不動産投資が借金地獄となる原因とは？押さえておくべきリスクと解決策

不動産投資は、上手に運用できれば安定した家賃収入が得られるほか、物件を売却することで、投資した金額よりも利益を得ることも可能なところもあります。しかし、リスクやデメリットを理解しないまま進めていくと大きな借金を抱えてしまうケースも少なくありません。 本記事では、多額の借金地獄に陥らないために不動産投資を始める前に抑えておくべきリスクと解決策についてご紹介したいと思います。

クレドでは、不動産投資に関するセミナーを開催中です。無料のオンラインセミナーを定期的に実施しているので、投資について気になる方はお気軽に下記バナーより詳細をご覧ください。

不動産投資における失敗の定義と事例

不動産投資は、資産運用の手段の1つですが、成功することも失敗するリスクも両方存在します。そもそも不動産投資における【失敗】とは、どんな状態になることを指すのでしょうか。ここでは、不動産投資における失敗の定義と具体的な事例を見ていきましょう。

不動産投資の失敗とは

不動産投資をする人の中には、安定した収入を得たいという人もいれば、売った時の売却益を得ることを目的にしている人、さらに節税や相続税の対策で運用したいという人がいます。そのため、人によって失敗の定義が異なります。 たとえば、家賃収入や売却益を目的とするならば、長期的に運用していくため、総合的に見て赤字になってしまうことが【失敗】になります。

具体的な例だと、35年ローンで物件を購入し、家賃収入で返済を続けていたとします。途中で入居者がいない時期があれば、その期間は家賃収入が得られません。そういった場合、自己資金から持ち出して返済を行いますが、一時的には赤字の状態になります。ローンの返済が済んだ時点で赤字の状態になっていたとしても、ローン完済後は家賃収入は利益となります。そのためまだこの時点では失敗とはいえないでしょう。

物件を売却する場合の例だと、投資した金額とローン残債が少ない金額で売れた場合は、損失が出てしまうため、投資は【失敗】という結果になります。不動産投資は、家賃を得られない月もあれば、修繕の出費がある月もあり、収支の変動が付き物です。しかし最終的に黒字化されていれば【成功】になります。 物件売却までを視野にいれ、長期間に渡ってトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功か失敗かを判断します。 不動産投資の失敗例については「不動産投資のよくある失敗事例とは？4つの失敗事例と対処法を解説」の記事で紹介しています。

借金地獄に陥った4つの失敗事例

不動産投資の失敗は今の状態ではなく、数年～数十年先にならないと失敗かどうか判断できません。トータルで見て赤字にならなければ失敗にはならないため、勘違いしていたという人も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産投資における失敗と勘違いされてしまう事例を4つご紹介します。

■想定外の修繕費について

物件を管理する際には、修繕費は必要不可欠ですが、自然災害で大きなダメージを受けてしまうと、想像以上の金額を補填しなければいけないケースがあります。当初の想定金額を上回ってしまうと、自己資金から持ち出しで修理をすることになるため、一時的に赤字になります。ただし、事前に損害保険等であらかじめ対策をしておくことで、赤字は一時的なものとなるので失敗にはなりません。 そのため、想定外の支出は不動産投資にはつきものだと考え、物件の価値を守るための必要経費を用意しておきましょう。 想定外の出費が続く場合、自己資金も底をつき、手放すか金融機関に追加で融資を受けるかの決断を迫られることもあります。難しい判断になりますが、投資の失敗ではなく、継続するための手段のひとつなので、焦らず収支計画の見直しをして立て直しを図りましょう。一次的な支出を乗り切るために融資を受けるという選択も不動産投資における失敗を回避するための対策のひとつになります。

■空室や家賃滞納が続いた場合

空室や滞納が続くと、家賃収入が得られずローンの返済も滞ってしまい、いっそのこと売却して売却益でローンの返済をしようと思う人もいます。 しかし、赤字が出たからといってすぐに売却をしてしまうと、希望する金額に達しない場合があります。その結果、借金を背負ってしまうことになるため、赤字＝失敗と判断するのは危険です。不動産投資の管理会社に相談するなどして、赤字にならない方法を模索してみましょう。 不動産投資は、前もっての情報収集や事前準備が肝となるので、運用がはじまれば労力をかける機会が少しずつ減り、楽になってくるものです。入居者の連絡や物件の状況を適宜連絡してもらえるサポート体制が整えば、本業に集中することができるでしょう。 しかし、管理会社がすべて対応してくれると勘違いしている人も少なくありません。管理会社のアドバイスのままに動いてしまうと、入居者が決まらず、支出ばかりが増えていくというケースも充分にあります。契約したからといって、すべてを丸投げしてしまうと、都合の良いように扱われる場合もあります。自身が不動産オーナーであるということを意識して、管理会社とよりよい関係性を築いていきましょう。

不動産投資で失敗、借金地獄に陥るおもな3つの原因

不動産投資は魅力的な投資手段のひとつですが、前提として基礎知識や投資計画がないまま進めてしまうと、借金地獄に陥るリスクが高まります。ここでは、不動産投資において借金地獄に陥る原因を紹介します。

原因1. 物件選びの失敗

不動産、物件選びは不動産投資を行ううえで、最も重要です。初めの物件選びで今後が決まるといっても過言ではありません。 たとえば、物件として人気といわれている物件を選んだとしても、そのエリアの将来性を考慮しなければ、物件の資産価値が下がるリスクがあります。具体的には、物件や物件のエリア周辺に新たな開発計画があるか、逆に衰退している地域ではないかをしっかりと調査することが求められます。 物件選びでは、物件の状態や管理状況も重要です。築年数が古い物件や、管理が行き届いていない物件は、修繕費用がかさむ可能性が高く、結果的に投資の利益を圧迫するでしょう。 また、物件の収益性だけでなく、物件の資産価値の維持も考えておく必要があります。将来的に売却までを見据えたうえで、どれだけの価値が残るかを見極めることが重要です。

原因2. 資金計画の甘さ

不動産投資において、資金計画が不十分であると、予期せぬ支出や収入の減少に対処できず、経済的な負担が増大します。 たとえば、物件購入時に必要な初期投資額を低くしてしまうと、購入後の維持費や修繕費用が予想以上にかかり、資金が底をつく可能性があります。また、家賃収入が期待通りに得られない場合は、ローンの返済が困難になり、最終的には資金繰りが厳しくなってきます。これにより、借金が膨らむリスクが高まります。 資金計画には緊急時の備えも含めるべきです。突発的なトラブルや市場の変動に備え、一定の資金を確保しておくことが大変重要です。万が一の事態にも冷静に対処できる余裕が生まれるので資金計画をしっかりと立てることは、不動産投資のリスクを軽減し、安定した運用を実現できるでしょう。

原因3. 市場動向の見誤り

市場の変化を見誤ると、投資判断も誤ることになり、結果として大きな損失を被る可能性があります。とくにエリア地域の経済状況や人口動態、競合物件の動向などを無視してしまうと、期待した収益を得られないばかりか、物件の価値が下がってしまうリスクもあります。 たとえば、ある地域で新たな開発計画が発表された場合、その地域の不動産価値が上昇することが期待されます。しかし、逆にその地域が衰退している兆候が見られる場合、投資を続けることは失敗リスクにつながります。市場のトレンドを見極めるためには、定期的な情報収集や分析は欠かせません。 また、過去の成功事例に基づいた投資を行うことも危険です。市場は常に変化しているため、過去のデータが今後を保証するものではありません。 したがって、最新の市場動向を把握し、柔軟に対応することが求められます。市場動向を正しく理解することで借金地獄に陥るリスクを大幅に減少させられるでしょう。

借金地獄に陥らないためのリスク管理

不動産投資の成功には、リスク管理は欠かせません。とくに借金地獄に陥らないためには、事前にしっかりとした計画を立て、あらゆるリスクを最小限に抑えることが大切です。ここでは、物件選定時のチェックポイントや適切な資金計画の立て方、市場分析の重要性、そして専門家のアドバイスを活用する方法について詳しく解説します。

借金リスク管理1. 物件選定時のチェックポイント

物件の立地は投資を始めるうえで、非常に重要な要素になります。 まず、交通の便や周辺の生活環境を考慮しましょう。また、駅からの距離や周囲の商業施設や学校などの存在は、入居者の需要に大きく影響します。入居者の需要が高いエリアを選ぶことで、安定した家賃収入を得る可能性が高まります。 次に、物件の状態や管理状況も大事なチェックポイントです。 物件が古い場合、修繕費用がかさむ可能性があるため、事前に専門家による検査を受けることをおすすめします。また、不動産管理会社の信頼性や過去の実績なども確認し、これまで物件の管理が行われているかを見極めることが大切です。 さらに、物件エリアの今後の発展性も考慮する必要があります。 地域の再開発計画やインフラ整備などを情報収集し、将来的に価値が上がる可能性がある物件を選ぶことで、長期的な利益を見込めるでしょう。 これらのポイントをしっかりと押さえることで、物件選定の失敗を避け、より良い投資判断ができるでしょう。

借金リスク管理2. 適切な資金計画の立て方

投資に必要な資金を明確に把握することは、借金リスクのために大変重要です。 物件購入にかかる初期費用だけでなく、維持管理費用や修繕費用、空室リスクなどに備えた予備資金も考慮に入れておく必要があります。 また、資金調達の方法も抑えておきましょう。 自己資金だけでなく、金融機関からの融資や投資家からの資金調達も視野に入れるべきです。銀行などの金融機関から融資を受ける場合は、金利や返済期間、返済額をしっかりとシミュレーションし、無理のない返済計画を立てることが重要になります。 ほかにも、収益予測を立てることも欠かせません。 家賃収入や物件の売却益を見込む際には、過去の市場データや地域の動向を参考にし、現実的な数字を設定することが求められます。これにより投資のリスクを軽減し、安定した収益を確保するための基盤を築くことができます。

借金リスク管理3. 市場分析と将来予測の重要性

不動産の市場動向を把握することで、投資対象となる物件の選定や購入時期を適切に判断することができるでしょう。とくに地域の経済状況や人口動態、交通機関の整備状況などを分析することで、将来的な価値の変動を予測しやすくなります。 また、将来の市場動向を見越した投資戦略を立てることも大切です。 たとえば、人口が増加している地域や新たな開発計画が進行中のエリアは、将来的に物件の価値が上昇する可能性が高いです。逆に、人口減少や経済の停滞が見込まれる地域では、投資リスクが高まるため、慎重な判断が求められます。 さらに、過去のデータを基にしたトレンド分析も役立ちます。過去数年の市場データを分析することで、季節的な変動や価格の推移を把握し、今後の動向を予測する手助けとなります。これにより、投資家はより合理的な判断を下すことが可能になる、借金地獄に陥るリスクも軽減できるでしょう。 不動産の市場分析と将来予測を怠らず、常に情報をアップデートする姿勢が、不動産投資の成功につながります。

借金リスク管理4.専門家のアドバイスを活用する</h3

市場の動向や物件の特性について知見を持つ専門家は、投資初心者が見落としがちなリスクやチャンスを指摘してくれるでしょう。とくに経験豊富な不動産エージェントやファイナンシャルプランナー（FP）、税理士などの専門家と連携することで、より効果的な投資戦略を立てることができます。 専門家のアドバイスを受けることで、物件選びや資金計画においてより具体的な指針を得ることができます。たとえば、地域の市場動向や将来の開発計画についての情報を提供してもらうことで、投資対象の選定においてより明確な判断ができるようになります。また、税務面でのアドバイスも受けることで、投資による利益を最大化し、負担や金銭面におけるリスクを軽減する方法が見つかるでしょう。 さらに、専門家を通じて、最新の不動産市場の情報や投資戦略の見直しを計ることができ、変化する市場環境に柔軟に対応する力も養えます。専門家の知識と経験を投資に活用することで、不動産投資におけるあらゆるリスクを軽減できるでしょう。 不動産投資におけるリスクの詳細は「不動産投資の9つのリスクとそれぞれの対処法を徹底解説！」の記事を参考にしてください。

不動産投資で失敗したと感じたときの対処法

不動産投資は、初めてから計画通りに進まないことも多く、失敗を感じる瞬間が多々あります。ここでは、不動産投資で失敗したと感じたときの具体的な対処法について解説します。

対処法1. 現状分析と問題点の洗い出し

まず現状分析を行い、問題点を洗い出すことが不可欠です。 具体的には、投資した物件の収益状況や市場環境を再評価し、どの部分で問題が生じているのかを明確にします。 たとえば、空室率が高い場合、物件の立地や条件が市場のニーズに合っていない可能性があります。また、資金繰りが厳しい場合は、支出の見直しや収入の増加策を考えることが求められます。 このように、現状を冷静に分析することで、次のステップへと進むための基盤を築くことができるのです。

対処法2. 改善策の検討と実行

現状分析を終えたら、次に実行したいことは改善策の検討と実行です。問題点が明確になったら、その問題に対する具体的な対策を立てることが求められます。 たとえば、空室率が高い場合には、賃料の見直しや物件のリフォームの検討が対策案として考えられます。また、競合物件との差別化を図るために、設備の充実やサービスの向上も有効な改善策のひとつです。 ほかにも、資金繰りが厳しい場合には、改善策として不要な支出を削減したり、他の収入源を探すことが考えられます。これにより、資金の流れを改善することができるでしょう。さらに、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、専門家視点の意見から新たな解決策を見出せるでしょう。 改善策を実行する際には、計画的に進めることが大切です。短期的な成果を求めるあまり、焦って行動することは避けましょう。じっくりと状況を見極めながら進めることが、問題解決につながります。

対処法3. 最悪の場合の出口戦略

もし仮に不動産投資が失敗し、借金が膨らんでしまった場合、どのように対処するかを考えておく必要があります。不動産投資における出口戦略は、投資を続けることが困難になった際に、損失を最小限に抑えるための手段です。最悪の状況に陥った際には、冷静に状況を分析し、出口戦略を講じることが、借金地獄からの脱出につながります。 出口戦略については詳しくは「不動産投資における出口戦略の基本を解説！売却を成功させる4つのポイント」の記事を参考にしてください。

まとめ・不動産投資は資産運用の手段のひとつ

不動産投資は、不動産投資の基礎知識と情報収集はもちろん、戦略を持って取り組むことで、安定した収入源となり得る資産運用の手段のひとつです。 不動産投資は一朝一夕で成功するものではありません。今回紹介したこれらのポイントを押さえたうえで、借金地獄にならない投資運用をおこなっていきましょう。 ワンルームマンションの成功例は、「成功している人の共通点！ワンルームマンション投資で利益を出すためのポイントを解説」をご覧ください。 クレドは不動産投資の支援を行っている不動産管理会社です。物件選定や投資計画、管理会社だからこそ可能なサポート体制を提供しております。オンラインセミナーや個別面談、その他投資におけるご相談は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。 ＞＞ 不動産投資におけるサービス支援の詳細ページはこちら

借金から立ち直った人の特徴については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：借金地獄から金持ちになる人、借金から立ち直った人の特徴は？｜アドリンク株式会社

クレドでは、不動産投資に関するセミナーを開催中です。無料のオンラインセミナーを定期的に実施しているので、投資について気になる方はお気軽に下記バナーより詳細をご覧ください。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。