不動産投資のキャッシュフローとは？家賃収入や経費を用いた計算方法を解説

不動産投資において重要である「キャッシュフロー」の計算方法をご存じでしょうか？

不動産投資では家賃収入から経費・ローン等を差し引いた「手元にあるお金」をキャッシュフローと呼び、物件選びを始め運営、出口戦略においても重要な要素となります。
特に物件選びの際は利回りに注目しがちですが、キャッシュフローを多く得ることで事業拡大経営や売却価格が上がる可能性が高まります。

不動産投資でキャッシュフローが重要な理由3つと計算方法、キャッシュフローのプラスを多くするための経営方法をお伝えしていきます。

 

不動産投資でキャッシュフロー計算が重要な理由3つ

不動産投資においてキャッシュフロー計算は非常に重要です。

キャッシュフローとは直訳すると「お金の流れ」のことですが、不動産投資では物件の家賃収入からローン返済・経費等を引いた「手元に残る現金」となります。物件を選ぶ際に利回りや購入資金を参考にする投資家は多いですが、キャッシュフローを計算することで健全な不動産経営が可能となり、事業を拡大したり予期せぬ出費に対応できる可能性が高くなります。不動産投資においてキャッシュフロー計算が重要となる理由3つを見ていきましょう。

1. 予期せぬ出費に対応できる
物件を購入すると購入前には予想できなかった出費が発生することがあります。
「築古のマンションで思ったより修繕費がかかる」「所得税が高くなり支払いが大変」といったケースに備えるためにも、キャッシュフローのプラスが多いと安心して運営できます。

また、固定資産税や初年度にかかる不動産取得税も忘れずに考えましょう！

2. 事業を拡大できる
キャッシュフローを多く得ることで、不動産投資事業をより早く拡大する事が出来ます。

将来的に不動産投資で暮らしていきたいという方はもちろん、「今は事業を拡大する気がない」「副業で十分」という方も、予想以上に不動産投資が上手くいった、年を重ね年金として備えたいと考えが変わる可能性があります。

新たに物件を購入する際には頭金や登記費用等の初期費用がかかりますので、キャッシュフローが多い方が、より早く次の物件を手に入れる事ができるでしょう。

3. 売却の際に有利になる
不動産は経年劣化とともに価値が下がっていきますので、相場家賃までは家賃下落リスクがつきまといます。キャッシュフローのプラスが大きい物件は、収入が多く安定している＝家賃が高い水準を保っているという事ですので、家賃収入が高く安定収入が得られる物件として売却時の査定で有利になる事があります。

また、家賃収入から逆算して物件価格が決まることが多く、家賃が1000円違うだけで30万円以上の違いがある事も。すぐに家賃を下げるというのは得策ではない事と、家賃が下がりにくいエリアでの購入が大切です。

 

不動産投資のキャッシュフロー計算方法

「不動産投資でキャッシュフロー計算が重要なのは分かったけど、どうやって計算するの？」という方のために計算式をご紹介します。
上記は税引き前のキャッシュフローとなり、上の式から所得税を引いた額が税引き後のキャッシュフローとなります。取得税は累進課税で税率が人によって異なるため、今回は税引き前のキャッシュフローの計算方法を記載しています。

購入前に計算する場合、家賃収入はレントロールと呼ばれる家賃票により目安が分かります。

経費は空き室による損失や設備の修繕費等「物件を維持するためにかかったお金」となります。物件の条件により経費は異なりますが、25％程度を想定しておきましょう。

ローンの返済はネット上でシミュレーションを行うか、金融機関に相談して試算表を作成してもらいましょう。

 

不動産投資でキャッシュフローを多くするための経営方法

計算は行ったものの、実際に不動産投資でキャッシュフローを多くするためにはどのような経営を行ったら良いのでしょうか？

ローンを低金利で組む、頭金を多く入れるといったローンの返済方法に加え、物件価格が安い中古の不動産を購入するという方法が存在します。
また、満室経営を維持し家賃収入を絶やさないためには、管理会社の営業力も重要となります。

ローンの金利を低くする
低金利でローンを組む事で、金利部分の返済額が少なくなりますのでキャッシュフローを増やすことができます。
ここで大きなポイントになるのは売主物件であれば販売会社によって提携している金融機関が違うことです。

実は、会社の信用によって扱える金融機関が違います。A社では1％台の金利が使えたのにB社では使えないなんてことはよくあります。

頭金は0円から始められる、45年ローンが活用できる、1.641％（2020年9月29日現在）、ガン団信が無償で付帯する等の優遇が受けられる販売会社を選定するのも大切です。

その他、ローンの金利を低くするためには、金融機関によって違いはありますが、頭金を多く入れる、事務手数料を多く入れるという方法がありますがより健全な経営と金利上昇リスクに備えるためには、頭金を多く入れることをおすすめします。

また、ローンの金利は物件や金融機関により異なりますので、高い金利でしかローンを組めない物件や金利が高めのノンバンクを避ける等で可能な限り金利を低く抑えましょう。

頭金を多く入れる
頭金を多く入れると借入額が少なくなりますので、毎月の返済額を減らすことができます。

現代の日本は超低金利時代が続いており金利上昇リスクは低いと言われていますが、ローン（借金）が少ない方が精神的にも楽に経営ができます。

都内築浅ワンルームマンションの場合、1000万円～2800万円台が相場ですので現金で購入するとキャッシュフローは大きくなりますが、不動産投資の大きな利点は、現金の運用よりは、社会的信用の活用と時間を活用したレバレッジ効果になります。

大きな資金は他の金融商品で運用し、繰上げ返済の原資を作りながらの並行運用も魅力的です。

多少条件の悪い中古マンションを狙う
築古のマンションや駅から少し離れた物件等、購入資金が安い物件は頭金やローンの返済額が少なく済みますのでキャッシュフローが大きくなりやすいです。

「資産価値の高い物件が欲しい」という方は抵抗を感じるかもしれませんが、まずはキャッシュフローが大きい物件で手元のお金を増やす事にこだわり、資金が貯まってから条件の良い中古物件で資産価値の高い物件を狙うという選択肢もあります。

客付けの上手な賃貸管理会社を選ぶ
賃貸管理会社には得意・不得意分野があり、営業が得意で客付けの上手な管理会社もあれば修繕・リフォーム対応を得意とする管理会社等様々な特色があります。

キャッシュフローのプラスを多くしたい場合は、営業に力を入れており入居率の高い賃貸管理会社を選びましょう。

客付けの上手な管理会社は、空き室になってもすぐ次の入居者が決まる確率が高いため空き室による損失が少ないです。
また、賃貸管理会社によっては空室率にこだわる傾向があり、家賃をすぐに下げて募集をするというリスクも発生します。

オーナー目線で賃貸募集ができている賃貸管理会社であることも長期投資では大きなポイントになります。

 

キャッシュフロー計算で有利に不動産投資を

キャッシュフローの計算方法や重要性についてお分かりいただけたでしょうか。不動産投資は物件選びや利回り、融資に目がいきがちですが、長く運営を続けていくにはキャッシュフロー計算や賃貸管理会社の選定が非常に重要です。

キャッシュフローのプラスが大きい物件を手に入れるには、物件は中古マンション、オーナー目線をしっかり持っている賃貸管理会社を選ぶ必要があります。

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