不動産投資でリフォームを成功させるポイントや注意点を解説！ローンは組める？

「不動産投資を行っているがマンションの空き室が多い」「新築より安い中古アパート・マンションを購入し、初期費用をおさえて不動産投資を行いたい」とお考えの方に、物件のリフォーム・リノベーションをおすすめします。

既に所有している物件をリフォームすることで家賃収入を上げることも可能ですし、初期費用が安い中古物件を購入後リフォーム・リノベーションして収益を上げる方もいます。
今回は不動産投資におけるリフォーム・リノベーションの必要性や成功させるためのポイント、注意点を見ていきましょう。

 

不動産投資における物件のリフォーム・リノベーションの必要性

不動産投資において、物件のリフォーム・リノベーションは一体どのような時に行うのでしょうか？まずはリフォーム・リノベーションの違いと共に必要となる場面を解説していきます。リフォームとは老朽化した物件を改修する行為で、「現在不動産投資を行っている物件に空き室が多い」「設備が古いため家賃が安い」といったお悩みを抱えているオーナーはリフォームを行う事をおすすめします。

建築物は時間の経過とともに価値が下がっていきますので、現在の物件の利回りに満足している方も定期的に「リフォームが必要か？」を見直していきましょう。

一方で、リノベーションとは物件に新たな価値を加える改修を指します。「初期費用をおさえるために、中古物件を購入し改修したい」「最新の入居者のニーズに応えて、家賃収入を上げたい」とお考えの方には最適の方法です。

ただし、築年数が30、40年経過した中古物件を購入しリノベーションするという方法は、初期費用が抑えられる一方でデメリットがありますので、詳しく見ていきましょう。

「ボロ物件」運用のメリット・デメリット
投資家の間ではいわゆる「ボロ物件」という築年数の古いアパートやマンションを購入し、リフォーム・リノベーションを行い運用する方もいらっしゃいます。初期費用が安いというメリットがある一方で、修繕費用が高く付く、物件に担保としての価値がないためローンを組めないというデメリットが存在します。

また、地震の多い日本では新築物件に人気が集中してしまい、内装を綺麗にしても築年数で避けられ空き室リスクが高くなってしまうという欠点もあります。

まとまったお金があり物件を一括で購入可能、築年数が古くても入居者に「入居したい」と思わせるアイデアがある等、一定の条件をクリアしたオーナーが「ボロ物件」運用に向いていると言えるでしょう。

逆に投資初心者や忙しいオーナーは、初期費用がかかっても需要が高い都心で築浅の物件を購入することをおすすめします。

 

リフォーム・リノベーションを成功させるためのポイント

不動産投資においてリフォーム・リノベーションを成功させるためのポイントをご紹介します。

1点目はターゲットに合わせた改修の戦略を立てる事です。単身者向けのマンション・アパートとファミリー層向けの住宅ではリフォームやリノベーションの方向性が異なります。
また、リフォーム・リノベーション前に物件の利回りを計算し、どの位の期間でリフォーム等の費用を回収できるかを把握しておく事も重要です。リフォーム・リノベーションを成功させるためのポイント2点を具体的に解説していきます。

ターゲットに適したリフォーム・リノベーションを行う
リフォーム・リノベーションは、ターゲットとなる入居者に適したアイデアや設備を考えて行いましょう。
駅から近く若い単身者向けのマンション・アパートはデザイン性を重視した内装やインターネット無料・オートロック・宅配ボックスといった人気設備を付けておくと入居率が高まる傾向があります。

一方で、治安が良いエリアや学校・商業施設が近い地域はファミリー層に人気があります。

マンションやアパートの場合、システムキッチンやお風呂の追い炊き機能、ホームセキュリティ等の設備は人気が高いです。戸建ての場合は耐震設備の補強や外壁の補修、ファミリー層が住むことを意識した間取りの改修等を行いましょう。
マンションやアパートといった集合住宅と違い、戸建て物件は建物の構造部分も改修することができるというメリットがあります。

改修後の投資利回りを試算しておく
リフォーム・リノベーションを前提に投資用物件を購入した場合、「物件の購入価格＋リフォーム・リノベーション費用」が初期費用となります。初期費用に対して毎月の家賃収入がどの位見込めるのかを試算し、利回りをシミュレーションしてみましょう。

大体の目安としては最低でも二ケタの利回りが見込めない場合、改修して投資を行う事は避けた方が無難です。

現在所有している物件をリフォーム・リノベーションする場合も同様に利回りをシミュレーションしましょう。利回りの計算やシミュレーションは専門知識を持っている方が精密に行う事ができますし、的確なアドバイスを貰えますので不動産業者に相談することをおすすめします。

物件にインターネット無料等の付加価値を付けた場合や大規模な改修を行った際は、家賃を上げる事も可能です。ターゲット層が変わりアプローチの方法が前と異なりますのでリフォーム内容に関しても不動産会社に相談したほうが良いでしょう。

 

不動産投資における物件のリフォーム・リノベーションの注意点3つ

不動産投資の物件をリフォーム・リノベーションする際に知っておきたい注意点を3点ご紹介します。

オーナー自らが物件のDIYを行うときのポイントやリフォーム・リノベーションを行う時期、リフォーム・リノベーションでもローンを組むことができるかを学び、リフォーム・リノベーションを行う際に参考にしましょう。

特にローンは「マイホームのみが対象と断られた」「投資用でもローンは組めるの？」という意見が多いため、投資用のリフォームローンが組める金融機関を紹介していきます。

1. DIYは表面的な部分のみを
リフォーム費用を抑えるために、物件のDIYを自身で行いたいというオーナーは多いですが、基本的にDIYは壁紙やクロスの貼り換え等に留めておいた方が良いでしょう。家の柱や壁の内部と言った構造に関わる部分、高所での作業や配管等は専門知識が必要で事故のリスクが高くなるため業者に任せた方が無難です。

自身で行うと時間がかかりそうな場合も空室の期間が長くなる「機会損失」に繋がってしまいますので、業者に依頼するようにしましょう。

2. 閑散期に行う
人事異動・進学等の伴う引っ越しや家の買い替えが多い4月や9月付近は不動産会社やリフォーム業者も忙しく、費用も高くなる傾向があります。

閑散期と繁忙期では意外と費用の差が大きいため、特別な事情が無い限り閑散期にリフォームを行うと費用を抑えることが出来ます。

3. リフォームにもローンを活用できる
本格的なリフォーム・リノベーションを行う場合費用が100万円を超えることもあります。リフォームに対してもローンを組む事は可能ですが、金融機関が取り扱って居るリフォームローンは自身の居住用物件（マイホーム）が対象である事が多いです。

地方銀行やクレジット会社、日本政策金融公庫等で投資用のリフォームローンを組む事は可能です。無担保で1000万円まで融資可能である金融機関も存在しますので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

 

不動産投資×リフォームはプロへ相談

不動産投資における物件のリフォーム・リノベーションの必要性や成功させるためのポイント、注意点について解説してきましたがいかがでしょうか。

リフォーム・リノベーションを成功させるためには、あらかじめターゲット層を把握した改修の計画を立て利回りを計算しておくことが重要です。

閑散期に行うと費用をおさえることが可能で、一部の金融機関ではローンを組むこともできます。まずは不動産会社に相談してみることが重要といえるでしょう。

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