不動産投資のキャッシュフローとは？家賃収入や経費を用いた計算方法を解説

不動産投資ではキャッシュフローが大切と聞くものの、なぜ重要なのか今ひとつわからないといった方も多いのではないでしょうか。キャッシュフローとは「現金の流れ」のことで、物件選びを始め運営、出口戦略においても重要な要素のひとつです。
今回の記事では、キャッシュフローの計算方法や重要性、キャッシュフローをよくする方法についてお伝えします。

不動産投資のキャッシュフローとは

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことであり、支出と収入がそれぞれいくらあるのか、手元にどれだけの金額が残るかを把握できます。キャッシュフローを正確に把握しておくことで、資金の確保がしやすくなり、結果として経営の安定化に繋がるでしょう。

また、不動産投資におけるキャッシュフローは、同じ表面利回りであっても金利などのローン条件や物件の構造、築年数による減価償却や稼働率などによって変動します。そのため、物件を購入する際はキャッシュフローに影響する要因について理解を深めておくことが大切です。

帳簿上の利益との違い

キャッシュフローは現金などすぐに使える手持ち資金を指す一方、帳簿上の数字はあくまで取引が成立した時点の収入や費用を計上して算出されます。そのため、帳簿上は利益が出ていても、入金確認ができなければキャッシュとはなりません。帳簿上でプラスだからと安心していると、キャッシュが不足してしまう危険があるため注意が必要です。

不動産投資でキャッシュフロー計算が重要な理由3つ

不動産投資におけるキャッシュフローは、物件の家賃収入からローン返済・経費等を引いた「手元に残る現金」を指します。物件を選ぶ際、利回りや購入資金を参考にすることはもちろん、キャッシュフロー計算も非常に重要です。その理由について、以下の3つが挙げられます。

予期せぬ出費に対応できる

物件を購入すると、購入前には予想できなかった出費が発生することがあります。購入後に、「築古のマンションで思ったより修繕費がかかる」「所得税が高くなり支払いが大変」といった後悔に繋がるケースも少なくありません。こうした事態に備えるためにも、キャッシュフローのプラスが多い状態で運営を継続することが大切です。また、固定資産税や初年度にかかる不動産取得税をも忘れずに考慮しましょう。

事業を拡大できる

キャッシュフローをプラスにすることで、不動産投資事業をより早く拡大できます。
将来的に不動産投資で暮らしていきたいという方がいる一方、「今は事業を拡大する気がない」「副業で十分」という人も多いでしょう。とはいえ、予想以上に不動産投資が上手くいった場合に、途中で年を重ね年金として備えたいと「事業を拡大したい」など考えが変わる可能性も考えられます。

そこで、新たに物件を購入するとなれば、頭金や登記費用等の初期費用がかかるため、キャッシュフローが多い方が、より早く次の物件を手に入れることができるでしょう。

売却の際に有利になる

不動産は経年劣化とともに価値が下がっていくものであり、相場家賃までは家賃下落リスクが伴います。キャッシュフローのプラスが大きい物件は、「収入が多く安定している」＝「家賃が高い水準を保っている」となるため事、売却時の査定で有利になりやすいでしょう。

また、物件価格は家賃収入から逆算して物件価格が決まることも多く、家賃が1,000円違うだけで30万円以上の違いが生じるケースも見受けられます。そのため、すぐに家賃を下げることが得策ではない場合もあるほか、購入時には家賃が下がりにくいエリアを検討することが大切です。

不動産投資のキャッシュフロー計算方法

「不動産投資でキャッシュフロー計算が重要なのは分かったけど、どうやって計算するの？」と悩む人も多いかもしれません。
一般的にキャッシュフローは、以下の計算式で求められます。

中古も新築も数値が変わるだけで、計算式自体は同様です。また、ここでいう経費は空き室による損失や設備の修繕費などの「物件を維持するためにかかったお金」のことを指します。物件の条件により経費は異なりますが、25％程度を想定しておきましょう。

キャシュフローを簡単にシミュレーション

ここではシミュレーションとして、以下の条件でキャッシュフローを求めてみました。

※税金省略
※入金と支払いが同タイミングであることを想定
この場合、以下の計算式でキャッシュフローが求められます。

キャッシュフロー ＝ 150万円（家賃収入）－60万円（ローン返済）－50万円（運営経費）

上記より、毎月得られるキャッシュフローは40万円（税抜き前利益）です。求めた数値を元に、空室や価格下落などのリスクに対しての対策を講じられるほか、投資資金の回収時期や損益分岐点の試算をする際にも役立ちます。

不動産投資でキャッシュフローを多くするための経営方法

キャッシュフローの重要用については把握したものの、実際に不動産投資でキャッシュフローを多くするためにはどのような経営を行ったら良いのでしょうか。ここでは不動産投資でキャッシュフローを多くするための経営方法について、解説します。

ローンの金利を低くする

不動産投資では通常、物件購入資金の一部をローンで借り入れることになります。借入時のローン金利が低ければ低いほど、支払う利息の額を抑えられるため、キャッシュフローが増えます。金利の違いは長期的に見ると大きな差になることから、できる限り低金利のローンを組むようにしましょう。
また、ローンの金利は物件や金融機関によっても異なるので、高い金利でしかローンを組めない物件や金利が高めのノンバンクを避ける等で可能な限り金利を低く抑えましょう。

頭金を多く入れる

ローン比率が低いほど、毎月の返済負担が軽減されるためキャッシュフローは増えます。そのためには、購入時の頭金(自己資金)を多くすることが有効です。一般に、頭金の目安は「物件価格×1～2割」が目安とされています。仮に5,000万円の物件を購入しようと検討している場合、500万円から1,000万円程度の頭金を準備しておくのが理想といえるでしょう。ただし、自己資金が少なければその分ローン金額が増え、長期的な支払利息総額も大きくなる点に注意が必要です。

新築ではなく中古物件を選ぶ

同じ広さと立地条件であれば、中古物件の方が新築物件よりも投資額が抑えられます。中古を選ぶことで借入金を抑え、結果的にキャッシュフローを多く確保できるでしょう。一方で、修繕費などの追加コストが発生するリスクがあるため、物件の状態をよく確認することが大切です。

客付けの上手な賃貸管理会社を選ぶ

空室が出ると一時的にキャッシュフローが途絶えるため、賃貸物件の経営では高稼働率を維持することが何より重要です。そのためには、優れた営業力と高いノウハウを持つ賃貸管理会社に物件を預けることが欠かせません。空室による損失のリスクを最小限に抑え、安定したキャッシュフローを生み出せます。また、オーナー目線で賃貸募集ができている賃貸管理会社であるかどうかも、長期投資では大きなポイントになります。

まとめ・不動産投資ではキャッシュフローを意識しよう

キャッシュフローの計算方法や重要性、キャッシュフローをよくする方法についてお伝えしました。不動産投資は物件選びや利回り、融資に目がいきがちですが、長く運営を続けていくにはキャッシュフロー計算や賃貸管理会社の選定も非常に重要です。
キャッシュフローのプラスが大きい物件を手に入れるには、物件は中古マンション、オーナー目線をしっかり持っている賃貸管理会社を選ぶことを意識すると良いでしょう。

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