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【重要】不動産の査定方法について知っておこう

ノウハウ

【重要】不動産の査定方法について知っておこう

不動産査定方法として幾つかの種類があるのはご存知でしょうか。

一般的に、不動産を売却する際には、不動産会社に連絡をして物件がいくらで売れるのかを査定してもらうだろう。それでは、その査定はどの様にして行われるのかを確認していきましょう。

対象物件によっても査定方法が異なる

査定方法は様々あるが、代表的な査定方法は以下の通りです。

原価法
新築で建てられた物件が、築年数に応じた減価修正を行い、今現在の価格を決める方法

取引事例比較法
査定物件と条件が同じ様な成約事例を収集して、売買された時期や立地条件の違いを事情補正や時点修正を行い、個別性なども考慮して査定する方法

収益還元法
投資用不動産などが将来的に生み出すであろう収益から価格を割り出す評価方法です。1年間の収益を利回り(還元利回り)で割る「直接還元法」と、一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」の2種類あります。賃貸用不動産の場合では物件価格を決めるのは金融機関になり、直接還元法を用いることがほとんどです。

区分投資用不動産の査定方法を知る

区分投資用不動産の場合の査定方法はいたってシンプルです。

家賃(共益費込) − 建物管理費・修繕積立金 = 手取り家賃
手取り家賃 × 12 = 年間手取り家賃
年間手取り家賃 ÷ 還元利回り = 物件評価価格

となります。
還元利回りの目安を知ること
ここでポイントになるのが「還元利回り」になるのですが、おおよその価格を用いる場合では以下の通りです。

東京都内:4%
神奈川県、埼玉県、千葉県の主要部:4.3%
大阪府内:4.5%

− 東京都内の物件査定例 −
家賃 80,000円−管理費・修繕積立金 10,000円=手捕り家賃 70,000円
手取り家賃 70,000円 × 12 = 年間手取り家賃 840,000円
840,000円 ÷ 4 % = 21,000,000円
この東京の区分マンションの定価は2100万円となります。

これらは金融機関が設定をする定価の価格であり、この金額で売却ができるというわけではありません。この金額から−500万以内の1600万円以上で売却する事を最低売却ラインという事をしっかりと知り、あくまでも目安を知る方法だという事を覚えておきましょう。

昨今のコロナウィルスの影響で早めに資産整理を行おうとする方が増えており、売却査定依頼も増えております。売り急いで損をしない為にも株式会社クレドでは、最短5分で売却査定の目安を行えますのでお気軽にご相談ください。
ご用意頂くもの
・物件名
・現況の家賃金額
・管理費・修繕積立金の引き落とし金額

売却に関する注意点

課税方法に関して
不動産を売却するにあたり、切り離せないのが税金関係です。
所得税の場合は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求めて税額を計算する「総合課税」が原則ですが、不動産の売却によって生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する「分離課税方式」が採用されます。

所有期間によって課税方法が異なる
土地や建物を譲渡する場合譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかによりの税率が異なります。

所有期間が5年以下  :短期譲渡所得
所有期間が5年を超える:長期譲渡所得

短期譲渡:39.63%(所得税30.63%・住民税9%)
長期譲渡:20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

税金面に関しても短期譲渡と長期譲渡では2倍ほどの差があります。

仲介手数料を確認する
売却をする場合には、原則として仲介手数料が発生します。売買金額によって異なりますので確認しましょう。

売買価格200万以下の部分:売買価格の5%+消費税
売買価格200万を超えて400万以下の部分:売買価格の4%+消費税
売買価格400万を超える部分:売買価格の3%+消費税

売買価格帯によって手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算が難しくなります。その為、売買価格が400万円を超える場合には、速算式を用いて計算を行います。

(売買価格×3%+6万円)+消費税
 −売買価格2000万円の場合−
(2000万円×3%+6万)+6万=72.6万円 となります。

こちらは現金支払いが鉄則なので、売却価格の諸費用に組み込みましょう。株式会社クレドでは物件買取をしているので、仲介手数料は0円です。

違約金を確認する
様々な違約金を確認する必要がありますが、代表的な例として
・ローン利用の方は返済に対する違約金や手数料
・賃貸管理会社の解約違約金
この2点は必ず確認しましょう。

まとめ

物件を売却するのは選択肢としては良いのですが、売却をする必要がないケースや、売却をすると損をしてしまうケース、売り急いで損をしてしまうケースなど様々な話を聞きます。売却を検討する場合は、必ずセカンドオピニオンをする様に心がけて出口の戦略ミスを未然に防ぎましょう。

 

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