不動産投資ローンの金利相場とは？金利推移やに影響を及ぼす要素について解説！ | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2023.02.16

不動産投資ローンの金利相場とは？金利推移やに影響を及ぼす要素について解説！

不動産投資でローンを借りるにあたり、金利の相場について気になる方も多いのではないでしょうか。金利は毎月の返済額を左右することから、低金利で融資を受けたいと考えている場合に考慮したい要素の一つです。
本記事では金融機関別の金利相場や、金利に影響を及ぼす項目について解説します。ぜひローン検討の参考にしてください。

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不動産投資ローンにおける金利相場について

不動産投資を行う際、ローンの金利は、借入金額に対する利息の割合を示しています。毎月の返済額に直接影響を与えるため、投資の収益性にも大きく関わってきます。現在の金利相場は、経済の状況や金融政策、さらには市場の需給バランスによって変動します。

不動産投資ローンの金利は2種類ある

不動産投資ローンの利用を検討する際、必ず金利について考えなければなりません。金利には「変動金利」と「固定金利」があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

固定金利（メリット／デメリット）

固定金利はローンの返済期間を通じて、金利が固定されているものです。
設定期間は2年から5年、10年など金融機関によって異なりますが、金利が上昇した場合でも影響を受けず収支計画が立てやすいといったメリットがあります。一方で、変動金利よりも金利が高く設定されているため、金利が下がったとしても、月々の返済額は変わらない点に注意が必要です。

変動金利（メリット／デメリット）

変動金利は基準金利の変動によって不動産投資ローンの金利も変動し、返済額の見直しが行われるものです。
年に2回、金利の見直しが行われますが、返済額そのものは5年間変わらないことが一般的です。変動金利は固定金利よりも金利が低く設定される傾向にあり、不動産投資で融資を受ける場合は変動金利を選択するケースがほとんどです。ただし、変動金利のデメリットとして金利が固定されていないために、金利上昇による返済額上昇リスクがある点に注意しましょう。

一概にどちらがいいといった答えは出せませんが、そのときの状況を正確に判断し、プロに相談するなどして自分に適した方を選択することが大切です。

金利の違いで収支はどう変わる？

金利が1%変わると、月々の返済額や総額はどのように変わるのでしょう。
ここでは、仮に金利2％と金利3％で不動産投資ローンを組んだことを想定してシミュレーションをおこないました。
借入額が2500万円で返済期間が35年の場合、金利の差による月々の返済額と支払総額は以下のようになります。

金利2％の場合	金利3％の場合
月々の返済額	82,815円	96,212円
年間の返済額	993,780円	1,154,544円
総支払額	34,782,300円	40,409,090円

上記より、金利が2％の場合、最終的に支払う利息の総額は、9,782,300円、金利が３%の場合は、15,409,090円となることがわかります。金利1％の違いで約560万円の違いが出るため、金融機関選びは非常に重要だといえるでしょう。

【金融機関別】不動産投資ローンの金利相場

【借入先別】不動産投資ローンの金利相場

ローンの金利は、金融機関の規模や商品によっても違いがあります。ここでは借入先別に不動産投資ローンの金利相場について、見ていきましょう。

メガバンク・都市銀行

メガバンクをはじめ、東京や大阪などの主要都市に本店を構える都市銀行は一般的に審査基準が厳しい傾向にあります。また、店頭から申し込む場合とWEBから申し込む場合で金利の年率が異なるケースもあるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
審査が厳しい反面、ローンの金利相場は地方銀行と比べて安い傾向にあるほか、返済期間も融通が利きやすいといったメリットがあります。多くの場合、1.5%〜2.5%程度の低金利で借り入れが可能です。

地方銀行

地方銀行は、不動産投資に対する姿勢が銀行によって異なるほか、金利の相場も2%～3％程度とまちまちです。地域に密着した銀行なので、経営者など個人の属性を重視し、都市銀行よりも審査は柔軟な傾向があります。また、地方銀行についてもメガバンクや都市銀行と同様に、WEBから申込をする方が金利を抑えられる傾向にあるため、事前にしっかりとチェックすることをおすすめします。

信用金庫・信用組合

信用金庫は、営業できるエリアが信用金庫法で定められています。信用金庫の金利相場は2％前後と地方銀行よりは低い水準にありますが、取引がある場合であっても、物件が対応エリアに入っていなければ融資が受けられない点に注意が必要です。

ノンバンク

ノンバンクは、銀行ではない金融機関です。おもに消費者金融やリース会社、ファイナンス会社などが該当します。不動産投資ローンにおいても、ノンバンクは重要な借入先の一つとして注目されています。ノンバンクの特徴は、融資のスピードや柔軟性にあります。とくに迅速な審査と融資が可能であるため、急な資金需要に対応しやすいという利点があります。その反面、金利が3％以上と高い傾向があります。

各金融機関や借入先の金利相場については「不動産投資ローンにおすすめの金融機関について解説！【金利を抑えたい方必見】」の記事でも解説しています。

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンを利用する際には、審査基準が重要なポイントとなります。金融機関は、融資を行う前に申込者の信用力や返済能力を評価し、リスクを判断します。一般的に、審査基準にはいくつかの要素が含まれます。

不動産投資ローンの金利に影響を及ぼす項目とは

不動産投資ローンは金利に影響する要素が多いといった点でも、住宅ローンと異なります。ここでは不動産投資ローンに影響を及ぼす項目を、紹介します。

申込者の属性

申込者の属性は、不動産投資ローンの金利設定において重要な要因となります。具体的には、申込者の年収や職業、勤続年数、他の債務の有無などが考慮されます。年収が高く、安定した職業に就き、借入れ以外の債務がない場合には、金利が低く設定される可能性が高くなります。
また、不動産投資ローン独自の特徴として、不動産投資経験の有無も審査項目に含まれます。そのため、はじめて投資用物件を購入する人より、経験が豊富な人の方が審査に有利に働くでしょう。

物件の収益性および資産価値

不動産投資ローンの金利は、物件の収益性と資産価値によっても影響を受けます。収益性が高く、立地条件や物件の状態が良好で将来の価値下落リスクが低い物件であれば、金利が低く設定される傾向にあります。一方、収益性が低く、資産価値の下落リスクが高い物件の場合は、金利が高くなる可能性があります。

不動産会社の信頼性

ローンを組む不動産会社の信頼性も、金利設定に影響を与えます。財務体質が健全で、過去の債務不履行がない信頼できる不動産会社であれば、金利が低く設定される可能性が高くなります。逆に、財務体質が不安定で、債務不履行のリスクが高い不動産会社の場合は、金利が高くなる傾向にあります。

借入額と借入期間

不動産投資ローンの金利に影響を及ぼすもう一つの重要な要素が、借入額と借入期間です。一般的に、借入額が大きくなるほど、金融機関はリスクを感じやすくなり、その結果として金利が高く設定されることがあります。これは、借入額が大きいほど返済が滞るリスクも高まるためです。
一方で、借入期間についても金利に影響を与えます。短期間での返済を選択する場合、金利が低く設定されることが多いですが、毎月の返済額は高くなります。逆に長期間の借入を選ぶと、月々の返済額は抑えられますが、総支払額が増える可能性があります。したがって、借入額と借入期間の選択は、金利だけでなく、全体の返済計画にも大きな影響を与えるため、慎重に検討する必要があります。

不動産投資ローンの金利推移と今後の動向

今後、不動産投資ローンの金利はどのように推移するのでしょうか。ローン金利の推移と今後の動向を見ていきましょう。

不動産投資ローンの金利推移

不動産投資ローンの金利推移について、変動金利は各金融機関によって変わる場合があります。日本銀行のデータを見てみると、2009年に最頻値で1.475をつけてから、2024年3月現在まで全く動いていません。これは長く低金利状態が続いているといえるでしょう。
なお、長期の固定金利については、10年国債利回りに連動します。10年国債利回りについてはここ数年でも細かく変動しており、直近では2019年～2020年ごろにかけて、一時マイナスになっていた時期もありました。一方、2023年以降は0.3%台を推移しており、2023年末から2024年にかけては0.8%に近い金利を推移しています。

今後は金利上昇する可能性がある？

固定金利を決める際の元となる10年国債利回りの推移を見ても分かるとおり、2023年以降は、金利はやや上昇傾向にあります。
現在、金利が上昇傾向にある理由は、2020年以降世界中で流行した新型コロナウイルスの影響が挙げられます。日本においては、世界各国と比べてインフレはやや緩やかであり、かつ日本銀行が日本の国債を多数保有しているといった理由から、世界各国が利上げを進める中、日本だけは金融緩和政策を維持するという状態になっていました。
しかし、日本と他の国、特にアメリカとの金利差が広がる中で、金利差による円安という状況が深刻になってきていることもあり、2022年12月には、日本も事実上の利上げ（国際の金利変動許容幅を0.25%から0.50%に変更）を実施しているほか、2023年にはさらに変動幅の運用を柔軟化する考えを示しています。
この先も引き続き、世界的な利上げがまだ続くとされてsおり、また日本においてもインフレ傾向にあることから、利上げの可能性は十分に高いといえるでしょう。

不動産投資ローンの金利に関するよくある質問

最後に、不動産投資ローンの金利に関するよくある質問を見ていきましょう。

Q1. 変動金利と固定金利どちらがいい？

A1. 一概にどちらの方がいいとは言い切れません。変動金利は、他の金利タイプに比較し金利が低く、市場金利が上がらなければ返済の負担を抑えられるというメリットがあります。ただし、金利が上昇すると返済額の負担が大きくなりすぎるリスクもあります。
反対に、固定金利は、金利は高くても金利上昇のリスクを避けられるというメリットがあるのです。それぞれの金利タイプのメリット・デメリット、資産状況などによって適切な金利タイプを選ぶことが大切です。

Q2. 金利は低ければ低いほうがいい？

A2. 基本的には金利が低い方が、返済の負担を軽減できるでしょう。しかし、不動産投資ローンを組む際には事務手数料などの費用が発生します。
金利が低くても手数料が高ければトータルの支出額も大きくなるため、金利だけでなく手数料なども含めて検討するようにしましょう。

Q3. 不動産投資ローンの金利は誰に相談すればいい？

A3. 金融機関の担当者に直接相談することが一般的です。メガバンクや地方銀行、信用金庫など、各金融機関には専門のローンアドバイザーが在籍しており、具体的な金利や条件について詳しく説明してくれます。とくに複数の金融機関を比較することで、より良い条件を見つける手助けとなります。
また、不動産投資に特化したファイナンシャルプランナーやコンサルタントに相談するのも一つの方法です。市場の動向や金利の変化に精通しており、ニーズに応じたアドバイスをしてくれます。

Q4. 不動産投資ローンの金利交渉のコツは？

A4. まず交渉を始める前に、事前に市場の金利相場を把握しておくことが大切です。次に、複数の金融機関からの見積もりを取得し、比較することが効果的です。異なる金融機関の金利や条件を比較することで、より良い条件を引き出す材料になります。また、他の金融機関からの金利を提示することで、交渉の際に有利に働くこともあります。

まとめ・不動産投資ローンを組むならクレドへ

不動産投資ローンを検討する際には、金利相場を把握し、借入先の選定することが大変重要です。とくに金利の種類やそのメリット・デメリットを理解することで、より有利な条件での融資を受けることが可能となるでしょう。また、金利交渉のコツを押さえることで、さらなるコスト削減が期待できるでしょう。
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