違法建築マンションのリスクと見極め方を徹底解説
マンション投資を検討する際、違法建築物件を購入してしまうと、将来的なトラブルに巻き込まれる可能性があります。違法建築のマンションは、売却や融資が難しくなるだけでなく、最悪の場合、建物の取り壊しを求められることもあります。
本記事では、違法建築マンションのリスクや見極め方、購入時に注意すべきポイントについて詳しく解説します。
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違法建築マンションとは
違法建築マンションとは、法律や条例に違反して建設されたマンションのことを指します。ここでは、その違法建築物について解説していきます。
よくある違法建築物
違法建築マンションは、主に以下の物件が該当します。
- 建ぺい率を超過している物件
- 採光不良の物件
- 違法増築
それぞれ見ていきましょう。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を示す指標で、地域ごとに法律で定められた上限があります。この数値は、建物がどれだけ敷地に対して広がっているかを示し、過剰な建築が行われないようにするための重要な規制です。
例えば、建ぺい率が60%と定められている地域では、敷地面積が100平方メートルの場合、建物の延床面積は最大60平方メートルまでしか認められません。
違法建築マンションの中には、この建ぺい率を超えて建設された物件が存在します。これにより、周囲の環境や景観に悪影響を及ぼすだけでなく、入居者の安全性にも問題が生じる可能性があります。特に、建ぺい率を無視して建てられたマンションは、行政からの指導や取り壊し命令を受けるリスクが高く、投資家にとっては大きな負担となります。
採光不良
採光不良とは、建物内部に十分な自然光が入らない状態を指します。これは、建物の設計や周囲の環境によって引き起こされることが多く、特にマンションの場合、隣接する建物の影響を受けやすいです。採光が不十分な部屋は、居住空間としての快適さを損なうだけでなく、カビや湿気の発生を助長する原因にもなります。
採光不良のマンションは、法律上の基準を満たしていない場合があり、これが違法建築の一因となることがあります。
例えば、建物の高さや配置が周囲の建物に対して適切でない場合、採光が制限されることがあります。このような物件は、将来的に住環境の悪化や、入居者からのクレームが発生するリスクが高まります。
また、採光不良のマンションは、売却時にも大きな影響を及ぼします。潜在的な購入者は、明るく快適な住環境を求めるため、採光が不十分な物件には敬遠する傾向があります。そのため、採光不良の物件は市場価値が低下し、売却が難しくなることが考えられます。
違法増築
違法増築とは、建物の構造や用途に関する法律や規制に従わずに行われた増築のことを指します。例えば、建築基準法に基づく許可を得ずに新たな部屋を追加したり、既存の部屋を拡張したりする行為がこれに該当します。
違法増築は、建物の安全性や居住性に深刻な影響を及ぼす可能性があり、特に地震や火災などの災害時には、入居者の命を危険にさらすことにもなりかねません。
また、違法増築が行われた物件は、行政からの指導や取り壊し命令を受けるリスクが高まります。これにより、所有者は大きな経済的損失を被ることになります。さらに、違法増築があるマンションは、将来的に売却を考えた際にも、買い手が見つからない、あるいは融資が受けられないといった問題が発生することが多いです。
このように、違法増築は見えないところで大きなリスクを抱える要因となるため、特に物件の購入前には、増築部分が適切に登記されているか、または必要な許可が取得されているかを確認することが重要です。
違法建築のリスクとは
違法建築マンションには、さまざまなリスクが伴います。ここでは主に考えられるリスクについて見ていきましょう。
入居者の安全を確保できない可能性
違法建築マンションにおいて最も懸念されるのは、入居者の安全が確保できない可能性です。
建物が法律や規制に従って建設されていない場合、構造的な問題が生じることがあります。例えば、建ぺい率を超えた建物は、地震や火災などの災害時に耐久性が不足し、倒壊や火の回りが早くなるリスクが高まります。
行政から指導が入る可能性がある
違法建築マンションは、法律や条例に違反しているため、行政からの指導や是正命令が入るリスクがあります。これにより、所有者は建物の改修や取り壊しを求められることがあり、場合によっては高額な費用が発生することもあります。
また、指導が入ることで、入居者の生活にも影響が及ぶため、トラブルが発生する可能性が高まります。
ローンが借りられない
違法建築マンションを購入すると、融資を受けることが非常に難しくなります。
金融機関は、物件の法的な問題や将来的なリスクを考慮し、違法建築物件に対して融資を行わないことが一般的です。これにより、購入希望者は自己資金での購入を余儀なくされる場合が多く、資金計画に大きな影響を与えます。
万が一、物件が取り壊しとなった場合、投資資金が無駄になってしまうリスクも伴います。
売却が難しい
違法建築マンションは、売却時に大きな障害となります。
まず、買い手が法律上のリスクを懸念し、購入をためらうことが多いです。さらに、融資が受けられない点に加えて違法性があるため、売却価格が大幅に下がる可能性もあります。
このように、違法建築物件は売却が非常に難しく、投資としての価値が大きく損なわれることになります。
違法建築マンションの見分け方
違法建築マンションを見分けるためには、いくつかのポイントを確認することが重要です。ここではそのポイントを見ていきましょう。
確認済証、検査済証があるか確認する
違法建築マンションを見極めるためには、まず確認済証や検査済証の有無をチェックすることが重要です。
確認済証は、建築物が法律に基づいて適切に建設されたことを証明する書類であり、検査済証は建物が完成した際に、建築基準法に適合しているかどうかを確認するための証明書です。これらの書類が揃っているかどうかを確認することで、その物件が合法的に建設されたかどうかの判断材料になります。
特に、購入を検討しているマンションが新築の場合、これらの証明書が発行されているかどうかを必ず確認しましょう。もし確認済証や検査済証がない場合、その物件は違法建築の可能性が高く、将来的なリスクを抱えることになります。
また、これらの書類があっても、内容に不備がないかも併せて確認することが大切です。信頼できる不動産業者や専門家に相談し、しっかりとした情報を得ることが、安心してマンション投資を行うための第一歩となります。
増築部分の登記の確認
違法建築マンションを見分けるためには、増築部分の登記状況を確認することが重要です。
増築が行われた場合、その部分が適切に登記されているかどうかを調べることで、違法性の有無を判断できます。登記がされていない増築部分は、法的に認められていない可能性が高く、将来的にトラブルを引き起こすリスクがあります。
具体的には、登記簿謄本を取り寄せ、増築部分が正しく記載されているかを確認しましょう。もし登記がない場合、その増築は違法である可能性があり、購入を検討する際には慎重になる必要があります。
また、増築が行われた際の建築確認申請や検査済証の有無も確認することが大切です。これらの書類が整っていない場合、物件の安全性や法的な問題が懸念されるため、十分な注意が必要です。
違法建築の物件に関するよくある質問3選
ここでは、違法建築マンションに関するよくある質問と回答を紹介します。
1. 違法建築の売買は可能？
違法建築物件の売買は可能です。
しかし、主に3つのリスクが挙げられます。
1つ目は、違法建築物件は法的に認められていないため、購入後に行政からの指導や取り壊し命令が下される可能性があります。このような事態に直面すると、投資した資金が無駄になってしまうことも考えられます。
2つ目は、違法建築物件は融資を受ける際に大きな障害となります。金融機関は、法令に違反している物件に対して融資を行わないことが一般的です。そのため、購入資金を自己資金で賄う必要があり、資金計画が難しくなることもあります。
3つ目は、売却時にも問題が生じることがあります。違法建築物件は市場での需要が低く、買い手が見つかりにくいのが現実です。
これらのリスクを十分に理解した上で、違法建築物件の売買を検討することが重要です。
2. 違法建築かどうかの確認方法は？
建物に関する「確認済証」や「検査済証」の有無、増築部分の登記状況の確認、周辺の建物や土地の利用状況を参考にする、の3つの方法があります。
3. 違法建築物件なのに売りつける業者の見分け方は？
主に3つの方法があります。物件の詳細情報や重要な書類を掲示しない、などの信頼性の低い業者かどうか、物件価格が市場相場よりも著しく安い、管理業者の営業スタイル。
これらのポイントを押さえることで、違法建築物件を売りつける業者を見分ける手助けとなるでしょう。
まとめ
違法建築マンションは、購入後にさまざまなリスクを伴うため、慎重な判断が求められます。
マンション投資を成功させるためには、リスクを理解し、適切な物件選びを行うことが不可欠です。本記事を参考に、賢い投資判断を行ってください。
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