耐用年数とは？不動産投資における重要性を解説
不動産投資を行う上で耐用年数はとても重要なポイントです。耐用年数を把握せず物件購入を進めてしまうと融資がなかなか通らなかったり、収支が成り立たず、不動産投資運営が思うように進まなかったりする恐れがあります。場合によっては物件の売却に難航することもあるでしょう。そこで今回は耐用年数の概要から不動産投資における耐用年数の重要性について解説します。
耐用年数とは
不動産における耐用年数とは、建物が本来の機能を保ったまま使用できる期間のことを指します。耐用年数は、不動産の価値や税金、融資などに大きく関わる重要な要素です。そのため、まずは耐用年数の定義、不動産投資に与える影響や仕入れの考え方について解説します。
耐用年数の定義
先にも説明しましたが、耐用年数とは建物が本来の機能を保ったまま使用できる期間のことです。そのため耐用年数を経過すると、建物は税務上では資産としての価値がなくなります。ただし、耐用年数は国が定めた基準に過ぎず、建物の寿命とは異なるため、しっかり区別できるように理解しておきましょう
不動産の耐用年数は建物の構造によって異なる
不動産の耐用年数は、建物の構造によって異なります。国税庁が定める住宅の耐用年数は、以下の通りです。
- 木造：22年
- 鉄骨造：19〜34年
- 鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
税務上の耐用年数は木造が最も短く、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が最も長い設定になっています。
中古物件における耐用年数
中古物件の場合、耐用年数がすでに過ぎてしまっているケースも考えられるでしょう。その場合はどのような扱いになるのかを解説します。
実は中古住宅の場合、簡便法と呼ばれる耐用年数の計算法で耐用年数の算出が行われます。
具体的な計算方法は以下の通りです。
- 法定耐用年数の全部を経過した資産→その法定耐用年数の20%に相当する年数
- 法定耐用年数の一部を経過した資産→その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数
なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。
たとえば、耐用年数が19年の木造建物を、築25年で購入した場合、残りの耐用年数は19年×20%=3.8のため、小数点を切り捨てて3年です。
耐用年数が不動産投資に与える影響
ここまで耐用年数の概要や計算方法について解説しましたが、不動産投資において耐用年数はどのような影響を与えるのかも不動産投資を始める際には押さえておきたいところです。そこで、耐用年数が不動産投資に与える影響についてわかりやすく解説します。
具体的には下記の点において影響があります。
- 融資期間
- 減価償却費
- 出口戦略
それぞれについて解説します。
融資期間
不動産投資において、融資期間は耐用年数に左右されます。一般的に、融資期間は耐用年数よりも短く設定されます。たとえば、耐用年数が47年の鉄骨造建物を購入する場合、融資期間は35年程度になることが多いです。融資期間が短いと、返済額が大きくなり、キャッシュフローに影響します。また、融資期間が耐用年数を超える場合は、融資が受けられない可能性もあります。
減価償却費
減価償却費とは、不動産の建物の価値が経年劣化によって減少することを反映した費用のことです。減価償却費は、不動産投資において、所得税や法人税の節税効果を得るための重要な経費です。減価償却費は、耐用年数に応じて計算され、耐用年数が短いほど、減価償却費は大きくなります。たとえば、耐用年数が22年の木造建物の場合、減価償却費は建物価格の約4.5%になりますが、耐用年数が65年の鉄筋鉄骨コンクリート造建物の場合、減価償却費は建物価格の約1.5%になります。
出口戦略
出口戦略とは、不動産投資において、物件を売却するタイミングや方法のことです。出口戦略は、不動産投資の収益性やリスクを左右する重要な要素です。出口戦略を考える際には、耐用年数も考慮する必要があります。耐用年数が短い物件は、建物の価値が早く下がるため、売却タイミングの見極めが必要です。
対して、耐用年数が長い物件は、建物の価値が高く保たれるため、長期保有で安定した収益を得られるだけでなく、売却時も高値での取引が期待できます。
耐用年数から見た投資物件の仕入れの考え方
不動産投資は物件の仕入れで期待できる収益が決まると言っても過言ではありません。立地条件や周辺状況のチェックは当然必要ですが、ここまで解説してきたように耐用年数に関しても見極めが必要です。
そこで、耐用年数から見た投資物件の仕入れについて、どのように考えていけば良いのかを解説します。
節税効果を狙うなら耐用年数が短い物件を選ぶ
不動産投資において、節税効果を狙うなら、耐用年数が短い物件を選ぶのが有効です。
耐用年数が短い物件は、減価償却費が高くなり、不動産所得が減少し、税金の負担が軽減されます。とくに、高額な所得税や法人税を支払っている方にとっては、節税効果が大きくなります。
しかし、耐用年数が短い物件は、建物の価値が早くなくなり、出口戦略が難しくなる可能性があります。そのため、節税効果だけでなく、将来のリスクも考慮する必要があります。
耐用年数だけでなく実物件の状態もチェック
不動産投資において、耐用年数だけでなく、実物件状態のチェックも重要です。耐用年数はあくまで目安であり、実物件の状態は、建物の構造や品質、環境や需要などによって変わります。たとえば、耐用年数が長い物件でも、建物の状態が悪かったり、立地が悪かったりすると、入居者がつきにくくなり、収益が下がります。
また、耐用年数が短い物件でも、建物の状態が良かったり、立地が良かったりすると、入居者がつきやすくなり、収益が上がります。そのため、耐用年数だけでなく、実物件の状態もチェックすることが重要です。
ローンの元金返済額と減価償却費をチェック
不動産投資において、ローンの元金返済額と減価償却費のチェックも重要です。ローンの元金返済額とは、借入金の本体を返済する額のことです。減価償却費とは、前述したように、建物の価値が減少することを反映した費用のことです。ローンの元金返済額と減価償却費の関係は、不動産投資の運営に大きく影響します。一般的には、ローンの元金返済額が減価償却費よりも低い場合、不動産所得がプラスになり、所得税が減ります。一方、ローンの元金返済額が減価償却費よりも高い場合、帳簿上は利益が出ていたとしても、所得税が増えます。この状態を「デッドクロス」と呼び、不動産運営での資金繰りに悪影響を与える要素のひとつです。そのため、ローンの元金返済額と減価償却費のバランスを考えることが重要です。
まとめ
耐用年数とは資産が本来の機能を保ったまま使用できる期間を指します。不動産投資においては融資期間や節税効果、売却などの出口戦略などさまざまな要素に影響します。場合によっては耐用年数を気にせず購入したため、不動産投資運営に悪影響を与えてしまうケースも見られます。
今回ご紹介したポイントを参考に、耐用年数を考慮し投資物件の購入を進めましょう。
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