクなどが存在しますが、保証サービス、損害保険に加入するといった行動である程度リスクをコントロールができます。

不動産は衣食住の「住」であり、生活になくてはならないもののため、いざという時の対処が様々な制度により整備されています。こういったリスクコントロールができるのは不動産投資ならではの利点であると言えるでしょう

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