都内のワンルーム物件を買う前に調査すべき「居住環境」

ワンルームマンション投資は比較的価格帯も手頃で需要が高いので、「始めやすい」不動産投資の代表格といえます。
今回は、そんな情報収集する際に重要な「居住環境」にフォーカスを当て、ワンルームマンション投資におけるエリア選定について解説していきます。

都内物件でワンルームマンション投資をするなら、物件に課して欲しい「条件」

ワンルーム投資を検討する際、以下のような情報によってそのエリアに魅力を感じることがあります。

• 地価や物件の坪単価が急上昇している
• 大規模な開発計画があり新街区が生まれる

こういった資産性にかかわる情報だけを見てエリアを選ぶと、いわゆる「鳥の目、虫の目、魚の目」の「鳥の目（俯瞰して大局を見る）」でしか物件を見ていないことになります。しかし、ワンルームマンション投資の物件選びにおいて最も重要なのは、細部を見る「虫の目」になります。

たとえば、商業施設・医療施設などは整っているか？最寄り駅の交通利便性が良く通勤しやすいか？駅までのアプローチは整備されているか？などが「虫の目」であり、実際に住む人が最も気にするポイントです。そんな虫の目で見たときにも「利便性が高い・居住環境が良い」と思えるという視点が、物件選びに課して欲しい条件といえるでしょう。

急成長する街区に潜むリスクとは

たとえば、鳥の目でエリアを見たときに「急成長する街区」に魅力を感じ、そのエリアの物件購入を検討していたとします。確かに、再開発が進み急成長しているエリアは、商業施設の利便性も上がりますし、知名度も上がるので資産価値も上がる可能性はあります。
しかし、開発が進むことで、たとえば「近隣環境の変化」や「駅の混雑」がリスクとなるケースがあります。

近隣環境の変化や駅の混雑
近隣環境の変化とは、「目の前にマンションが建築されて陽当たりが悪くなった」などの変化です。開発に伴い商業施設などの利便性が増したとしても、その開発で居住環境がガラッと変わってしまえば入居者は開発がデメリットと感じるかもしれません。

たとえば勝どき駅や武蔵小杉駅付近も開発が進んでいますが、駅の混雑は度々話題に上がっています。どちらの駅も拡張工事をすることで対応していますが、未だに改善に至っていません。ワンルームマンションに住む方はビジネスマンが多いと思うので、朝の混雑は日々の生活に大きな影響を及ぼすでしょう。
これらの点に気付けないという点は、まさに鳥の目のみで物件を見極めてしまった弊害といえます。

「鳥の目」だけで不動産投資するのは危険
このように、鳥の目だけで不動産投資する場合には、商業施設が整備されて住宅が増えたことで街として活気づいているものの、そこに「住む」ことを考えると足踏みする人が多いでしょう。つまり、「再開発が進む」という鳥の目だけでワンルームマンション投資をすると、このように、「虫の目」で見ないと分からないリスクを取りこぼす可能性があるということです。

安心して購入できる物件選びのためには「街の情報」が大切
上述したような情報を個人ですべて収集し、その上で最適な物件を見つけ出すことは大きなコストがかかります。朝から晩まで駅前に待機して混雑状況をチェックしたり、周辺の建築計画を調べたりするのは個人では大変な作業で限界があります。

そのため、プロの力を使って物件選定することをおすすめします。具体的には、「集客力」のある物件か？という点を見極められる、高い仕入れ基準を持つ会社をパートナーにすることをおすすめします。その会社が展開するセミナーなどに参加することで、自ずと「虫の目」の情報を前提として物件選びができるようになるでしょう。

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