空室率とは？賃貸マンションの空室率推移と効果的な空室対策について解説

マンション経営を考えるうえで、空室率は重要な指標のひとつです。空室率が長く続けば続くほど、家賃が入らない状況が続いてしまうことから、適切な空室対策をする必要があります。
今回の記事では空室率の求め方や首都圏の空室率の現状についてお伝えしたうえで、空室対策についても解説します。

そもそも空室率とは

空室率とは、アパートやマンションなどの賃貸物件において、空いている部屋の割合のことです。たとえば、全部で８室ある賃貸物件の場合、空室が2室でどちらも３ヶ月間（90日）の場合、空室率は次のように計算されます。

一般的に、空室率が高いほど思うように家賃収入が入らず、経営が厳しくなる傾向にあります。不動産投資では、空室率を常にモニタリングし、高くなりすぎないよう対策を立てることが欠かせません。リフォームによる値上げや、賃料の適正化など、状況に合わせた対応が必要となるでしょう。

賃貸マンションの空室率の現状について

ここでは、「株式会社タス」が行った2022年8月期の賃貸住宅市場レポートから、賃貸マンションの空室率の現状について見ていきましょう。

出典元：賃貸住宅市場レポート 首都圏版 関西圏・中京圏・福岡県版 2022年8月｜株式会社タス

首都圏の空室率は新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、一時は上昇傾向にありましたが、2022年末頃からようやく元の水準に戻りつつあります。今後徐々に空室率は安定していくことが予想されるでしょう。
次に、同社が2023年12月に公表したレポートより、ハイクラス賃貸住宅の空室率推移は下図の通りです。

出典元：賃貸住宅市場レポート　首都圏版関西圏・中京圏・福岡県版 2023年12月｜株式会社タス

ハイクラス賃貸住宅については、2022年後半から微増傾向にあるものの、大きな変化は見られず空室率が安定していることがわかります。首都圏の賃貸マンションの入居率は比較的高い数値を維持しており、今後も賃貸ニーズがあることが予想されます。

マンションの空室率増加による家賃収入減少を防ぐためには

マンションの空室率の推移や東京の人口推移推計を見ると、賃貸住宅の需要が短期間で大幅に下がる可能性は低いでしょう。ただし人口ピラミッドの変化によるマンションに対する需要の変化が予測されます。今後の高齢化社会に向けた空室対策を2点ご紹介していきます。

リフォームやリノベーションで物件価値を上げる

マンションが古くなり、設備が陳腐化すると入居者の目に留まりにくくなります。定期的なリフォームやリノベーションを行い、内外装を一新し、物件の魅力を高めることで新規入居者の確保に繋がるでしょう。共用部分のイメージアップはもちろん、キッチンやバスルームなど水回りの模様替えも有効な手段の一つです。

既存の入居者の満足度を高める

マンション経営では新規入居者確保に加え、既存入居者の満足度を高めることが欠かせません。迅速なトラブル対応を心掛けるほか、入居者ニーズを反映した改修など、信頼を深める取り組みが空室防止に役立ちます。また、防犯対策や緑化推進なども、居住環境の向上につながり、満足度アップが期待できるでしょう。

敷金や礼金といった初期費用を見直す

敷金や礼金など初期費用の高さが、入居を検討する層からの問い合わせを妨げているケースは少なくありません。時流に合わせ、過剰とみなされる初期費用を適正水準に見直すことで、マンションの空室リスクを低減できます。

一方で、賃料の値下げは控えめにし、物件の資産価値を維持することを心掛けましょう。

空室保証サービス・サブリースを利用する

空室保証サービスとは、家賃の10〜20％を毎月支払い、空室になった際に一定額を保証するサービスのことで、空室リスクを回避する事ができます。

空き家率の増加と人口減・高齢化社会の中で確実に家賃収入を得たいオーナーには安心の制度です。サブリース制度にも家賃保証のサービスがついており、空室の有無に関わらず一定の収入が保証されます。同時に検討してみましょう。

まとめ・自分の身の丈に合った投資手法で資産運用を始めよう

今回の記事では空室率の求め方や首都圏の空室率の現状、空室対策についても解説しました。
マンションを経営するうえで避けては通れない空室問題。
まずは空室となっている原因を把握したうえで、適切な対策を講じることが大切です。また、空室保証・サブリースについて知りたいという方はぜひこの機会にクレドへお問い合わせください。空室問題に限らず、不動産投資をはじめとするあらゆる投資に関してのご質問やご相談などもお受けしております。あなたに合った投資プランをご提案いたします。a

空き家になったマンションの最適な活用方法については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：空き家になったマンションの最適な活用方法は売却｜賃貸経営は難しい | 訳あり物件買取プロ（運営：株式会社AlbaLink）

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