不動産投資におけるローンと自己資金の違い

不動産投資に興味があるものの、ローンを組んだ方が良いのか自己資金で開始した方が良いのか、違いが判らず悩んでいる方もいるのではないでしょうか？
不動産投資は、自己資金が無くても不動産投資ローンを組むことで始められます。しかし、ローンと聞くとどのように返済するのかなども気になるところでしょう。
この記事では、不動産投資におけるローンについて、自己資金の違いも交えながらご紹介します。

不動産投資は自己資金なしでも始められる

不動産投資を始めようとしている人の中には、自己資金が少ない状態なのでローンを組んで投資をスタートする方も少なくありません。
不動産投資用の自己資金を貯めてから投資を開始しようとすると、どうしても投資の開始が遅れて機会損失をしてしまうためです。
そのため、仕組みを良く知ったうえで上手にローンを活用することで不動産投資の成果も上がると言えるでしょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資をするために物件を購入する資金を銀行などの金融機関から借り入れることです。
不動産投資ローンを組むためには、通常の住宅ローン以上に厳しい審査や利用条件をクリアする必要があるものの、借入可能額によっては自己資金0円で不動産投資を開始できます。
物件関連のローンの中でも住宅ローンとは異なり、あくまで事業投資のためのローンです。審査基準や審査対象も住宅ローンと着目個所が異なることを覚えておくと便利です。
-不動産投資ローンのメリット・デメリット
不動産投資ローンのメリットは、以下の通りです。
・築き上げた社会的信用を活用できる
・頭金を払う場合を除き、自分の持ち出し資金が激減しなくて済む
・預貯金など手元にある財産を減らすことなく効率よく投資をスタートできる
・家賃収入を返済金額に充てられるので毎月の負担が少ない（中古物件なら基本的には毎月プラス収支です）
・不動産投資物件を売却した金額で一括返済できる場合もあるため手元に利益が残りやすい
・ローンに付与される団体信用生命保険を生命保険として活用できる
一方、不動産投資ローンの代表的なデメリットは、以下が挙げられます。
・個人の信用条件を満たしていないと審査が通らない
・利息により最終的な返済総額が増えてしまう
・借主解約が発生すると家賃収入がなくなり、返済を自らの財布から支払わなければならなくなる
・ローンの審査通過までに時間がかかる
– 住宅ローンとの違い
住宅ローンとの最大の違いとしては、審査条件や審査対象が異なることでしょう。
住宅ローンの場合、住宅に実際に住む人のみが対象となることから、事業用である不動産投資ローンよりも金利が安いだけでなく、審査が安く、収入によっては借入可能額が増える場合もあります。
また、住宅ローンはあくまで住居確保のためのローンであるため、不動産投資といった事業関連には利用できません。
– 『なんちゃって』は絶対にやめましょう
昨今、度々問題視されていますが、自分が住むと偽り金融機関から自宅用の住宅ローンを借入したにも拘らず、実際は第三者に貸して家賃収入を目的とした不動産投資をする事を斡旋する業者が居ます。
不動産業界ではその様な投資方法を通称『なんちゃって』と呼んでいます。この方法で不動産投資をした場合、不動産投資用のローンが１％台に対して住宅ローンは条件によっては0％台で融資が受けられるのでローン支払い額が低下する事から毎月の収支バランスが改善されて手残りが増える結果がもたらされます。
しかし、明らかな違法行為です。
当然の事ながら金融機関も問題視しており、購入後の調査の徹底をしています。
引渡し後に無作為に公共料金の引き落としの書類提出を求められたり、書類を郵送するなどして対策を講じておりますが全容解明までには時間がかかりそうなのが実情です。
一旦、『なんちゃって』を行って金融機関が違法行為を発覚した場合には、一括返済を迫られたり、３％４％を超える投資用ローンへの強制切り替え、違法行為により今まで支払ったローンへの損害賠償などが求められる可能性があります。
また、住宅ローンは原則として1人1個までで、同時に住宅ローン融資を受けられなくなる為、本当に自宅が欲しい場合には購入が出来ないリスクが発生します。
それであれば売却してしまおうと考える方もいらっしゃいますが、売却の際に住んでいない事が明るみになった際には同様に損害賠償請求される可能性が十分にあります。
目先の利益を追求した違法取引は犯罪行為に抵触する可能性もあります。

審査は通りやすい？

不動産投資ローンを利用するためには、金融機関指定の審査があります。すぐにでも不動産投資を始めたい場合、審査が通りやすいものかどうか気になるところでしょう。
この項目では、不動産投資ローンの審査に関して解説していきます。
– 審査が通りにくい代表的な例
不動産投資ローンの審査が通りにくい人の特徴を以下にまとめました。
・小規模会社や赤字決算をしている会社にご勤務の方
・正社員3年以下の人
・契約社員やアルバイト・派遣社員・個人事業主の人
・キャッシングやクレジットカードなど過去に借金歴や延滞歴がある人
・年収が500万未満の方
・年齢が56歳以上の方
・投資予定の不動産の評価価値が低い（担保性が低い）
不動産投資ローンにおいては、将来的な個人の返済能力や投資予定の不動産の将来的価値に重きが置かれていることがわかります。
不動産投資ローンでは、どうしても返済能力が問われてしまうことから、社会保障のある会社勤めの正社員を最低でも3年続けていることが通過のカギとなりそうです。
最近では転職に関しては当たり前だという考え方を持つ方も多くいらっしゃいますが、お金を貸す金融機関の立場からは、ひとつの会社で長く働けず職を転々としている場合「ちゃんと仕事続けて継続的に返済してくれるのか？」と不信感を抱かれかねません。
また、いくら稼いでいたとしても契約社員や派遣社員・アルバイト・個人事業主の場合は保障のない働き方をしているとみなされる傾向に強いことにも注目です。
どの種類のローンにも当てはまりますが、キャッシングやその他のローンなど借金歴や延滞歴がある場合は審査が通りづらくなるでしょう。それだけでなく、通過できたとしても貸し付け条件が悪くなるかもしれません。
最近では、スマートフォンの普及に伴い、携帯電話料金の延滞も厳しく見られるようになったと言われています。
過去・現在に渡って借金歴や延滞歴がある場合、たとえ完済したとしても個人の信用情報がCICやJICCなどの信用情報機関で確認できるようになっており、審査通過の可否に大きく関わるでしょう。
また、不動産投資をしようとしている物件の価値に見合った借入額かどうかも審査時に見られるポイントになります。
不動産投資を使用としている物件の価値が低いと判断された場合、あなたが万が一破産してローンを返せなくなったとしても不動産の売却金からも支払えなくなることが考えられるためです。
– ローンを利用できないケース
ローンを利用できない人は、不動産投資ローンを利用する最低条件をクリアしていない人だと言えます。
・属性が不安定（転職を繰り返している）
・年収が低い（基本的には500万円以上）
・投資予定の不動産の価値が無い（東京、大阪以外の地方物件や築古物件）
・きちんとした不動産投資計画がない
・現在進行形で借金やリボ残高を返済中の人
現時点で、ほかの金融機関のカードローンやクレジットカードのリボ払い残高がある場合や、返済中の人など借金がある状態の場合は、たとえ他の条件を満たしていたとしても不動産投資ローンを利用できない可能性がありますので注意が必要です。
– ローンを利用できない時の対処法
不動産投資ローンが利用できない場合は、まずは滞りなくリボ払い残高の返済はもちろん、分割払いやリボ払い返済中など滞りなくクレジットカードの残高の返済をしましょう。
その間に、自己資金として貯金も数十万～100万ほど準備すると良いでしょう。
また、契約社員や派遣社員・アルバイト・個人事業主の人はローンが通りにくいとされているため、正社員でない場合は正社員に転職するのも手段のひとつです。
もし現在、正社員という場合や転職したいという場合は、最低でも3年勤め上げたうえで不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
とはいえ、不動産投資を諦められないという方もいるでしょう。不動産投資のローン審査は基本的に無料ですので、複数社に対して審査に申し込みをしても良いかもしれません。
通過できない場合はご自身の条件を見直したり、不動産投資のプロに相談したりする必要がありそうです。

低金利で融資を受けるポイント

不動産投資ローンは融資を受ける際に金利手数料が発生します。できれば、低金利でローンを利用したいものです。
この項目では低金利で融資を受けるポイントを3つご紹介しますので、不動産投資ローンを利用する際の参考にしてみてはいかがでしょうか。
-ポイント1　金融機関によって金利が異なることを知る
不動産投資ローンは借り先の金融機関と、審査手続き方法によって金利が異なる場合があります。
また、中古区分マンションをご検討の方は購入会社とローン斡旋会社が同じことが殆どなので、購入会社によって提携している金融機関が違う事を知っておきましょう。
まず、区分マンションを投資対象として金融機関を活用する方の例です。
不動産の購入方法として、一般的には「仲介物件」「売主物件」のどちらかで購入します。
仲介物件の場合は、殆どのケースで金融機関の斡旋に関しては期待が出来ないので、自分自身で金融機関とのコネクションを形成する必要があります。
物件を購入する際に動くのではなく、事前に金融機関を回り、自分の現状でどの程度の融資が組めるかを確認し、条件のすり合わせ等を行っておきます。
物件の価格にもよりますが、最低でも1割以上の頭金や預貯金が数百万円は無いと土台にも乗りません。
しかし、しっかりと関係構築が出来て融資を受けられる状況にしておけば低金利で融資を受ける事も可能です。
また、購入後の賃貸管理等は購入時に契約している従前の管理会社と再契約する事が一般的になります。
次に、売主物件の場合の例です。新築、中古問わず購入する会社から金融機関の斡旋も受ける事が殆どです。
その場合には頭金0円からでもスタート出来る金融機関の斡旋をしてくれる他、煩わしい手続きや金融機関との調整は不動産会社がサポートしてくれるので安心して取り組む事が出来ますので、不動産投資に時間を割きたくない方や投資初心者の方は売主物件で不動産投資をすることをお勧めします。
そして、頭金を物件価格の1割～2割程度用意が出来て、アパートやファミリーマンション、テナント等、大型の不動産投資を購入する方の例です。
一番金利が安いと言われているのが三井住友銀行やみずほ銀行・三菱UFJ銀行などといったメガバンク、続いて地方銀行です。
しかし、メガバンクや地方銀行は不動産投資ローンの中でも働いている期間や収入面などの審査が非常に厳しいと言われています。
メガバンクや地方銀行で希望する金額を借入できない可能性があるかもしれませんが、やはり全体と比較しても金利が安い傾向にあるため、メガバンクから借り入れできるのであれば、ぜひ審査にトライすることをおすすめします。
また、窓口での申し込みよりもインターネットでの申し込みだと金利が安いということも覚えてくと便利です。
メガバンクや地方銀行のローンにチャレンジして、どうしても審査が通らない場合は、信用金庫や信用組合といった地方限定の金融機関にトライするのも良いでしょう。
銀行からの融資を自力で挑戦するのは大変かもしれませんが、低金利で不動産投資ローンを借りたい場合はめげずにトライしていくのが大事です。
-ポイント2　購入する不動産価値を確認
購入予定の不動産物件に価値があると判断されれば融資を受けやすいだけでなく、低金利になりやすいといえます。
不動産投資ローンの審査では、物件の一瞬の価値よりも未来永劫の価値があるかどうかを見られる傾向にあります。
例えば、東京都内の駅から近い場所のように借り手がいるような立地条件の不動産を投資用に購入する場合、低金利になりやすいと言えます。
東京都内の駅から近い場所に住みたいと思う人は、いつの世にも一定数存在するからです。そうなると、安定的に賃料が入る保障が出てくるでしょう。
駅から徒歩10分を超える物件や各都道府県の中心地から離れた物件、需要と供給のバランスが取れていない様な地方物件に関しては、金融機関の貸し出しリスクが高まるので、金利を高く設定されたり頭金割合を2割、3割とされてしまいます。
-ポイント3　不動産投資会社が提携している金融機関から融資を受ける
知られていない気を付けるべき点として、購入する不動産会社によって提携している金融機関が違う点で、貸し出す金融機関も会社の信頼や営業方針、事業的規模によって提携するべきか否かの判断をします。
当然ながら提携している金融機関が違うという事は、融資条件が変わります。
比較する金融機関がないと分からない事だと思いますが、不動産業界では提携していない金融機関への融資審査持ち込みが出来ないのが一般的です。
例を挙げると、1.64％の優遇金利ローンが使えない、45年ローンの利用がない、金利アップなしでがん団信の加入が出来ない、介護団信の利用が出来ない、諸費用で60万以上の費用が掛かる等、様々です。（2021年5月10日現在）
提携している金融機関が少ないほど選択肢が少なくなるのは当然です。
ご自身に合った金融機関の選択が出来る状況にする為にも、様々な金融機関と提携している不動産会社を選定しましょう。
あくまでも一つの目安として、オリックス銀行、ジャックスの両方と提携をしている不動産会社は金融機関の選択の枠が広がります。
-不動産投資ローンを低金利で借りるための3つのポイントまとめ
・メガバンクや地方の金融機関など借り先や申し込み方法によって金利が異なることを知ると、低金利の金融機関から審査の挑戦がしやすい
・購入する不動産価値を確認して、審査にも通る価値ある物件かどうかを見極める
・不動産会社投資会社が提携している金融機関を通してローンの審査を受けると、審査が通りにくい条件の人でも不動産投資ローンが借りやすくなるだけでなく、金利が安くなる可能性がある

不動産投資ローン利用と全額自己負担の違い

ローンと自己資金の違い
不動産投資ローンはいわゆる借金を作ることになるため、借金を作りたくない人にとっては全額自己資金のほうが安心して不動産投資ができると考えるかもしれません。
しかし、不動産投資ローンは借金とはいえ社会的信用を活用して時間をかけて適切に不動産事業を展開すれば自己資金よりも手元に残る利益が増える可能性が高い商品です。
この項目では、不動産投資ローンと全額自己負担で不動産投資を行った場合の違いについてご紹介しますので、参考にしてみてください。
-違い1：レバレッジ効果が違う
大きな違いとして、レバレッジ効果が挙げられます。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で多くの効果を得るとして、投資の世界では「テコの原理」を意味しています。
全てを自己資金で賄おうとすると、貯えるまでに時間を有するので機会損失をしてしまいますし、長期保有を目的とする立地が良く築年数の浅い物件を購入する場合では数百万円では購入する事が出来ません。
金融機関から融資を受けて投資が出来る商品は不動産投資以外は一般的ではないので、最大のメリットとも言えます。
不動産投資ローンを利用すれば、不動産収入からローンを返済できるだけでなく、残った分は利益として手元に残るため、自己資金よりも早く利益になると言えます。またレバレッジをかけて長期保有した場合には、年間で数十万円の元本を返済できるので、仮に不動産自体の価格が下落したとしても残債以上で売却できる可能性も高まります。
レバレッジ効果を期待するのであれば、全額自己資金よりもローンを一緒に活用したほうが良いでしょう。
-違い2：売るとき・辞めるときの心の負担が違う
不動産投資をする場合は、投資中の物件修繕や管理費はもちろん、実際に投資物件を売った時や不動産投資を辞める際の出口も考える必要があります。
投資する側としては、売却にあたっても可能な限りダメージを少なくしておきたい気持ちもあるでしょう。
投資した物件の借り手によってはトラブルが頻発しやすいことから、不動産投資を何十年も継続したいと考えている人だけではなく、投資に回した不動産をタイミング良い段階で売りたいと考えている人も多くいます。
さらに、リーマンショックやコロナウイルス感染拡大による経済不安などにより、投資している不動産価格の暴落など予測できない事態も多く発生することも考慮しなければなりません。
全額自己負担で購入した場合、何らかの要因で物件売却後や投資を辞めた後も、負担した分の金額を取り戻せなかった場合の喪失感など心の負担が発生することが考えられるでしょう。
一方、不動産投資ローンを利用することにより、手元のお金を一気に減らすリスクを抑えられます。
また、万が一投資を辞めたり不動産を売却したりしたとしても、自己資金は不動産投資物件を購入する頭金（数十万円）程度で済むことから、売却時の不動産価格によっては自己資金分を賄える可能性が高まります。（2021年5月10日現在は頭金0円から始められます）
複数の物件を所有している場合には、売却時の価格の余剰分をローンの返済にあてがえるのであれば、ローン返済も早くなるかもしれません。
不動産投資ローン利用と全額自己負担の2つの違いまとめ
・レバレッジ効果が異なり、不動産投資ローンを利用したほうが不動産収入からローンを返金できるだけでなく、少額ながらも利益が見込まれるため、全額自己資金よりも利益がある。
・投資した後の物件修繕費や管理費など他の負担金も考慮する
・投資している不動産を売るときや投資自体を辞める場合、不動産投資ローンでお金を返済しできるため、全額自己資金よりも損失感が少ないと言える。

まとめ

不動産投資をするにあたり、不動産投資ローンを組むという選択肢は、自らの懐を傷める必要がなく全額自己資金よりも素早く不動産投資を開始できるためおすすめです。
申し込みをする金融機関や方法によっては、低金利で貸し付けてくれる場合があるため、ご自身がローンを組める立場にあるかどうかも考慮しながら、複数の金融機関にアプローチするのが最適だと言えます。
全額自己資金と不動産投資ローンを利用する場合、レバレッジ効果だけでなく盲点になりがちな投資中の物件修繕や管理・投資物件売却時における価格落ちリスクに伴う心の負担も異なることを覚えておくと便利でしょう。

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