不動産投資が相続税対策になるって本当？その理由と効果、注意点などを解説！ | コラム | 中古マンション・不動産投資を中心にお客様の資産の相談パートナーになる株式会社クレド

2024.05.20

不動産投資が相続税対策になるって本当？その理由と効果、注意点などを解説！

不動産投資は将来の安定を築くための一手段として多くの人々にとって魅力的な選択肢ですが、その資産価値が高まるにつれ、相続税の問題も浮上してきます。
今回の記事では、不動産投資家が相続税を効果的に対策するための方法や注意点など解説します。

クレドでは、不動産投資に関するメリットやリスクについて専任のプロが解説するセミナーを定期的に開催中です。無料のオンラインセミナーなので、少しでも気になる方はぜひ、お気軽に下記よりお問い合わせください。

不動産投資が相続税対策になる理由

不動産投資が相続税対策になる理由は、おもに2つあります。詳しくみていきましょう。

不動産の相続税評価額は低くなりやすい

不動産の相続税評価額が低く設定される主な理由は、国税庁による評価基準が市場価値よりも保守的であるためです。具体的には、不動産の位置や建物の状態、周辺環境などが総合的に考慮されますが、これらは市場での取引価格とは異なる場合が多いのです。
また、特定の条件下では、更に評価額が下がることもあります。たとえば、農地や山林など特定の用途に供される土地は、一般的な住宅地や商業地と比べて評価額が低くなる傾向にあります。このように、不動産の種類や条件によっては、相続税の基礎となる評価額を抑えることが可能となり、結果的に相続税の負担を軽減することができるのです。

不動産を賃貸することで相続税評価額を下げやすい

不動産を賃貸することで相続税評価額を下げる方法は、非常に効果的な戦略の一つです。賃貸不動産として活用されている物件は、その収益性を考慮して評価されるため、自用地や自用建物と比べて相続税評価額が低くなる傾向にあります。具体的には、賃貸物件の場合、その収益を生み出す能力、すなわち賃料収入が評価の重要な要素となります。市場価値が高くても、実際の賃料収入に基づいた評価額が低く設定されることが多いのです。この戦略を利用することで、相続税の負担を減らすことが可能になり、資産の効率的な管理が実現します。

相続税対策効果が高い不動産は？

相続税対策効果が高い不動産とは、具体的にどのような特徴を持つ物件なのでしょうか？ここでは相続税対策において高い効果が見込める不動産を3つ紹介します。

地価の高い不動産

地価の高い不動産は、相続税対策として特に注目されるべき選択肢です。都心や人気の住宅地など、地価が高いエリアに位置する不動産は、市場価値が安定しており、将来的に価値が下がるリスクが低いとされています。このため、相続時における資産評価額が高く保たれる可能性があります。また、地価の高い不動産は、その立地の良さから需要が絶えず、売却しやすいというメリットもあります。これにより、相続税の支払いに必要な現金を確保しやすくなるため、資産の流動性を高めることができるのです。

利回りが高い不動産

利回りが高い不動産も、相続税対策として非常に有効です。利回りが高いとは、不動産から得られる年間の賃貸収入が、その不動産の購入価格に対して高い割合であることを意味します。このような物件は、安定した収益を生み出すため、相続税の負担を軽減するための資金源として活用できます。また、高い利回りを持つ不動産は投資家にとって魅力的であり、必要に応じて売却しやすいという利点もあります。これにより、相続税の支払いが必要な際にも、柔軟に対応することが可能となるのです。

流動性が高い不動産

流動性が高い不動産とは、市場での売買が活発で、必要に応じて迅速に現金化できる物件のことを指します。このような不動産は、相続税の納税資金が必要な時に素早く換金することが可能であり、相続税対策として非常に有効です。特に、市場価値が高く、需要が安定している地域の物件は、売却しやすいため、流動性の高さがさらに増します。しかし、流動性が高い不動産を選ぶ際には、その地域の市場動向をしっかりと把握しておくことが重要です。

相続税対策に不動産を活用する際の注意点

相続税対策として不動産投資を考える際には、いくつかの重要な注意点があります。不動産を相続税対策として活用する際には、専門家と相談しながら慎重に計画を立てることが重要です。1つ1つみていきましょう。

利回り（物件の収益性）をチェックする

不動産投資を相続税対策として活用する際、物件の利回り、つまり収益性を詳細にチェックすることが非常に重要です。利回りが高い物件は、相続税の納税資金を生み出すための有効な手段となり得ます。しかし、市場の変動やテナントの入れ替わりが頻繁に起こる地域では、予想外の収益低下が発生する可能性もあります。そのため、物件の立地や建物の状態、テナントの質など、多角的に情報を収集し、安定した収益が見込める物件を選定することが求められます。また、物件の利回りだけでなく、管理費や修繕積立金などの維持費も考慮に入れ、実際の手取り収益を正確に把握することが不可欠です。これにより、相続税対策としての不動産投資がより効果的なものとなります。

流動性が低い場合、換金できない場合がある

不動産投資を相続税対策として考える際、流動性の低さは大きなリスク要因となります。流動性が低い不動産とは、市場での需要が低かったり、特定の地域に依存している物件であることが多く、これらの物件は売却しようとしてもなかなか買い手が見つからないことがあります。特に経済状況が不安定な時期には、これらの物件の価値はさらに下がり、必要な時に資金を得るために換金することが困難になる可能性があります。そのため、不動産を相続税対策として活用する場合は、物件の流動性も重要な検討事項となります。市場での需要が高く、比較的容易に売却可能な物件を選ぶことが、リスクを管理する上で効果的です。

相続争いを引き起こしてしまう可能性がある

不動産投資を相続税対策として利用する際、家族間での相続争いを引き起こすリスクも考慮する必要があります。不動産の価値が高い場合や、複数の相続人がいる状況では、誰がどの不動産を相続するかについて意見が分かれることが多く、これが争いの火種となることがあります。特に、不動産の分割が難しい場合や、一部の相続人が不動産の管理を望んでいない場合には、問題が複雑化する可能性があります。相続争いを避けるためには、事前に家族間で話し合いを持ち、適切な相続計画を立てることが重要です。また、専門家に相談し、公平かつ透明な方法で不動産が分配されるよう手配することも一つの解決策です。

相続税対策とみなされる場合は、無効になってしまう可能性がある

不動産投資を相続税対策として利用する際には、その方法が税務上の規制に触れる可能性があります。特に、相続税の節税を目的とした不動産取得が、税務当局によって「相続税対策」とみなされる場合、その取引は無効とされるリスクがあります。このような状況を避けるためには、不動産投資の際には単に税金対策としてではなく、実際の投資利益や利用価値を考慮した健全な投資計画を立てることが重要です。また、税務専門家と相談し、法的な枠組み内で適切な手続きを踏むことが求められます。

自分の意志で不動産を購入しなければ無効になる

まとめ

不動産投資を相続税対策として利用する際の理由やさまざまなリスクやポイントを考慮する必要があります。これらを踏まえたうえで、不動産の投資をはじめましょう。
クレドでは、各オーナー様に合った投資物件のご紹介はもちろん、投資におけるリスクを含むコンサルティングサービスを行っています。お気軽にご相談ください。

クレドでは、不動産投資に関するメリットやリスクについて専任のプロが解説するセミナーを定期的に開催中です。無料のオンラインセミナーなので、少しでも気になる方はぜひ、お気軽に下記バナーよりお申込みください。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。