初めてでも安心！不動産物件の選び方のコツと注意点について解説

不動産投資を行う際、物件選びは成功するか否かを決める重要なポイントです。そのため、どの物件を選んだらよいかわからないと悩む人も多いのではないでしょうか。投資物件にはさまざまな種類があるため、自身に合ったものを選ぶことが大切です。

本記事では、投資物件の選び方のポイントや注意点について解説します。

関連記事>> 不動産投資をはじめるうえで抑えておきたい初期費用の内訳と資金計画の立て方について解説

不動産投資の主な種類

不動産投資とひとことでいっても、さまざまな種類があります。ここでは、不動産投資の中でも主要な3種類について取り上げてみました。

一棟マンション・一棟アパート投資

一棟マンション・一棟アパート投資とは、物件をまるまる一棟保有し、賃料収入を得ることを目的とした投資手法です。
区分マンション投資などと比較し、利回りが高いことからまとまった収入が期待できるほか、建物全体の管理やレイアウトが自由に行える点がメリットといえます。ただし、初期費用としてある程度の資金を準備しなければならないことに加え、失敗してしまった際のリスクが大きくなる点に気をつけましょう。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、投資用に分譲マンションの1室を保有し、入居者から賃料収入を得ることを目的とした投資手法です。
一棟投資よりも予算を安く抑えられるほか、管理が楽であるため、初心者はもちろん別に本業がある方でも始めやすいといえるでしょう。一方で、1室のみを所有することになるため、入居者がいなければ賃料収入は得られず、空室リスクによる影響が大きい点に注意が必要です。

戸建て投資

戸建て投資は、戸建て物件を購入し、購入した物件を第三者に貸し出すことで賃料収入を得る投資手法です。
また、戸建て投資に使われる物件にはシェアハウス形式も含まれるほか、長期間の転勤などに伴い空き家となった持ち家を賃貸運用するケースも含まれます。昨今ではコロナ禍でリモートワークが広く普及したことにより、部屋数が多く、個人スペースを確保しやすい戸建て投資の人気が高まっています。戸建て投資は立地の影響を受けにくく、一度入居者が見つかると長期にわたって住んでくれることが多い点もメリットとして挙げられるでしょう。

失敗しない投資物件の選び方のコツ

失敗しない投資物件を選ぶためには、以下の4つのポイントを意識することをおすすめします。

それぞれ見ていきましょう。

予算内に収まっているか

不動産投資を始める前には、予算を明確にしておくことが大切です。年収や保有資産などを考慮して、どのくらいの物件であれば負担なく投資できるのかを考える必要があります。また、「いつまでに（期限）」「どのくらい（金額）」を稼ぎたいのか具体的な数字を決め、それを元にどのような投資手法が最適なのか判断するようにしましょう。

ニーズのある立地か

物件を選ぶ際、駅近であることはもちろん周辺環境が整っているか、近くに競合となり得る物件が少ないかどうかも見極めることが大切です。
特に中古物件を購入する場合は、違法建築・既存不適格の物件ではないかも確認しなくてはなりません。なぜなら、中古物件の中には建築当時は適法物件であったものの、その後の法改正等により違法建築と見なされてしまった物件が含まれるからです。万が一そのような物件を購入してしまうと、建て替えが困難になるほか、融資が受けられない恐れがあるため注意が必要です。

メンテナンスなどの管理が行き届いているか

築年数の経過に伴い物件の老朽化は避けられませんが、それらに対し適切なメンテナンスが行われているかも重視しなくてはなりません。たとえ物件価格が安かったとしても、後に修繕費の負担が大きくなってしまっては、思うような収益を得ることは難しいでしょう。現状の管理体制だけではなく、これまでの修繕履歴についても確認し、今後運用するにあたって問題ない物件かどうかを見極めることをおすすめします。

適切な利回りが得られるか

不動産投資をする際、「利回り」についてきちんと把握することが大切です。利回りとは、投資したお金に対してどれだけの収入を得られるかを判断するための指標であり、大きく以下の2つに分けられます。

不動産会社のチラシやWebサイトに用いられている利回りは「表面利回り」がほとんどであり、そこには不動産の保有や維持管理にかかるコストが含まれていません。そのため、不動産投資では「実質利回り」の数値に注目することが大切です。

また、利回りは物件の種類によって異なるものの、相場より高すぎても低すぎてもリスクがある点に注意しなくてはなりません。利回りが高すぎる物件の場合、割高賃料で入居している、何らかの事故物件の可能性が高いといえます。

一方、利回りが低すぎる場合は物件を購入しても赤字になるリスクが高いでしょう。投資物件を購入する際は、利回りが相場と大きな差がないかどうかも確認しておくことが大切です。

物件を選ぶ際の注意点

物件を選ぶ際、以下の3点に注意が必要です。

ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

資産価値が落ちにくいか見極める

資産価値とは、不動産を財産として評価した際の価格のことを言い、売却する際や収益計画を大きく左右させます。
エリアによっては駅周辺の再開発が行われることもあり、環境が大きく変わるケースも少なくありません。とはいえ、再開発に伴い利便性が高まったとしても、高層マンションなどの建設により日当たりが悪くなるケースも見受けられます。
このような事態を避けるためにも、あらかじめ住みたいエリアで再開発予定がないかチェックしておくようにしましょう。

リスクを考慮した長期的な資金計画を立てる

不動産投資は購入したら終わりというわけではなく、最終的に売却等により手放すことまで想定する必要があります。そのため、長期的な資金計画を立てることを意識しましょう。

不動産投資で失敗してしまう人の特徴として、リスクを考慮できていないケースがよく見られます。空室リスクや災害リスクはもちろん、経年劣化による大規模修繕、家賃滞納による家賃収入リスクなどさまざまなリスクに対して回避策を講じておく必要があるでしょう。想定外の事態が起きても対応が取れるように余裕のある資金計画とするほか、自身で計画を立てることが難しい場合にはプロに相談するのも1つの手です。

信頼できる不動産会社をパートナーにする

不動産投資をするにあたり、信頼できる不動産会社をパートナーにできるかどうかも重要です。
信頼できる不動産会社を見極めるには、ホームページなどで実態があるかどうかを確認するほか、一社だけでなく複数社を見比べて検討する相見積もりも怠らずに行いましょう。誤って悪徳な業者を選んでしまうと、ずさんな管理が行われる恐れがあるほか、後から高額な請求をされるケースもあるため注意が必要です。

まとめ

今回の記事では、不動産投資物件の選び方のコツと注意点についてお伝えしました。物件を選ぶ際はニーズのある立地であるか、メンテナンスなどの管理が行き届いているかといったことを確認するほか、リスクを考慮した資金計画を立てることが大切です。また、不動産投資を始めるにあたり、信頼できる不動産会社をパートナーとすることで、困ったときに適切な助言を受けられるでしょう。

クレドではお客様のご要望に応じた投資プランを提供しています。不動産投資を中心に賃貸管理や賃貸斡旋、太陽光やドル建て、なども提供投資プランサービスにあります。投資を始めたい人、少しでも不動産投資に興味がある方はぜひ、どんな些細なことでも構いませんのでお気軽にお問い合わせください。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。