2020.04.04

【マンション投資】の4つのポイント

マンション投資を行うにあたり、様々な疑問が出てくると思います。

例えば、「新品マンションと中古マンションであればどちらが良いの?」「家賃保証を信用しても良いのか」「マンション投資のメリットやデメリットを知りたい」などです。

ここでは、マンションの購入や投資を行う際の4つのポイントをご紹介していきます。初心者の方ももちろんOKです。

コロナウィルスとマンション投資

マンションの購入と投資は、あなた自身の資産になるだけではなく、社会や誰かの役に立たせることも出来ます。

現在、コロナウィルスの影響で日本政府や企業は在宅ワークやリモートワークを推奨しています。このような騒動がある時、形態にもよりますが「衣食住」に関する業務や仕事は比較的安定している、ということに気付きます。

在宅ワークなどが増加した場合でも、「住」である自宅は必要です。必然的に家賃は削ることの出来ない費用になります。

ですので、リスクにさえ気を付けておけば、不動産への投資は自分自身の比較的安定的な収入になる上に、住人の方が安心して住める場所を提供することになるため、社会や誰かのためにもなります。

それでは、具体的なマンションの購入と投資のポイントをご案内していきます。

購入と投資のポイント① 新築マンションと中古マンション

マンション投資を行うときのポイントの1つ目は、新築マンションにするか中古マンションにするか、という選択肢です。それぞれにメリットとデメリットがあります。

新築マンションのメリットとしては、
・新品のため、最初は修繕費用などが中古マンションに比べて少なくて済む場合が多い。
・築何十年、といったマンションに比べて入居者が入りやすい。
・中古マンションに比べて、投資用のローンを組むときに審査が通りやすい。
などがあります。

新築マンションのデメリットとしては、
・物件価格が比較的高額になりやすい。
・利回りが低くなりやすい。
・家賃設定が高すぎる場合があるので将来予測が立てにくい
などが当てはまります。

中古マンションのメリットとしては、
・新築マンションに比べて、購入費用が安くなりやすい。
・物件価格が相場市場になっている
・家賃が相場になっているので今後の予測がたてやすい
・状態の良い中古マンションであれば、リノベーションなどを行って家賃を高く設定出来る。利回りを高くしやすい。
・物件数が多いため、希望している条件で探しやすい。
などが考えられます。

中古マンションのデメリットとしては、
・選ぶ物件によっては、修繕費用が高くなることがある。
・場所によっては空室になりやすい。
などがあります。

新築と中古のそれぞれのメリットとデメリットがありますが、これからマンション投資を行う方や、資産として物件数を増やしていきたい方には中古マンション投資がお勧めだと言えます。

比較的安価で投資を行うことが出来るので、最初に高額なマンションを購入することに比べてリスクを抑える事に繋がります。

安価な中古マンションを複数所有することもリスク分散をする事が出来ます。また、少額で投資出来る中古マンションからスタートして徐々に投資額を増やしていく、というやり方も考えられますので、あなたの投資スタイルに合ったマンションを探してみましょう。

購入と投資のポイント②インカムゲインとキャピタルゲイン

マンション投資を行うときのポイントの2つ目は、インカムゲインとキャピタルゲインの違いです。

マンション投資には、インカムゲインとキャピタルゲインという2つの収入源があります。両方の収入を目指すことも出来ますが、「私はインカムゲインのみでOK」という様な投資の仕方が増えています。

インカムゲインとは、不動産投資の収入では一般的に「家賃収入」のことです。

前述しましたが、家賃は衣食住に当てはまるため安定的な収入になりやすいです。なぜなら、入居者の方は一度マンションを借りると長く住む場合が多いためです。

働きながらマンション投資を行ったり、将来的な年金代わりにマンション投資を行うなら、このインカムゲインがお勧めだと言えます。

一方、キャピタルゲインとは、投資用マンションを売買したときに発生する利益のことです。例えば、1000万円で購入した物件が、数年後に1100万円に価格が上昇した場合は100万円の利益ということになりますし、1000万円で購入した物件をローンで購入し、毎月のローン返済を家賃収入で行い、数年後に残債が700万円になり1100万円で売却した場合には400万円が売買益になります。

ただ、バブル期であれば不動産の価格が短期間で上昇しやすかったためキャピタルゲインでの利益を狙った方が多かったのが事実ですが、短期間で値上がりするものは短期間で下落もしてしまうというリスクが付き物です。ギャンブル的要素も強くなってしまいますし、当時の高額マンションでは、高金利の高価格でインカムゲインでは支払いきれるローン返済額ではありませんでした。現在の経済状況では低金利低価格なので、キャピタルゲイン狙いではなくインカムゲインでしっかりと安定資産を築くことが可能です。

購入と投資のポイント③リノベーション

マンション投資を行うときのポイントの3つ目は、リノベーションです。

リノベーションとは、「修復」といった意味になります。マンションを購入した後に、傷が入っている場所を直したり、綺麗なデザインに改築することを意味します。
新築マンションや築年数の新しい中古マンションであれば、そのまま賃貸に出しても問題はありませんが、築30年以上の中古マンションではリノベーションが必要な場合が多くあります。

リノベーション専門の業者にお願いすることも出来ますし、DIYや日曜大工、インテリアが好きな大家さんであれば自分自身でリノベーションを行うことも可能です。

専門業者にお願いをして大規模リノベーションをすることも出来ますが、簡単な工夫で入居率アップも狙えるわけです。
例えば、「インテリアショップのIKEAでデザインの良い壁掛けミラーを選んできて設置する」という様なひと工夫で、内覧の方の印象が変わったりしますし、シャワーヘッドを変えたり、ウォシュレットトイレにする等も効果的です。

リノベーションとは少し違いますが、入居者のために家具や家電などを設置しておく方法もあります。ただ、リノベーションや家具の設置は入居者の方の好みもあるので、万人に受け入れられるデザインで行う方が無難に入居者の確保が出来ます。

購入と投資のポイント④区分と一棟

マンション投資を行うときのポイントの4つ目は、区分マンションと一棟マンションの違いです。

区分マンション投資とは、マンション一部屋のみを購入する方法です。

メリットとしては、マンション一棟や一戸建てを購入するよりも価格を安く出来る点です。逆にデメリットとしては、利回りなど収益が少なくなりがちな点です。

一棟マンション投資は、マンションをまるごと購入し、20戸など複数の入居者を募集出来る投資方法です。

メリットとしては、区分マンションに比べて大きな利益を生みやすい点です。デメリットとしては、最初の費用や修繕金が高額になる点です。

投資をする際には「リスク分散」が重要になってくるため、副業でマンション投資をやりたい方や、初心者の方、リスクを抑えながら資産を増やしていきたい方は区分マンション投資からスタートすることがお勧めだと言えます。

さいごに

マンションを購入し投資をする際のポイントをご案内してきました。
皆様の投資ライフのお役に立てば幸いです。

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