2019.03.08

長期の家賃保証という甘い罠契約内容をきちんとチェックできる知識と目をもっておこう。

世間を騒がせた「サブリース」問題、トラブル予備軍はいまもあちこちに‥‥

不動産投資に関心のある人なら、昨年の初めにスマートデイズという会社のサブリース事業が破綻したことをご存じかもしれません。女性専用のシェアハウス事業が立ちゆかなくなり、オーナー様への賃料が未払いになったというもので、被害者の中にはスポーツ選手や芸能人もいたことから、世間を大きく騒がせることになった事件でした。

サブリースとは運営会社が不動産オーナーから部屋を借り上げ、入居者募集や管理・運営を行い、その手数料を引いた額をオーナーに支払うシステムのことですが、同じような問題は、これからも多方面で起こる可能性があります。“長期の家賃保証”という言葉をまるでエサのように使った、危うげな一括借り上げのケースが散見されるからです。

永続的な家賃保証！？都合のいい営業トークには落とし穴がある

それら危うげなサブリースの多くでは、30〜40年という長期の契約が結ばれます。そんな未来までほんとうに家賃収入が保証されるのかとは、だれもが疑問に思うことですが、それらの会社は「当初の約束の家賃収入を永続的に保証します」というような営業トークで押し切ってしまうのです。

しかし、時代とともに変動する賃貸市場にあって、そんなにうまい話はやはりありません。結果として、前述のスマートデイズのようなことが起こったり、施工不備問題で不動産オーナーの事業計画を根幹から揺るがしているレオパレス21のような事態に陥ったりすることもわけです。

レオパレス21についていえば、新築物件を建てて数年で今回の問題が起こり、会社側から「家賃保証が当初の4割減になる」という一方的な通達を受けたオーナーもいるといいます。到底、受け入れられるような条件ではありませんが、それを断ると、サブリースの解除という選択肢しか残されていない‥‥、そんな厳しい現実もあるようです。

会社側からの一方的な通達は有効か

ここで、「家賃保証の割合という重大な要素が、運営会社側の一方的な通達で決まってしまうものなのか？」という疑問をもつ人も少なくないと思います。

最高裁の判例を見ると、不動産オーナーはこの件で裁判を起こしたら、サブリース会社に勝利できる可能性があります。
借地借家法32条「家賃の増減請求制度」では、経済事情により賃料がふさわしくなくなったときは、契約条件にかかわらず賃料を変更できるとしています。最高裁は、この制度がサブリース契約にも適用されると前置きししつつ、「つねに周辺の相場に合わせることを同制度が要求しているわけではない」との見解を示しているのです。

たとえば、業者の中途契約権。契約書のチェックポイントはいくつもある

裁判になったら勝てるかもしれないといっても、そもそもそのような事態に陥らないよう、信頼できる事業者をパートナーに選ぶことが大切です。さらに、十分な知識を身につけて、契約の内容もすみずみまでチェックしましょう。

たとえば、契約の中で、サブリース業者の一方的な「中途解約権」が定められている場合は要注意。長期契約といいながら、会社の都合で途中解約ができるうえ、ひどいときはオーナーからの解約に関しては多額の違約金が発生する場合もあるのです。

また、「突発的な減額」が可能だという条文にも気をつけてください。長期にわたる投資になるからこそ、「家賃保証額の見直し」がいつ、どのようなタイミングで行われるのかが明確になっていることも大切です。

ほかにも、大事なチェック項目はたくさんありますので、ネットで情報収集したり、イベントやセミナーで不動産投資のプロや先輩の話を聞いてみたりするとよいでしょう。
株式会社クレドでは長期の家賃保証に頼るマンション投資は推奨していません。家賃保証という制度のご用意はしておりますが、あくまでも購入物件の相場家賃を調べたうえでご提案しており、賃貸借契約の借り手が決まらない状況を出にくくしております。

毎月の家賃収入はマンション投資の最大のメリットであり、予定通りに入らないことは最大のリスクにもなり得ます。毎月のセミナーでも長期家賃保証契約の実態をご紹介しております。