投資物件が高く売れるタイミングとは？戦略や注意点ついても解説
投資マンションを売却する際、より利益を最大化させるために欠かせないのが、適切なタイミングで売却することです。しかし、売却の理由は人それぞれであるため、適切な売却のタイミングも異なります。本記事では、投資マンションを売却する主な理由や、売却を検討すべきタイミング、具体的な売却の流れ、そして高値で売却するための戦略について詳しく解説します。
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投資マンションを売却する主な理由
投資マンションを売却する理由は大きく分けて4つあります。それぞれ見ていきましょう。
資金作りのため
投資マンションを売却する主な理由の一つに、資金作りがあります。
資金作りの例として、新たな投資資金や事業展開の資金が必要になった場合が考えられます。ほかにも子供の教育資金だったり、病気ケガによる高額医療費などの予期せぬ出費だったり、生活環境の変化に対応するためにまとまった資金が必要になる場合も考えられるでしょう。そういった場合には、投資物件の売却をすることで必要な資金を迅速に調達することが可能です。
また、資金作りを理由とした投資マンションの売却には、単に現金を得るだけでなく、資産の見直しにもつながります。市場の状況や物件の価値を考慮し、より有利な条件で売却することで、次の投資に向けた資金を効率的に準備することができます。
空室が続いて収益が上がらないため
投資マンションを所有していると、空室が続くことによって収益が減少するリスクがあります。特に、賃貸需要が低下している地域や、物件の競争力が落ちている場合、空室期間が長引くことが多くなります。そういった状況下では、毎月のローン返済や管理費、税金などの負担が重くのしかかり、経済的なストレスを感じることも少なくありません。
そのため、空室が続いて収益が上がらない場合は、早めに売却を検討することも重要です。市場の動向を見極め、適切なタイミングで売却することで、損失を最小限に抑えることができます。また、売却によって得られた資金を他の投資に回すことで、より良い収益を得るチャンスを広げることも可能になります。
不動産投資の空室リスクに関しては「失敗しない不動産投資は空室リスクへの備えが大事！対策について解説」の記事で対策やコツを解説しています。
修繕費用や税金の支払いが難しいため
投資マンションを所有していると、定期的に修繕費用や税金の支払いが発生します。特に、老朽化が進んだ物件では修繕費用が高額になることが多く、これが経済的な負担となる場合があります。また、固定資産税や都市計画税などの税金も、所有期間が長くなるほど増加する傾向にあります。
資金繰りが厳しくなると、物件の維持管理が困難になり、最終的には資産価値の低下を招く恐れがあります。そのため、修繕費用や税金の支払いが負担になった際には、早めに売却を考えることが賢明です。
不動産市場の動向を見越して判断したため
投資マンションを売却する際、最も重要な要素の一つが不動産市場の動向です。
不動産市場が活況を呈しているとき、つまり需要が高まり価格が高騰しているタイミングでの売却は、売却益を最大化できる大きなチャンスとなります。逆に、市場が低迷している時期に売却を決断すると、思わぬ損失を被る可能性もあるため、慎重な判断が求められます。
市場動向を見極めるためには、経済指標や地域の開発計画、金利の動きなどを常にチェックしておくことが重要です。周辺地域の不動産取引の状況や、類似物件の売却価格も参考にすることで、より具体的な判断材料を得られます。
これらの情報を基に、売却のタイミングを見極めることで、投資マンションの価値を最大限に引き出すことができるでしょう。
投資物件の売却を検討するべきタイミング
ここでは、投資物件を売却する際に検討すべきタイミングの見極め方を紹介します。
金利が低いとき
投資物件を売却する際、金利の動向は非常に重要な要素です。
低金利のタイミングだと、不動産投資の需要が高まり、高値での売却が期待できます。また、買主にとってもローン金利が低いため、購入しやすくなります。金利の動向を常にチェックし、適切なタイミングで売却を行うことが、投資物件の利益を最大化するための鍵となります。
大規模修繕の前
投資物件を売却する際、大規模修繕の前に行動を起こすことは非常に重要です。大規模修繕前に売却することで、高額な修繕費用の負担がなくなります。また、買主にとっては修繕後の物件価値上昇を見込めるため、魅力的な投資物件になります。
価格相場が上昇しているとき
不動産市場が上昇しているタイミングで物件を売却すると、売却価格も高値で取引が期待できます。また、相場の目安となる不動産価格指数は2010年以降、右肩上がりで上昇しています。しかし、不動産の相場は地域により大きく変わるため、実際の売却の際は不動産の査定を専門家へ相談しましょう。
出典：～不動産価格指数、住宅は前月比0.7％下落、商業用は前期比3.3％上昇～｜国土交通省
減価償却期間が終了する前
減価償却が終了する前に売却すると、税の負担を最小限に抑えられるため、ベストなタイミングといえるでしょう。不動産の減価償却とは、不動産の購入費用を法定耐用年数に応じて経費として計上することです。
減価償却に関して詳しくは「不動産投資は減価償却の理解が必須！計算方法やメリット・注意点など解説」で解説しています。
減価償却できる期間は、法定耐用年数（例：鉄筋コンクリート造、鉄骨コンクリート造が47年、木造が22年）の期間内に限定されています。減価償却費を計上できないと、負担する税金の額が大きくなるため、その前に売却するのがベストでしょう。
所有期間が5年を超えたとき
手残り資金を増やすには、物件の所有期間が5年を超えてから売却の検討をしましょう。不動産の売却で利益が生じた場合、譲渡所得税が課せられます。この税は、物件保有期間が5年を超えると税率が下がるため、売却時の税負担を軽減できるでしょう。
投資物件の売却にかかる税金について詳しくは「収益物件 売却 税金」で解説しています。
投資物件を売却する流れ
ここでは、投資物件を売却する際の流れを紹介します。順を追って確認していきましょう。
STEP1：希望条件の洗い出しや書類を準備する
投資物件を売却する際の第一歩は、自身の希望条件を明確にすることです。売却希望価格や売却期限、引き渡し時期や売却後の資金の使い道など、具体的な条件を洗い出しましょう。
また、売却時に必要となる権利証や登記簿謄本、賃貸契約書などの必要書類も揃えて用意しておくことも重要です。事前に準備しておくことで、不動産会社とのやり取りが円滑に進みます。
STEP2：不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社の査定を受けることで、物件の市場価値を把握し、適切な売却価格を設定するための基礎情報を得ることができます。また、各社の売却戦略や手数料、評価や提案を比較検討をおこないながら、最も信頼できる業者を選びましょう。
STEP3：不動産会社と媒介契約を結び売却活動を行う
STEP2で選んだ不動産会社と媒介契約を結びます。これにより物件情報の掲載から具体的な売却活動がスタートとなります。
STEP4：売買契約を締結し引き渡しをする
買主と価格交渉を経てから結ぶ売買契約は、投資物件の売却工程において非常に重要な部分です。残金決済と所有権移転登記を行い、物件の引き渡しが完了となります。
投資物件を高く売るための戦略
投資物件を高く売るためには、戦略を立てることが重要です。詳しくみていきましょう。
適切な価格を設定する
物件の査定は複数の不動産会社へ依頼し、市場価格を正確に把握することが大切です。その上で所有物件の特徴や強みを考慮した、適切な価格帯を設定しましょう。
賃貸需要の高さなど物件の魅力をアピールする
投資物件を高く売却するためには、物件周辺の賃貸市場の動向や入居率の高さを具体的な数字で示すことが重要です。またその物件の設備や内装の更新履歴や修繕積立金の状況など、物件管理の良さを強調することで、購入希望者の関心を引くことができるでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
投資物件を高く売却するためには、投資マンションの取り扱い実績や評判などが豊富にある会社を選ぶことをおすすめします。また、その不動産会社の担当者の売却戦略に対する提案力や広告宣伝力を重視することも重要です。
まとめ
投資マンションの売却は、適切なタイミングと戦略を持つことで、より高い利益を得られるでしょう。クレドでは、投資だけでなく、投資物件の売却提案も承っております。ぜひお気軽にご相談ください。
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