不動産投資で中古のマンション購入をおすすめする理由とは？
不動産投資用の物件購入は中古マンションがおすすめです。
中古マンションは購入価格が安いため、リスクが低く利回りが高いというメリットがあり、運営の難易度が低く初心者でも利益が出せる確率が高いです。
修繕費がかかる、不動産価格が下がるといったデメリットやリスクもありますが、失敗しないためのポイントをおさえることでリスクを軽減する事が出来ます。この記事では不動産投資で中古のマンション購入のメリット・デメリット・リスク、失敗する確率を下げるポイントをお伝えしていきます。
不動産投資におすすめ！中古マンション購入のメリット
「人気がある新築マンションで不動産投資を」と新築マンションをすすめる不動産会社は数多いですが、中古マンションは一般的に新築より利回りが高く、初期資本が少なくても購入できるというメリットがあります。既に入居者がいる場合、新築のように入居者募集をする必要が無いため不動産投資の中でもハードルが低めとなっています。
投資用物件として魅力の大きい、中古マンションのメリットを解説していきます。
利回りが高い
中古マンションの最大のメリットは利回りの高さです。
地域や物件にもよって異なりますが、新築マンションの利回りの祖場は約2～5％であるのに対し、中古マンションは3～7％と利回りが高くなっています。
利回りは、表面利回りの場合「年間の家賃収入÷物件価格」で計算し、中古マンションは物件価格が新築よりも安いため利回りが高くなっています。
初心者でも運営しやすい
中古マンションは新築マンションより運営の難易度が低く、不動産投資の中でもハードルが低めとなっています。
新築マンションは入居者を募集するため不動産会社に広告を出す所からスタートしますが、中古マンションは既に入居者が住んでいる事が多いため入居者の状況、空室率、家賃収入の概算等の状況を把握する事ができます。
管理・運営を不動産会社や管理会社が行っている場合は、そのまま委託する事で既に運営実績のある企業にスムーズな運営をしてもらう事が可能です。
新築のマンションは周辺のニーズや家賃相場を把握した上で入居者募集の広告を出し、入居者が決まらない場合は家賃や広告の見直しを行いますので運営の難易度が高めとなっています。
会社によっては、最初の入居者がつくまでは補填してくれたり、家賃保証だから安心という謳い文句でご紹介を受けますが、実態はなかなか入居者が見つかっていない状況はインターネット等で確認ができます。
初期資本が少なくても購入できる
物件価格が低く、既に入居者がいる中古マンションでは購入してすぐ家賃収入が手に入ります。さっそく次の月にローンの返済に充てる事ができますので初期資本が少なめの方でも運用が可能です。
今は諸費用までローンを組むことが可能なので頭金は0円で取り組むことも可能なので、社会的信用と時間を最大限に活用した投資ができます。（2020年11月現在）
新築マンションの場合は、入居者を募集している間家賃収入が入らないため、6ヶ月程度の家賃を初期資本として貯める必要がありますが中古マンションはその必要がありません。
事前に予測がつきやすい
中古マンションは家賃収入や入居状況、入居者の情報や管理状況等現状を把握しながら経営戦略を練る、収支シミュレーションを行う事ができます。
入居している家賃は相場と比べて高い場合もありますが、ほとんどの場合は相場の家賃で入居しており、家賃の値下がりのリスクは軽減され、守りの資産運用としては最適です。
新築マンションに比べ事前に予測がつきやすく、物件の瑕疵や問題のある入居者等ネガティブな面も分かった上で購入する事が出来ます。
「こんなはずでは」「予想より家賃収入が低い」という事態を回避しやすくなるので、初心者にははじめ安い投資方法となります。
不動産投資で中古マンションを購入するデメリットとリスク
中古マンションは様々なメリットがある一方で、修繕費がかかる、不動産価格が下落するといったデメリットが存在します。また物件が旧耐震基準である場合は一定のリスクが存在します。
新築・中古に関わらず投資用の物件は数千万円の費用がかかりますので、あらかじめデメリットとリスクを把握しておきましょう。
修繕費のコスト
築年数が経過した築古中古マンションでは、修繕費のコストがかさむ可能性が高いです。2000年以降の築浅マンションの場合でも購入して直ぐに設備の故障が発覚する場合もあるので事前にリスクを許容して始めることをお勧めします。
修繕費が多くなると手取りの家賃収入が少なくなってしまいますので、不動産会社・管理会社に年間にどの位の修繕費がかかるのかを尋ねてみましょう。
特に築30年以上の物件では修繕費が多くなる可能性が高く、経年により家賃が下落しています。
物件の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、前述の通り表面利回りの計算式は「年間の家賃収入÷物件価格」となります。
実質利回りは「（年間の家賃収入－経費）÷物件価格」で計算しますが、「経費」の中には修繕費や固定資産税、管理会社への委託費等が含まれ、より実際の値に近くなっています。
多くの不動産会社では物件選びの際、表面利回りを提示しますので事前にかかるコストは重要な情報となります。想定コストを聞いた後、自身で実質利回りを計算してみましょう。
旧耐震物件のリスク
1981年6月から建築基準法が改正となり、中規模・大規模地震（震度5強～震度7）で建物が損傷・倒壊しない事の検証が義務付けられました。
1981年5月31日以前に建築された物件は旧耐震基準であり、阪神・淡路大震災の際に被害が集中してしまいました。
旧耐震物件は地震へのリスクが大きく、売却価格が低いため投資用不動産としては出口戦略が難しくなります。
同様に再建築不可とされている物件、建ぺい率や容積率をオーバーした違法物件も売却価格が低いため避けたほうが無難です。
ただし、売却価格の低さを上回る十分な利回り・メリットが期待できるケースでは購入を検討しても良いでしょう。
不動産価格が下落する
基本的に建物は経年と共に資産価値が下がり、不動産としての価格も下落していきます。
そのため売却価格が低くなりがちで出口戦略が難しい点は中古物件のデメリットと言えるでしょう。東京都心の物件は物件価格が上がっていいますが、物件の場所をしっかり選定することがリスクを軽減させる唯一の方法と言えるでしょう。
また、何らかの事情でローンが残っている状態で物件を売却する時、売却価格が低い中古マンションはローンの残債＞売却価格というオーバーローンの状態に陥る可能性が高くなります。
オーバーローンの状態では物件を売却する際には手持ちの現金で穴埋めしなければなりませんので、今までの運用益が一気に減少してしまいます。収益性のあるエリアで物件価値が下がりにくい物件選定が必要になります。
中古マンションの不動産投資で失敗しないためのポイント
利回りが高く、購入価格が安い中古マンションは投資用物件として魅力的ですが、購入の際に気を付けるべきポイントが2つあります。
「都心」「ワンルーム」の中古マンションを選ぶ事で、需要が高くなり空室リスクが軽減されます。
なぜ「都心」の「ワンルーム」が失敗しないためのポイントなのか、具体的なデータに基づき紹介していきます。
都心の中古マンションを選ぶ
都心のマンションは需要が高く、23区の特定した地域では10年以上も物件価格が上昇しています。
少子高齢化が進む中、日本の人口は減少傾向にありますが、「国立社会保障人口問題研究所」の日本の地域別将来推計人口調査結果によると、「今後も東京都と周辺地域では、全国の総人口における割合が増大する」と発表しています。
また、近年では諸外国からの留学生や東京に仕事を求めてくる方も多く目立ちますので、日本の人口減少以上の人口流入も見込める状況になりました。
コロナ禍で一時的に東京から転出する人が増えましたが、数ヶ月の間に転入超過と転出超過を繰り返しており人口が極端に減る事はないと予測されます。
需要が下がらない都心のマンションを選ぶ事で、安定した家賃収入を見込む事ができます。
1Rマンション・1Kマンションを選ぶ
近年単身世帯は増加傾向にあり、将来的には更に増加すると予測されています。一方でファミリー層は減少すると予測されています。
東京都政策企画局が発表した「東京都の家族類型別世帯数の推移」は以下の通りです。
一世帯当たりの平均世帯人員は 2015 年に 1.99 人と2人を下回り、2020年には全体に占める単独世帯の割合がトップとなっています。
その後も単独世帯の増加とファミリー世帯の減少は加速し、2060年には単独世帯が 48.4％、夫婦のみの世帯も 18.5％となり、割合が上昇しますが夫婦と子供から成るファミリー世帯の割合は 20.0％に低下する予測です。
加えてファミリー向けのマンションは単身世帯に比べ空室リスクが高くなっていますので、単身世帯向けのワンルームマンションを選んだ方が将来的にも空室リスクは少ないでしょう。
「都心」で「ワンルーム」、「中古」マンションが購入のポイント
中古マンションのメリット・デメリット、さらに都心のワンルームを選ぶ事で高い需要を見込めることをお伝えしてきました。不動産投資は物件の選定により家賃収入が変動するケースがあります。
物件の選定に力を入れた不動産会社を選ぶと、購入後に安定した家賃収入を見込める可能性も高くなるでしょう。
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