不動産投資の法人化によるメリット・デメリットを解説。個人事業主との違いとは？
「不動産投資は法人化したほうが良いの？」「法人化のメリット・デメリットを知りたい」とお考えの皆様に、不動産投資事業を法人化するタイミングやメリット・デメリットを解説します。
法人化は節税、信頼度が増し融資が有利になるといったメリットに対して、設立・維持費用がかかる、手続きが煩雑等のデメリットが存在します。
また、会社には様々な種類があり、株式会社より設立コストが少ない合同会社という企業形態が法人化にはおすすめです。まずは不動産投資で法人化を行うタイミングから見ていきましょう。
不動産投資で法人化を行うタイミング
不動産投資で法人化を行うタイミングは、事業収入が一定額以上である、融資が通りにくい際に融資を受けやすくしたいケースとなります。
個人事業主の場合は不動産投資で得た収入を所得税・住民税で支払いますが、法人の場合は法人税で支払うことになります。収入が一定額を超えると法人税の方が少なく済みますので、法人化する事で節税に繋がります。
また、法人の方が融資を受けやすいため、連帯保証人がいない方や自営業者等融資を受けにくい方、希望の物件に融資が通らない場合は法人化してしまうのも選択肢の一つとなります。
事業収入が一定額以上である
事業収入が一定額を超え、所得税が高くなり負担になっている場合は法人化を検討しましょう。法人化のメリットの一つに節税があり、個人で支払う所得税が法人化した後の法人税を上回る際は、法人化した方が支払う税金が少なく済みます。
例えば年間の所得（家賃収入から管理会社への委託料や税理士への報酬等経費を引いた額）が年間800万円のAさん、年間300万円のBさんのケースで税金のシミュレーションを行ってみましょう。以下が課税される所得金額による所得税の税率と控除額となります。
※2037年までは、上記の表で計算できる所得税と復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付することとなります。
800万円（課税される所得金額）－636000（控除額）×23％（税率）＝1,693,720
300万円（課税される所得金額）－97500（控除額）×10％（税率）＝290,250
法人税の税率と区分は以下の通りです。
※1 相互会社及び外国相互会社、資本金の額又は出資金の額が5億円以上の法人、受託法人、投資法人、特定目的会社、グループ内の法人に発行済株式や出資金を保有されている法人等を除く
※2 事業年度開始の日前3年以内に終了した各事業年度の所得金額の年平均額が15億円を超える法人等をいいます。
法人は普通法人・資本金１億円以下の法人等で設立すると仮定します。各事業年度の所得金額の年平均額が15億円を超えないため、上記の表では「下記以外の法人」となり税率は15％となります。
所得800万円のケース：800万円×15％＝120万円
法人化する事で納める税金が493,720円少なくなりました。
所得300万円のケース300万円×15％＝45万円
個人の方が159,750円少なくなるという結果になりました。
Aさんは法人化したほうが節税となり、Bさんは個人で行った方が納める税金が少なく済むようです。所得税の税率が20％となる所得である330万円以上が分かれ目という結果となりました。
ただし、上記の比較は法人税と所得税のみであり、今後の事業継続・拡大化といった経営戦略やその他の経費等を考慮してメリットが大きいと判断した場合法人化すべきです。おおむね一年の所得が5～600万円で法人化を検討するケースが多いようです。
住民税は個人・法人共に均等割に加え、前年の所得に応じてかかる所得割から計算され、事業税は所得金額に応じて課税されます。
融資を受けやすくしたい
独身で連帯保証人がいない方や自営業者・季節労働者方等、個人の属性により融資を受けにくい場合は、法人化することで金融機関からの融資を受けやすくなる可能性があります。
不動産投資は物件を担保にするため、金融機関が「物件に対して融資する価値が無い」と判断された時も融資が通りにくくなりますが、法人化する事で融資が比較的通りやすくなります。
不動産投資の法人化におけるメリット・デメリット
不動産投資において法人化を行うメリットとデメリットをご紹介します。
法人化は融資が受けやすい、節税のメリットが大きい、事業主としての覚悟ができるといったメリットがある一方で、設立・維持費用がかかる、手続きが煩雑、赤字でも税金を納める必要があるといったデメリットがあります。
法人化のメリット3つ
1. 融資が受けやすい
法人として会社を設立すると社会的信頼度が増し、金融機関からの融資が受けやすいと言われています。
「法人を立ち上げたばかりでも大丈夫？」という疑問もありますが、新しい法人でも融資を受けることは可能です。
ただし、金融機関の中には、設立した法人を「個人の資産管理会社」として位置付け、個人と法人とを一体として審査する所もあり、個人として融資を受けにくい場合審査に通らないという可能性があります。
そういった場合は不動産賃貸事業として数年黒字を出すことで経営への信頼度が増し、融資に通りやすくなり、追加融資も受けやすくなります。
会社員でない方、連帯保証人を立てる事が難しい場合は法人化により融資を受ける事を検討しましょう。
2. 節税上のメリットが大きい
上記の例の通り、所得が一定額を超えると法人の方が納める税金が少なくなります。
また、経費の幅が広がるというメリットもあります。知人や配偶者の家族等を役員にして、清掃等の仕事をしてもらい役員報酬を支払うことで人件費として経費を計上できます。
ただし、役員報酬に対し所得税・住民税・社会保険料がかかりますので注意しましょう。
個人事業主は青色申告で赤字の繰り越し期間が3年であるのに対し、法人の場合9年まで繰り越しが可能で、生命保険も経費として計上できます。
3. 事業主としての覚悟ができる
法人化する事で節税や融資面でメリットはありますが、設立の段階で労力と費用が必要になります。労力と費用をかけた分「不動産投資を成功させる」という覚悟が生まれます。たとえ節税が目的でも「会社の代表」となりますので、事業主として経営を続けていく気力が湧いてくることでしょう。
法人化のデメリット3つ
1. 手続きが煩雑
法人化をするにあたって、必要書類の準備や定款の作成・認証、法務局への登記申請等の手続きが必要となり、兼業の方には負担になります。
必要書類は登記申請書や印鑑証明書、印鑑届出書等で、印鑑証明書は役所に取りに行くという手間・費用が発生します。
2.設立・維持費用がかかる
法人には設立・維持費用がかかります。登録免許税や定款認証費、専門家への報酬等が設立にかかる費用となっています。維持費用としては税理士への報酬費用、社会保険料等があります。
3.赤字でも税金を払わなくてはいけない
個人事業主の場合、赤字の際は確定申告の必要がなく所得税を支払わなくても良いですが、法人の場合は法人税の均等割りで税金を納めなくてはいけません。金額は地域によって異なりますが、東京都で約7万円程度となっています。
法人化の注意点
不動産投資の場合、法人化する場合は株式会社より設立費用が安く制約の少ない合同会社の方が良いでしょう。法人化により節税と融資を受けやすいという恩恵を受けながら、株式会社よりも少ない費用で設立が可能です。以下の表で費用の違いを確認してみましょう。
※決算公告義務があるため株式会社で必要となる
合計で約20万円、株式会社よりも合同会社の方が設立費用は安いという結論になりました。
ほかにも費用の違いやルールが異なる点はありますが、設立の負担が少ないのは合同会社です。合同会社のデメリットは知名度が低い事ですが、西友やアップル・ジャパンといった大きな企業も合同会社であり、融資では大きな差は生じないようです。
不動産投資法人化
不動産投資で法人化を行うタイミングやメリット・デメリット、注意点をお伝えしてきました。
事業収入が一定額を超え、融資を受ける可能性を上げたい場合には法人化を行うと良いでしょう。ただし設立・維持費用がかかる、赤字でも税金を納める等のデメリットがありますので、プロに相談してから法人化を決定することをおすすめします。
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