30代からの不動産投資｜失敗事例から見る4つのポイント
30代になると仕事のやり方も覚え、ご結婚や将来の事などを考える事も増えて、少しずつ資産形成について興味を持ち始める人も多いのではないでしょうか。
そんな投資の中で注目を集めているのが不動産投資です。家賃収入を得られるというメリットがありますが、目先の情報だけではじめてしまうと取り返しのつかない状況に陥ってしまうという怖さもあります。
そこで、30代から投資を考えている人のために、失敗事例から見る不動産投資のポイントについてご紹介したいと思います。
不動産投資を30代から始める人が多い理由
30代になると不動産投資を始める人が増え、投資に関して情報交換する機会も必然と増えてくるものです。では、なぜ30代から不動産投資を始める人が多いのでしょうか。
収入が安定してくる
20代から30代になると、仕事のキャリアに見合った給与が得られるようになります。趣味やレジャーで使えるお金が増えるのは嬉しいことですし、結婚して家族が増えることを考えると、資産を形として残しておきたいと思うもの。
ライフステージが変わる30代になって、今までとは違うお金の使い方を考え、投資に興味を持つ人が増えているのです。
融資が受けやすい
30代は20代よりも年収が高くなる傾向があるため、銀行からの融資が受けやすいというメリットもあります。
借り入れできる金額が多ければ多いほど選べる物件の選択肢が広がりますし、30代でローンを組んだとしても、定年までに完済できるため、シニアライフを満喫できるというのも30代で投資をする人が多い理由のひとつになります。
投資を行う上で大切な『時間』をたっぷりと使う事が出来るのでリスクの軽減にもつながります。
手間がかからない
投資にもいろいろな種類がありますが、不動産投資なら毎日動向をチェックする必要がありませんし、管理してくれる会社を選べば、物件情報や内覧の手配、資金計画や購入のための収支計画など一括で相談にのってもらうことができます。
家賃収入と返済の計画を立てるのは難しいですが、信頼できる不動産会社に巡り合えれば相談しながら進めることができるので分からないことがあったら、その都度相談できますし、手間がかかりません。
本業の仕事をしながら、将来の資産形成をすることができるので、堅実的な方法として注目を集めています。
将来の夢が持てる
不動産投資は、投資の中でも長期的な時間を使うのでリスクが低めであり、少ない資金でも不動産という大きな資産を作ることができるという点で夢を買うことができます。
また、ローンの返済が終われば、家賃収入をコンスタントに得られることになりますし、売却することも可能！まとまったお金で海外移住や旅行など活用できる場所が多いというのも、30代で新たなことにチャレンジしてみようと思うきっかけになるのです。
不動産投資のリスクと失敗事例
不動産投資は、投資の中でもリスクが低い方だと言われていますが、当然デメリットもあります。そして気をつけなければいけないのが投資によるリスクです。
将来のための備えとして購入する大きな買い物になるので、失敗しないためにもリスクを事前に把握しておかなければいけません。
不動産投資は、家賃収入を想定して返済計画を立てますが、どんなにシミレーションしていても、空室が出てしまうと予定していた収入が減ってしまうことになりますし、返済計画も崩れてしまうことに。
その他にも、不動産価値が下がってしまうケースや、建物が老朽化してしまうとメンテナンスのための修繕費がかかってしまうので、支出が増えてしまうことになります。
不動産の投資には、想定外の支出やリスクが伴う場合があるので、リスクに直面しないよう、ここからは、実際に不動産投資で失敗した事例をご紹介したいと思います。
不動産価格が下落（30代・男性）
東京都に在住の30代男性Fさんは、会社の先輩が投資をしていることをきっかけに不動産投資に興味を持ち、情報収集を始めました。
2020年に東京オリンピックが開催されることが決まったこともあり、新築のワンルームマンションを投資のために購入しました。しかし、東京オリンピックが開催される2020年に入ってすぐ、新型コロナウィルスの感染拡大に伴い、緊急事態宣言の発令やオリンピックの延期などが発表され、状況は一変してしまいました。
さらには、リモートワークの推進なども重なりワンルームマンションの需要が減り、不動産価格が下落してしまいます。
保有しているマンションは借り手が見つからず、当初の収支計画から更に赤字が膨らみ、先の見えない不安から不動産を手放すことを決断しました。しかし、売却しようにも買い手が見つからず、ローンの返済に頭を抱えています。
そもそも新築マンションで赤字を出しながら運用する事自体が間違っていたのか、購入した物件のエリアが悪かったのかは分かりませんが、分からない状況で始めてしまった事がリスクだと感じます。
家賃滞納で資金繰りが火の車（40代・男性）
IT企業に勤めている40代のKさんは、30代の後半から不動産投資を始め、当初のシミュレーション通りにローンの返済が進んでいました。
しかし、ある時期から家賃の支払いが滞り、賃貸管理会社が連絡しても滞納が続くようになってしまったのです。
家賃収入が減ってしまうということは、持ち出しで自分の資金から支払わなければいけなくなるため、資金繰りが徐々に赤字に転落していきました。
規模が小さい中古のアパートを選んだはずなのに、一戸の家賃滞納で資金計画が大幅に狂ってしまいます。まだローンの返済期間は残っているため、空室が出ないか、そして滞納しないか冷や冷やしながら今後も動向を見守るしかありません。
預貯金が底をつきてしまうまでカウントダウンに入ってしまっています。
中古マンションで想定外の修繕費（30代・男性）
30代の男性Nさんは、色々と調べたあげく、中古のマンションで不動産投資をスタートさせました。
入念に調べて、不動産会社と打ち合わせを重ねて計画を立てたので物件選びには自信がありました。
しかし、入居者が火事を起こしてしまい、修繕が必要になってしまったのです。Nさんは、火災保険の加入を見落としており、全額自己負担をしなければいけなくなってしまいました。
不動産会社に確認したところ、ちょうど仕事が忙しかった時期に打ち合わせした内容だったため、見落としてしまったことが大きな出費になってしまいました。
契約しておけば良かったと後悔しても修繕の請求額が重くのしかかります。
返済計画の甘さ（30代・女性）
アパレルメーカーに勤める30代のAさんは、不動産投資をするにあたって、会社選びからスタートさせました。
セミナーや勉強会に参加し、会社の規模や営業方針などを自分の目で確認した上で信頼できる会社を選びました。
担当者がつき、条件の確認や物件の紹介が始まり予定よりも早く良い物件に巡り合えることができたのです。
頭金と家賃収入を想定した収支計画を立て、ローンを組んで不動産投資をスタートさせましたが、投資から半年過ぎた頃から入居が決まらなくなり、1年目には赤字に陥ってしまうことに。1年目で赤字になってしまうと資金を回収することはできません。
不動産会社の計画を鵜呑みにしていたため、計画の甘さが露呈してしまい、毎月マイナス収支で運用をしています。
当初から想定していれば問題がなかったのですが、ネガティブな説明がなく、家賃の相場等を確認しなかった私のミスですが、出鼻をくじかれた気持ちです。
広告に煽られてマンションを購入（50代・男性）
50代男性のOさんは、定年後を見据えていろいろな投資を検討していました。その中で惹かれたのが安定した家賃収入が得られるという広告の文言でした。
不動産会社が一括で管理するので、メンテナンスもかからないという点や、同年代ですでにアパート経営をしている友人も多かったことから、投資用のマンション購入を決断します。あまり調べずに広告に書かれていた不動産会社に連絡して契約まで一気に進みました。50代で貯えもあったことから少し背伸びをして、都心の中古マンションを選んだのです。
初期費用と家賃収入に着目して選んだので、定年を超えて支払い続けるローンを組んでしまい、リタイアした後も払い続けることに。
憧れのマンションのオーナーにという広告に煽られ、情報収集を怠ったことから、定年後もローンを支払い続けることになってしまい、返済計画の甘さがでてしまった事例です。
失敗事例から学ぶ教訓と具体的な対策
不動産投資で失敗した事例を見てきましたが、決して他人事ではありません。これらの事例を繰り返さないためにも、どのようなことに注意した方がいいのか、具体的な対策について考えてみたいと思います。
信頼できる会社を選ぶ
不動産投資は、決して一人で進めることはできないため、信頼できる会社を選ぶのが重要なポイントになります。
不動産への投資を考えるなら、どの様な物件を買うかに目が向きがちですが、どの様な会社と付き合うかを決めるところからスタートさせましょう。
見つけ方はというと、不動産投資のセミナーや勉強会に積極的に参加し、会社の経営方針やどのような社員が対応してくれるのか事前にチェックすることが重要です。
セミナーや勉強会は会社の全体像を把握することができますが、細かい内容まで聞くことはできません。そこで、個別相談がある場合は積極的に利用して、信頼できる会社なのかどうかシビアにチェックする必要があります。具体的にチェックするポイントはというと以下の７つです。
- 経営方針が自分の考えとマッチする
- 不動産業界のネットワークが広い
- 金融機関との取引実績が多い
- 条件や希望を吸い上げ、具体的な計画を提案してくれる
- メリットだけでなくリスクや注意点についても明確に提示してくれる
- 強引な営業や勧誘がなく、親身に相談にのってくれる
投資は長期的な付き合いになるので、妥協せずしっかり見極める必要があります。情報量の多さや担当者の質、お客様目線で対応してくれるかどうかを吟味して選ぶようにしましょう。
綿密に計画を立てる
不動産投資は、投資の中でもリスクが低いと言われていますが、想定外のことも踏まえた上で綿密な計画が必要です。
空室や滞納、自然災害や天災が起きてしまうと、当初の計画外の出費がかさむことも。少しでも計画に甘さがあると、すぐに赤字に転落してしまうので、計画の立案には不動産会社のサポートが必要不可欠です。
不測の事態が起きても耐えられるよう、念には念を入れて計画を立てるように心がけましょう。
初年度の計画だけを見せる様な会社ではなく10年、20年と先の見通しも立ててくれるシミュレーションを作成してもらいましょう。
情報収集を怠らない
不動産投資は大きな買い物になるので、情報収集は必要不可欠ですが、専門用語が並ぶと分からないことも増えてしまいます。
分からない点はそのままにせず、必ずパートナーとなる不動産会社に相談してひとつずつクリアしながら進めていきましょう。相談することで市場に出ないレアな情報を得られることができ、次の投資に生かせるかもしれません。
目先の利益に惑わされない
不動産を購入して運用していくということは、将来的に安定した家賃収入が得られるという大きなメリットがあります。
しかし、それに至るためには支払いを完済させるということが大前提になってくるので、家賃収入というような目先の利益に惑わされない視点を持つことも重要です。
年金対策や節税効果が期待できるという点もありますが、毎月の収支が合わないと赤字に転落し、購入した物件を手放す結果になってしまうこともあるので、長期的に見て収支計画が万全であることが最優先になります。
まとめ
不動産投資は、リスクもありますが、信頼できる会社を選び相談しながら進めることで大きな資産を作ることも可能です。失敗例を参考にしながら、まずは会社選びから始めてみましょう。
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