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不動産投資が借金地獄となる原因とは?押さえておくべきリスクと解決策

不動産投資が借金地獄となる原因とは?押さえておくべきリスクと解決策

不動産投資は、上手に運用できれば安定した家賃収入が得られる他、売却することで、投資した金額よりも利益を得ることも可能です。
しかし、リスクやデメリットを理解しないまま進めていくと大きな借金を抱えてしまうケースも少なくありません。ここでは、不動産投資を始める前に抑えておくべきリスクと解決策についてご紹介したいと思います。

●不動産投資における失敗の定義と事例

そもそも不動産投資における『失敗』とは、どんな状態になることを指すのでしょうか。

・失敗の定義
 不動産投資の目的は、安定した収入を得たいという人もいれば、売った時の売却益を目的にしている人、さらに節税や相続税の対策で運用するなど目的に個人差があります。そのため、人によって失敗の定義は異なります。

仮に、家賃収入や売却益を目的とするならば、長期に渡って運用していくため、総合的に見て赤字になってしまうことが失敗になります。
例えば、35年ローンで物件を購入し、家賃収入で返済を続けていたとしても、途中で入居者がいない時期は家賃収入が得られません。その時期は自己資金から持ち出して返済を行いますが、一時的に赤字の状態になります。しかし、最終的にローンの返済が済んだ時点で赤字になっていなければ投資は成功したことになるのです。

また、売却した時も同様で、投資した金額とローン残債が少ない金額で売れた場合は、損失が出てしまうため、投資は失敗という結果になります。
不動産投資は、家賃が得られない月もあれば、修繕の出費がある月もあり、収支の変動がありますが、最終的に黒字化されていれば成功になります。

(借金等)失敗とされがちなことを事例とともに4つ
不動産投資の失敗は今の状態ではなく、数年、もしくは数十年先にならないと失敗かどうか分かりません。トータルで見て赤字にならなければ失敗にはならないので、勘違いしていたという人も多いのではないでしょうか。

ここからは、不動産投資における失敗と勘違いされてしまう事例をご紹介したいと思います。

  1. 想定外の修繕費
  2. 資金計画が崩れて追加融資を受ける
  3. 赤字が出たので売却する
  4. 管理会社がすべて対応してくれると過信

物件を管理する際には、修繕費は必要不可欠ですが、自然災害で大きなダメージを受けてしまうと、想像以上の金額を補填しなければいけないケースもあります。
当初の想定を上回ってしまうと、自己資金から持ち出しで修理をするため、一時的に赤字になりますが、損害保険等であらかじめ対策をする事により一時的なものとなり失敗ではありません。
想定外の支出は不動産投資にはつきものだと考え、物件の価値を守るための必要経費だと考えましょう。
想定外の出費が続くと自己資金も底をつき、手放すか、それとも追加で融資を受けるかの決断を迫られることもあります。
難しい判断になりますが、投資の失敗ではなく、継続するための手段のひとつなので、焦らず収支計画の見直しをして立て直しを図りましょう。乗り切るために融資を受けるという選択も失敗を回避するための対策になります。

また、空室や滞納が続くと、家賃収入が得られず返済も滞ってしまい、いっそのこと売却して売却益で返済をしようと思う人もいます。
しかし、赤字が出たからといってすぐに売却をしてしまうと、希望する金額に達しない場合借金を背負ってしまうことになるので、赤字=失敗と判断するのは危険です。提携している不動産会社に相談するなどして、赤字にならない方法を模索してみましょう。
不動産投資は、情報収集や事前準備が肝となるので、運用がはじまれば労力をかける機会が少しずつ減り、楽になってくるものです。入居者の連絡や物件の状況を適宜連絡してもらえる体制が整えば、本業に集中することができます。

しかし、管理会社がすべて対応してくれると勘違いしている人も少なくありません。管理会社のアドバイスのままに動いてしまうと、入居者が決まらず、支出ばかりが増えていくというケースも充分にあります。
契約したからといって、すべて丸投げしてしまうと、都合の良いようにされてしまう場合もあります。オーナーであるということを意識して、管理会社との相性が悪い場合は、そのままにせず会社を変更して状況を改善していきましょう。

●不動産投資で失敗する原因

不動産投資の失敗の定義が分かったところで、ここからは失敗する原因について考えてみたいと思います。

「失敗事例」から見る失敗の原因を3つ

上記でご紹介した失敗と思われてしまう事例には共通の原因があります。それは、

  1. 情報収集不足
  2. 計画性の甘さ
  3. 長期的に相談できるパートナーがいない

不動産投資がどのような状態になると失敗となってしまうのか、全体像の把握や定義など基礎知識や情報が不足していることが挙げられます。情報収集が不足していることから、余裕を持った計画が立てられず、不測の事態に陥った時に物件を手放すなどの選択をしてしまいます。

これらは、すべて一人で行うのではなく、長期的に相談できる相手がいないことも適切な判断をできない要因になります。
不動産投資の失敗は、短期的に見るのではなく長い目で見ることが重要なポイントになるので、分からないことがあったら相談できる不動産会社を選ぶことが、失敗を回避できる対策になります。

不動産投資で失敗したと感じたら

不動産投資は、運用していく上でさまざまな課題や事例に直面します。どんなに情報収集を行っていても、判断に迷う場面に直面することもあります。
気になったことや分からないことに直面した時に相談できる相手がいるかどうかは、リスクを未然に防げるかどうかの分かれ道になってしまいます。

不動産投資を行う上で、想定外のことが起きた時に解決策のアドバイスをしてもらうためには、相談できる場所や人を見つけておくことが重要です。不動産投資に関する相談窓口はというと、

  • ファイナンシャルプランナー
  • 不動産投資をしている友人や知人
  • 不動産投資会社

ファイナンシャルプランナーは金融機関や保険会社、不動産会社などで資産の運用について、客観的な視点でアドバイスしてくれます。収入や資産状況に応じて個別に資金計画を作成してくれるので、つながりを作っておくと良いでしょう。
しかしながら、情報で商売をしているファイナンシャルプランナーは少なく、殆どの場合は保険商品を勧めてきますので注意も必要となります。

また、実際に不動産投資をしている友人や知人などは、同じ目線で体験談などを聞くことができますし、信頼できる不動産会社を紹介してくれるかもしれません。不動産会社の情報を収集しつつ、希望を聞き取りメリットだけではなくリスクや注意点なども総合的にコンサルティングしてくれる会社を見つけることも重要です。
昨今では、友人や知人を紹介して多額な紹介料を受け取っているケースもありますので安易に信用し過ぎずに、セカンドオピニオンも大切にしましょう。

不動産投資は、長いお付き合いになるので物件の選定や運用のアドバイスの他、アフターフォローがしっかりしているかどうかも、大事なポイントになります。投資を失敗に転じさせないためにも、定期的に連絡を取り合える環境を作っておきましょう。

●不動産投資で失敗しないために

不動産投資は、投資の中でもリスクが低いと言われていますが、時間と労力、そしてお金をかけて運用していくので、失敗はできるだけ回避したいものです。
不動投資で失敗しないためにはどんな点に注意したらいいのでしょうか。

起き得るリスクを知っておき事前に対策することが大事

不動産投資は、どんなに注意していても予期せぬ事態に直面することもあります。そこで、起こりうるリスクも把握し、事前に対策をとるかどうかで変わってきます。具体的にどんな対策ができるのでしょうか。

起き得るリスクを回避策とともに4つ

不動産投資でリスクを回避するための対策は以下の4つです。

  1. 不動産会社選び
  2. ひとりではなく相談しながら進める
  3. 放置型投資ではないことを意識
  4. 情報収集を怠らない

不動産投資の肝となるのが物件選びや手続きをサポートしてくれる不動産会社を選ぶことです。ニーズを聞き取った上でプランニングを行い、実現に向けてサポートしてくれる会社は必要不可欠ですし、相談できる担当者の存在は大きな安心にもつながります。

ひとりではなく、不動産投資のプロと一緒に進めていくことを意識しましょう。

また、不動産投資は多くの人がローンを組むので、手続きが完了すると毎月自動的に返済されていく形になります。何もしなくても、支払いが継続されますが物件の管理や運用をしていかなくてはいけません。放置型の投資ではないことも意識しましょう。

最後に、不動産は経済や社会の影響を受け価値が変動します。日々情報収集を怠らず勉強会やセミナーなどにも積極的に参加して新しい情報を得られれば、次の投資にも生かすことができます。
自身の投資ライフに生かせる時がくるのでいろいろなつながりを作っておくようにしましょう。

●まとめ

不動産投資は、やり方を間違えてしまうと借金を背負ってしまい人生が大きく変わってしまうというケースもあります。時間と労力、そして大事な資産を使って投資を行うので、失敗しないためにもリスクを把握して対策を講じておくことで、未然に防ぐことができます。できることから実践していきましょう。


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