不動産投資の利回り平均と維持方法
近年は、ビジネスマンを中心に盛り上がる不動産投資。安定的に賃料収入を得られるということで、いまや将来における収入の足しになると期待されています。
一方、「投資」と呼ばれるだけあり、収益物件の経営にはリスクが付きまといます。闇雲に物件を買ったとしても、入居者が入らないことに賃料は生まれませんし、価格が安いからといって買った築古物件の修繕費が想定以上にかかり、なかなか儲けが出ないといったことも…。そこで注意したいのが、不動産投資を成功させるための「指標」に注目することです。
なかでも大事なのは、物件の収益性を示す「利回り」です。ここでは、同指標の種類や目安など、基本的に知って起きた内容を解説します。
利回りの種類と計算方法
不動産投資における「利回り」とは、「投資した金額に対して得られる収益の割合」を指します。パーセンテージで示しますが、この数値が高ければ高いほど収益性が高く、投資金額が回収しやすいことを意味し、大きくは3種類にわけられます。それぞれを取り上げましょう。
種類① 表面（想定）利回り（グロス）
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。
計算式：表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
表面利回りは満室経営を想定した数字になっていて、物件の大まかな収益力を測るための指標です。不動産広告で表記されているのも、一般的に表面利回りであることがほとんどです。ざっくりと情報をつかむのに向いていますが、さらに詳細な収益性を把握するためには、表面利回りだけで十分とは言えません。
種類② 実質利回り（ネット）
実質利回りは固定資産税や管理費、修繕積立金といった収益不動産の運営に係る諸経費を加味した利回りです。
計算式：実質利回り（％）：＝（年間家賃注入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100
実質利回りは表面利回りと異なり、諸費用込みで算出するのが特徴です。不動産投資では、賃料収入をまるまる利益にはできません。上記に加えて、以下のようなコストが発生します。
・仲介手数料
・管理委託料
・修繕積立金
・火災保険料
・租税公課（固定資産税など） など
実質利回りは表面利回りでは表せない、物件が持つ真の収益力を把握できます。一方で、家賃収入は満室を想定していて、建物の修繕費は老朽化に伴い年々上がるなど、経費は毎年同じ額とは限りません。正確な算出は難しいといえるでしょう。
種類③ 現行利回り
現行利回りは、現在の賃料収入をもとに算出する利回りです。
計算式：現行利回り（％）＝現在の賃料収入÷物件価格×100
表面利回りや実質利回りが満室経営を想定しているのに対して、現行利回りは、リアルタイムの賃料収入を計算式に用いるのが特徴です。空室があるとその分が差し引かれるので、当然ながら利回りは低下します。諸経費などは考慮しませんが、物件の「いまの実力」を知るのに便利な指標です。
このように、利回りといっても複数の種類があり、それぞれが示す意味は異なります。とりわけ、不動産会社などが表示する「利回り」はあくまでも表面利回りなので、ランニングコストや現在の入居率は反映されていません。
また、いくら利回りが高いとしても、その物件が優秀とは限りません。実際に借りてもらえる物件でないと、高い利回りも机上の空論に過ぎません。立地や築年数など、さまざまな要素を加味して、購入するかどうかを総合的に判断しましょう。
地域別の平均利回り
収益物件の利回りは地域により異なります。一般的に、物件価格の高い都心部になればなるほど利回りは低く、物件価格が安くなる郊外・地方は利回りが高くなる傾向があります。では、実際はどうなのでしょうか。ここでは、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の「収益物件 市場動向マンスリーレポート2021年1月期」を参考に紹介します。
※参考「収益物件 市場動向マンスリーレポート2021年1月期」健美家
これは、同サイトに登録された収益不動産（区分マンション、一棟アパート、一棟マンション）が調査対象で、表面利回りと物件価格の平均値を月次に集計したものです。これによると、全国と主要地域別における区分マンションの平均利回りは以下の通りです。
■区分マンションの平均利回り（2021年1月現在）
全国：7.63％
北海道：11.80％
東北：14.11％
首都圏：7.05％
信州・北陸：16.92％
東海：9.82％
関西：7.77％
中国・四国：13.13％
九州・沖縄：9.73％
やはりというか、人口が集中する首都圏や関西は利回りが低くなり、そうでないエリアは高くなっています。これは物件価格の高さが影響していると考えられます。ただし、人口集中エリアは利回りが低いとはいえ、人口が多い分賃貸物件に対するニーズが高く、空室リスクを抑えやすい強みがあることも事実です。「高利回り＝優良物件」と早合点してはいけません。利回りも重要ですが、やはり「人ありき」が不動産投資の基本ですから、利回りの数字に惑わされず、地域選びはすることです。その点で、首都圏は圧倒的に有利です。他方、「この地域は大学や工場がある」など、地域特有の賃貸事情に精通しているなら、ピンポイントの場所選びをする手もあるでしょう。
物件別の平均利回り
区分マンションや一棟物件など、建物種別でも利回りは異なります。1部屋から賃料を得る区分マンションと、物件全体から得る一棟投資では、違っていて当たり前です。前出のレポートから紹介しましょう。
■物件種別ごとの平均利回り（全国、2021年1月現在）
区分マンション：7.63％
一棟アパート：8.73％
一棟マンション：8.05％
物件価格と賃料収入のバランスを照らし合わせると、一棟アパートの高さが際立ちます。これは、アパートの方がマンションより購入価格が低くなるからです。ただし、あくまでも全国平均なので、先ほどのように同じ区分でも首都圏や関西とそれ以外の地域で利回りに差が出たように、一棟アパート・マンションの利回りも都市部の密集エリアだと低くなります。同じ首都圏でも神奈川、埼玉、千葉に比べると東京23区は利回りが低くなり、区分マンションだと4～5％台ということもあります。
デベロッパーの利益や宣伝広告費など、さまざまなコストが上乗せされている新築物件の表面利回りは、中古物件に比べて低くなります。都心部の区分マンションであれば、次のような水準です。
新築：4％～5％前半
中古：5％～7％台
これは全国平均の値なので、都心3区の超高級マンションなら利回りは下がりますし、かなりの築古だと7％を優に超える物件もあります。基本的な考えとしては、新築物件は利回りが低いものの、建物や設備が新しいので家賃を高く設定できたり、空室を抑えられる分手堅い賃料収入が期待できます。ただし、中古物件とはいえ築浅であれば空室リスクは低く、立地がよいとそれはなおさらのこと。
むしろ、価格が安く利回りは高くなる傾向ですから、その方が投資家としてもメリットがあると考えられます。
理想の利回りと最低ライン
では、いざ不動産投資を始めるとして、どのくらいの利回り水準を目指せばよいでしょうか。基本的には、ここで挙げた平均利回りより高い水準が理想的でしょう。全国や地域別のアベレージより高いというのは、ひとつの目安になります。
一方、表面利回りが3％を下回ると、賃料収入だけでは融資の返済や前出のランニングコストの負担に追い付かず手出しが発生し、マイナスの収支になる可能性があります。いくら空室リスクを抑えられる物件とはいえ、収益が生まれないと不動産投資とは言えません。
また、購入物件の利回りが高い場合でも、実は購入会社によって利用できる金融機関が違ってきます。
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利回りを維持する方法
保有物件は築年数の経過により価値が下がり、家賃の引き下げを余儀なくされると表面利回りが下がり、修繕などのコストが発生すると実質利回りが下がり、空室が増えると現行利回りが下がります。賃貸経営にとってはどれもが避けたいことですが、そのためには何ができるでしょうか。ここでは、代表的な対策法を考えました。
対策① 築年数が浅い物件を選ぶ
築年数が浅いと修繕のリスクは低く、家賃の引き下げも、よほどの理由がない限りする必要はありません。区分であれば10年経過すると給湯器や水回りの修繕が発生したり、一棟アパート・マンションでも外壁などの共用部の修繕に迫られる可能性があります。
対策② 競争力の高い物件を選ぶ
最寄駅から近い、設備や間取りが魅力的な物件は、空室ができてもすぐに次の入居者が決まり、利便性がよいと長く住み続けてくれます。こういった物件は築年数が経っても競争力が衰えず、家賃の水準も維持しやすいのが特徴です。
対策③ 空室が少ない物件を選ぶ
購入時点で、空室が少ない物件を選ぶのもポイントです。空室が多いと現行利回りは低くなり、必然的に収益性は低下せざるを得ません。また、空室があると次の入居者を迎えるために原状回復や募集費用が発生し、これも収益力に悪影響を及ぼします。それよりは、最初から満室もしくは満室に近い物件を選ぶ方が安心です。
利回りが下がってしまったら
そうはいっても、入居者の退去や修繕などで、利回りが低下することもあります。ただし、物件に工夫を凝らすことで改善することは可能です。例えば、次のようなことが考えられるでしょう。
改善方法① 物件価値を向上させる
建物の老朽化により物件価値が下がり利回りも低下したのであれば、費用は掛かりますが適切に修繕を行い、魅力的な物件にリニューアルすることです。もともとの立地がよければ、これが効果的な対処になり、家賃の引き上げなどにつながります。物件のポテンシャルが高いと、こういった策は効果的でしょう。
改善方法② 入居づけに強い賃貸管理会社を選ぶ
賃貸物件なので入居者の入れ替わりは避けられません。ただし、次の入居者をすぐに見つけてくれる賃貸管理会社に物件管理を任せると、空室により利回り低下を短い期間で済ませられる可能性が高くなります。また、普段から共用部の清掃をはじめとする物件管理を徹底していると入居者は暮らしやすく、これも空室リスクの低下に寄与するでしょう。
まとめ
いかがでしょうか。収益不動産の収益性を示す「利回り」には大きく3種類あり、それぞれを知っておくことで、物件の実力が確かめられるとわかりました。購入の際は、ぜひお確かめください。
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