不動産投資で自己破産する？失敗しない対策とコツを紹介

不動産投資を行う際、万が一自己破産してしまったらどうしようと不安になる方も多いのではないでしょうか。投資にはさまざまなリスクが伴いますが、正確な知識を身につけておくことで、万が一の際に自分の身を守ることができます。今回の記事では、自己破産に陥る原因をはじめ、不動産投資で失敗しないコツついても解説します。

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不動産投資で自己破産する原因

不動産投資で自己破産をしてしまう原因として、以下の3つが挙げられます。

価値以上の高値で購入してしまった

不動産投資では、適切な価格で投資物件を購入することが大切です。投機的な考えから、価値以上の価格で不動産を購入してしまうと、その後の賃料収入で投資額を回収することが困難になる恐れがあります。また、売却時には想定を大きく下回る低価格でしか売れず、大損失を被ることになるでしょう。投資物件を選定する際は物件の立地や築年数、設備状況などから見た適正価格を慎重に見極めることが何よりも重要です。

空室率が思った以上に上がってしまった

収益不動産の場合、長期にわたって空室が続くと賃料収入が減少し、資金繰りが苦しくなります。空室増加の原因として、立地条件や設備が人気に合わない、入居者ニーズの見誤り、周辺の競合物件が多いなどがあげられるでしょう。空室リスクを完全にゼロにすることは難しい一方、不動産投資に臨む際は一定期間の空室リスクを前提とした収支計画を立てる必要があります。築年数によって家賃相場は低下する傾向にあり、適切な資金計画を立てていないままでいると、キャッシュフローが厳しい状況となってしまいかねません。

想像以上に維持費が生じてしまった

物件の維持管理には、建物の経年劣化に伴う大規模修繕や入退去の度に発生する室内工事など、様々な出費が生じます。これらの支出をきちんと見積もっておかないと、突発的な費用の発生で資金繰りが行き詰まってしまう恐れがあるでしょう。物件を長期運用する際、老朽化に伴ってリフォームが必要となり、想像以上の維持費が生じるケースも珍しくありません。そのため、たとえ物件価格が安かったとしても、後に修繕費の負担が大きくなってしまいます。結果として、思うような収益を得ることができなくなるでしょう。

不動産投資は免責不許可事由に該当するケースが多い

不動産投資で自己破産に陥ってしまった場合、免許不許可事由になるケースがほとんどです。免許不許可事由とは、自己破産の際に返済の責任を免除されない事情のことを指します。免責不許可事由に該当する場合は、主に以下のケースです。

不動産投資によって生じた借金は上記の免責不許可事由に該当することが大半であるため、原則として自己破産による免責を得ることは難しいでしょう。

不動産投資で自己破産しないための対策

不動産投資で自己破産しないための対策として、主に以下の3つが挙げられます。

それぞれ見ていきましょう。

ローンの借り換えを検討する

月々の返済額が大きい場合、金利の低いローンへの借入れを検討することがおすすめです。たとえ少しの金利の差であっても、借入れ期間全体で見れば負担額は大きく異なります。長期固定金利のローンであれば、金利上昇リスクを回避できるメリットもあるでしょう。ただし、借入れをする際は手数料が生じるため、複数の金融機関を比較しながら慎重に検討する必要があります。

空室率を下げる

空室が続くと家賃収入が思ったように得られなくなるため、空室率を下げることが資金繰りの改善に繋がります。空室リスクが高まる要因はさまざまですが、エリアの人口減少や賃貸物件の供給過多、適切なメンテナンスが行われていないなどが挙げられるでしょう。現状、どのような要因で空室が続いているのかを把握したうえで、適切な空室対策を行うことが大切です。

物件を手放す

最終的には物件を売却し、投資から撤退することもひとつの手です。売却価格次第では、ローン残債や諸費用を支払った後に残った資金を新たな投資に回すチャンスが残されているかもしれません。一方で、大きな損失を被る可能性もあり、投資からの撤退は慎重に検討する必要があります。

不動産投資を始める際に意識すべきポイント

不動産投資を始める際に意識すべきポイントは、主に以下の4つです。

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

不動産投資のノウハウを身につける

不動産投資について知識や経験が浅い場合は、物件の選び方や運用についてのノウハウをしっかり身につけることが大切です。投資には甘い話が出回ることも多く、正確な判断が求められるケースも少なくありません。詐欺などから自分を守ることにも繋がります。

購入する前に物件情報を調査する

やみくもに物件を選んでしまうと、失敗するリスクが高まります。特にインターネット上だけの情報だけを鵜呑みにして購入を決めてしまうのは避けた方が無難です。実際に足を運び、内覧や周辺エリアの確認を行うようにしましょう。また、エリアによっては再開発が行われて環境が大きく変わるケースもあるため、事前に再開発予定がないかチェックしておくことも大切です。

入念に資金計画を立てる

不動産投資を成功させるには、収支や支出、空室率を求めたうえで、長期的な資金計画を立てることが欠かせません。不動産投資を失敗してしまう人の多くは、リスクを考慮できていない傾向にあります。空室リスクや災害リスクなどあらゆるリスクに対して回避策を講じておくほか、想定外の事態が起きたとしても迅速に対応できるような余裕のある資金計画を立てること欠かせません。なお、シミュレーションを行う際は、売却時期・価格を見据えた出口戦略を練るほか、定期的な見直しも意識しましょう。

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶ

信頼できる不動産会社をパートナーにできるかどうかも不動産投資を成功させる大切なポイントです。誤って悪徳業者を選んでしまうと、ずさんな管理体制の恐れがあるほか、後から高額な請求をされるケースがあるため注意が必要です。信頼できる不動産業者を見極めるためには、事前にホームページなどで実態があるかどうか確認したうえで、複数社を見比べて検討を行いましょう。

まとめ・物件購入前にきちんと資金計画を立てよう

今回の記事では不動産投資で自己破産してしまう原因や対策をはじめ、不動産投資を始める際に意識するポイントについて解説しました。不動産投資で自己破産をしないためにも、物件を購入する前に正確な情報を入手するほか、入念な資金計画を立てることが大切です。

とはいえ、自分だけでは適切な資金計画を立てるのが難しいと悩む人も多いかもしれません。クレドでは不動産投資を中心とした、あらゆる投資や資産形成に役立つ情報、あなたに合った投資プランを提供します。「資産運用をしてみたいけど全然分からない」という方にもわかりやすい情報をお届けします。お気軽にご相談ください。

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