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少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

「不動産投資をしたいけど初心者にはハードルが高そう」

「少ない準備金でできるものがない」

「年収の関係で不動産投資を断られてしまった……諦めるしかないのか?」

などのように、不動産投資を諦めそうになっているという方もいるのではないでしょうか?
不動産投資の新しいサービスとして、高額の投資物件を自分で購入することなく月1万円ほどの少額積み立てでスタートできる「少額不動産投資」が登場するようになりました。
少額不動産投資を活用することで、不動産投資を諦めかけていた方も不動産投資にチャレンジできます。
そこでこの記事では、初心者だけでなく不動産投資を諦めかけていた方でも始めやすい少額不動産投資について網羅的にご紹介します。

【目次】

■少額不動産投資とは
・不動産小口化商品
・REIT(リート:不動産投資信託)
・不動産投資クラウドファンディング
■従来の不動産投資とは何が違うのか
・違い1:ローンを組むことなくスタートできる
・違い2:管理不要
・違い3:物件や土地を担保にできない場合がある
■少額不動産投資はどんな人に向いているのか
■少額不動産投資でも資産形成は可能か
■少額不動産投資で失敗しないために押さえておくべき注意点
・注意点1:少額投資について良く調べる
・注意点2:募集人がしっかりしているかチェック
・注意点3:少額不動産投資だとしてもある程度の貯金はしておく
・注意点4:最初の内は積み立て型を選ぶ
・注意点5:市場調査はしっかりする

■まとめ

少額不動産投資とは

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

少額不動産投資は月1万円以上100万円以下のように、資金が少なくてもスタートできる不動産投資のことを指します。
初心者でも少ない資金で不動産投資をスタートできるだけでなく、何らかの事情でローンが組めずに投資を諦めていた方も始められるという点において注目を集めています。
1,000万円以下の不動産を購入することを少額不動産投資と定義することもありますが、本記事における少額不動産投資は含みませんのでご注意ください。
少額不動産投資では、数人の投資家がひとつの物件に投資する「小口型」と月1万円からスタートできる「証券型」・2019年からスタートした新しい投資である「クラウドファンディング型」の3タイプに分かれます。

–  不動産小口化商品
不動産小口化商品とは不動産会社が定めるマンションやオフィスビルなどの物件を、複数名が資金を出し合って購入・投資するという投資方法です。
例えば、1,000万円の投資用物件に対して、1口100万円から投資ができるという商品があるとします。
上記のような投資商品の場合、最低10人の投資家が集まれば1,000万円する対象物件が購入でき、不動産投資が可能となります。
このように、不動産投資小口化商品では1つの物件に対して所有者が複数人となることから、投資物件に対する所有権も投資した人の数だけ増えます。
さらに、不動産の所有権や収益も出資者全員に分配されることから、不動産投資で発生する各種税金を節約できる新たな投資方法として注目されています。
また、不動産小口化商品では実際の物件管理は出資者が行うのではなく、不動産管理会社に委託するため、出資者の誰かが大家としての仕事をする必要はありません。

-メリット
・空室リスクがない
・ローンを組まなくてもスタートできる
・積み立てで買うので売買を自分でしなくて良い
・自分では投資できない物件に気軽に投資できる
・空室のリスクがない
・1つの不動産を自己所有するよりも金額負担が安い
・物件の所有権を一部もらえる可能性がある
・売りたい分だけいつでも売却できる
・節税対策できる
・管理の手間が省ける
・投資のリスク分散ができる

-デメリット
・商材によっては投資物件の所有権がもらえない場合がある
・物件が100%自分の財産にはならない
・詐欺が横行している場合がある
・良し悪しを判断するのが難しい
・通常の不動産投資よりも利回りが低い
・応募者殺到の場合は希望物件に投資できない場合がある
・金融機関のローンを組めない

-始め方
1.不動産小口化商品について勉強・調査・100万円ほどの資金が調達できそうかの確認をする
2.不動産小口化商品を扱う不動産会社を探す
3.複数の不動産小口化商品を扱う会社へ資料請求やお問い合わせする
4.会社を決めたら「組合」などと呼ばれる会員限定サービスに入会
5.不動産小口化商品のメルマガやホームページの募集案件を見て情報収集
5.気に入った商材があれば申し込む
6.期日内に入金
7.物件購入(投資)完了

–  REIT(リート:不動産投資信託)
REIT(リート)は「不動産投資信託」とも呼ばれる投資方法のひとつで、毎月1万円程度からスタートできます。そのため、不動産投資初心者や少ない資金で投資をしたい人に人気の商材です。REITでは居住用の物件やオフィスビルだけでなく、

・物流施設
・商業用施設
・ホテルやリゾート施設
・ヘルスケア施設

など様々なタイプの商材が扱われているため、お気に入りの施設や応援したい施設がある場合は分散して投資できます。
REITでは不動産投資小口化商品のように複数人の出資者から資金を募った後、必要資金が集まったら投資のプロである不動産投資会社が不動産を購入します。出資者は不動産の管理をすることなく、REITを扱う不動産投資会社が購入不動産の管理から運用まで全て代行してくれます。一般的に、投資不動産における家賃収入や売却資金が、おおむね年2回前後のタイミングで配当金という形で出資者に分配されるため、定期的な利回りが見込めるでしょう。

-メリット
・1万円程度の少ない資金で開始できる
・空室リスクがない
・ローンを組まなくても始められる
・人気会社の土地に投資できる
・自分で運用や管理をしなくて良い
・固定資産税を払わなくても良い
・不動産投資の中でもリスクを最小限に抑えられる
・いつでも売却できる
・株式投資よりも利回りが良い
・幅広い不動産商材から投資先を選べる

-デメリット
・投資用口座に対する発行・管理手数料が高額になりがち
・投資物件や不動産が固定されていないことがある
・所有権がない場合があるため資産にはならない
・投資物件や株式投資の動きによっては元本割れするリスクがある
・不動産投資会社が破綻するとこれまでの投資資金が返ってこない可能性がある
・投資先を自分で選べない場合がある

-始め方
1.REITについて情報収集・勉強する
2.REITを取り扱う証券口座を探す
2.希望するREIT証券口座の開設に必要な書類をそろえる
3.REIT証券口座開設のお知らせが届いたら必要に応じた設定を行う
4.REIT証券口座に資金を入金
5.利回りや時価総額・市場の流れなどを考慮し、投資したい不動産をいくつか選ぶ
6.最初は少額からコツコツと積み立て購入する

–  不動産投資クラウドファンディング
不動産投資クラウドファンディングは国土交通省が2019年にガイドラインを制定した新しい不動産投資方法で、REITと不動産投資小口化商品の両方の特徴を兼ね揃えた投資商品です。
REITや不動産投資小口化商品と同じように複数名の投資家から資金を募り、不動産投資クラウドファンディング事業者が該当不動産の購入や投資運用をしていきます。
一見、REITと同じ仕組みのように思えますが不動産クラウドファンディングでは選べる物件は居住物件に限られます。
不動産クラウドファンディングはREITと同じように月1万円程度の少額から投資可能です。そのため、少ない金額で不動産投資できる商材として近年注目されつつあります。不動産投資を自分である程度コントロールしたいものの、従来の不動産投資や不動産投資小口化商品に必要な資金が集められないという人や、不動産投資のリスクが心配な方におすすめです。

-メリット
・少額からスタートできる
・物件次第では利回りが大きくなることもある
・不動産投資に関わる手続きが少ない
・多様な物件に分散投資できる
・自分で管理しなくて良い

-デメリット
・元本割れのリスクがある
・予定の分配金をもらえる保証がないため換金性が悪い
・事業者が倒産したら投資資金が返ってこない場合もある
・レバレッジ効果が薄い
・ローンを組めない
・物件の所有権が持てないため現物資産がない
・運用期間が短い
・運用中の引き出しや換金ができない

-始め方
1.不動産投資クラウドファンディングの情報収集や勉強案件の供給性や不動産情報の開示などをポイントに不動産投資クラウドファンディング事業者を選定
2.可能であれば複数の相談会やセミナーなどに足を運ぶ
3.不動産投資クラウドファンディング事業者を決定し、会員登録する
4.登録手続き完了
5.投資案件をじっくり選定し、まずは少額から申し込む
6.案内に従い専用口座に入金
7.審査に通過したら実際に運用スタート

従来の不動産投資とは何が違うのか

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

不動産投資小口化商品やREIT・不動産投資クラウドファンディングは、これまでの不動産投資とは異なり、個人が大家となって購入物件を所有・運用するという形ではありません。
これまでの不動産投資と異なるポイントは大きく3つに分けられます。

・違い1:ローンを組むことなくスタートできる
従来の不動産投資の場合、数千万するような物件を個人が丸ごと購入し、運用していくのが一般的です。頭金を用意するために貯金したりローンを組んだりと金銭面における精神的な負担から、挑戦しにくいと思っていた投資初心者も多かったのではないでしょうか。また、何らかの事情によりローンを組めずに従来型の不動産投資を断念していたという方もいることでしょう。
少額不動産投資は、商材によっては月1万円の積み立てから不動産投資できることから、従来型のように多額の資金を準備しなくても気軽にスタート可能です。

・違い2:管理不要
従来の不動産投資では、借り手の防臭などある程度の内容は不動産管理会社に委託できます。
しかし、一部の管理や契約においては投資家が大家として関わらなければならず何かと手間がかかるのが実態です。
売却タイミングも投資家の判断によるところもあるため、投資家自身もある程度の不動産に関する知識を持たなければ管理・運用が難しいのが難点だと言えるでしょう。少額不動産投資は、不動産投資会社やクラウドファンディング事業者が実際の管理や運用まで一括対応してくれます。従来型の不動産投資に比べても、管理いらず。余計な契約対応や運用をしなくても不動産投資ができるのが魅力です。

・違い3:物件や土地を担保にできない場合がある
少額不動産投資では、実際に投資している出資金は「配当金」という形で自分の資産にできます。
しかし、土地や物件を全て自分の財産として担保にできないケースがほとんどだと言えるでしょう。少額不動産投資の商材の中には物件や土地の所有権の一部を所持できる可能性があるものの、万が一の際に担保にできないことが考えらえます。その点においては、従来の不動産投資だと物件すべてが投資した自分の所有物であり担保化できることから、万が一の場合でも手放すことで対処できるでしょう。

少額不動産投資はどんな人に向いているのか

少額不動産投資は従来型の不動産投資とは異なり、月1万円程度から始められます。大きな金額に対するプレッシャーも軽減されることから、以下のようなタイプの方に向いています。

・不動産投資初心者で難しいことを学ぶのが苦手な方

・低リスクで投資をしてみたい方

・投資が怖いと思っている方

・投資後の管理に自信がない方

・物件以外にも投資してみたい方

・何らかの事情でローンが組めなかった方

・不動産投資がどういうものかチャレンジしてみたい方

商材によっては価格が変動しづらいというだけでなく、プロがあなたにかわって運用管理もしてくれるため、難しいことを学ぶことなくスタートできると言えます。

少額不動産投資でも資産形成は可能か

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

少額不動産投資は、配当金によりお金が増えるという意味では資産形成が可能です。土地の価値は0円なるということはありません。
他の投資よりも暴落リスクも少ないというだけでなく、景気や世界情勢にも影響されづらいと言えます。
お金を銀行に貯金することに抵抗を感じない方は多くいるのではないでしょうか。実は、銀行に貯金をして金利を得るよりも、少額不動産投資の年2回程度の配当率のほうが貯金で得られる金利よりも利率が良いとされています。
上記を考慮すると、少額不動産投資においてお金を増やすという意味で資産形成は可能だと言えます。しかし、物件を持たずに投資を行うため現物資産が持てないことを考慮しなければなりません。現物資産という形で資産を形成したいと考えている場合は、従来型の不動産投資が最適です。

少額不動産投資で失敗しないために押さえておくべき注意点

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

少額不動産投資では、基本的には従来の不動産投資と同じポイントを注意しておくことで失敗を回避しやすくなります。
特に、不動産投資小口化商品については残念ながら詐欺案件も横行していることから、細心の注意を払わなければなりません。以下に挙げる注意点を熟読の上、しっかり準備したうえで少額不動産投資に取り組んでみてください。

注意点1:少額投資について良く調べる
どのような投資でも、必ず事前調査は必要です。
少額不動産投資は従来型の不動産投資と異なり、現物資産を持たないものがほとんどです。
管理会社や事業者が投資している不動産の売却をきちんとできていないと出資者に利益が入らないなど、従来型とは細かな違いがあります。また、少額不動産投資が気軽にできるからと言って何も調査せず勢いでスタートすることで、誤った情報をうのみにしてしまうという危険性を考慮しなければなりません。
本を読んだり実際に少額不動産投資を行っている方に話を聞いてみたりして、自分が理想とする投資方法かどうかを見定めることをおすすめします。

・注意点2:募集人がしっかりしているかチェック
少額不動産投資商品の中でも不動産投資小口化商品や不動産投資クラウドファンディングの場合、募集人がしっかりしているかどうかに注意を払わなければなりません。
写真では物件のことがわかるものの、実際に足を運んでみたら土地が存在しなかったなどのような詐欺まがいの事例は、残念ながら不動産投資業界でも横行しているのが事実です。
ただし、REITの場合は証券会社を経由するため、詐欺リスクはゼロだと言えます。実際に物件を所有したうえで投資をすることがほぼ少なく、実態が分かりづらいからこそ、

・しっかり分配してくれるかどうか
・本当に募集案件の土地があるのかどうか

など不安や心配であるポイントを解消したうえで、会社選びをしましょう。

・注意点3:少額不動産投資だとしてもある程度の貯金はしておく
少額不動産投資はローンを借りなくてもスタートできますが、それでも貯金は継続することをおすすめします。土地の価値は0円にはならないとはいえ、コロナウイルス感染拡大やリーマンショックなどのような政治・経済・世界情勢により、土地価格が暴落し少額不動産投資にも影響するということがあるでしょう。
突発的な情勢転換は、誰も予想できない領域です。何が起こるかわからない世の中だからこそ、万が一の元本割れリスクなどに備えて積立金を全て投資するのではなく、貯金しながら不動産投資するのが安全だと言えます。

・注意点4:最初の内は積み立て型を選ぶ
特にREITは月1万円程度から投資ができるだけでなく、有名企業の土地にも投資できるケースがあるため、一気に多額の金額を投資してしまいがちです。
3番目でも触れた通り、政治や経済・世界情勢はいつ起こるかわかりません。REITの場合は株の動きと連動していることを考慮したうえで、コツコツ積み立てるのがオススメです。

・注意点5:市場調査はしっかりする
従来型の不動産投資においても市場調査が重要であるように、少額不動産投資でも市場調査は失敗しないためにも重要なポイントです。全ての不動産投資は、たとえ少額だとしても物件を購入した時点で本格的にスタートします。会社が所有する物件がしっかり家賃を取れるのかどうかだけでなく、運用・売却できる物件を保有しているのかをしっかり調査しましょう。

まとめ

少額不動産投資|低リスクで始められる少額投資とは?初心者が注意すべきポイントまで徹底解説!

少額不動産投資は、これまで不動産投資を諦めていた人やリスクと感じていた初心者でもスタートしやすい新しい投資スタイルです。
月1万円程度の出資からスタートできるというだけでなく、管理や運用・売却まで全て事業者任せにできるため、不動産投資がより身近となったのではないでしょうか。
しかし、物件の所有権がないことが多いという点や、売却時の儲けが従来型の不動産投資に比べると少ないという点なども考慮しなければなりません。投資に必要な金額だけでなく、自分の理想とする投資方法に合っているかをきちんと調査した上で、ぴったりの投資方法を見つけてみましょう。

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