空室保証にデメリットはある？サブリースとの違いやおすすめの人を解説
居住者の家賃がおもな収入源の不動産投資において、空室は深刻な問題です。すぐに入居者が見つかればよいですが、空室期間が長引けば長引くほど、資金繰りに苦労することになります。
そこで、空室リスクを回避するためのひとつの方法として有効なのが「空室保証」です。空室保証には、単に空室時の家賃を保証してもらえるだけでなく、さまざまなメリットがあります。しかし、理解しておきたいデメリットやリスクがあるのも事実です。
本記事では、空室保証のメリットとデメリット、リスクから空室保証がおすすめのケースについて紹介します。空室保証を検討している方はぜひ参考にしてください。
空室保証とは
空室保証とは、毎月オーナーが一定の保証料を支払うことで不動産会社が空室期間の家賃を保証する仕組みです。不動産会社や保証会社によってサービス内容は異なり、保証される金額は家賃の〇％といった形で支払います。会社により異なりますが、一般的に80～90％程度です。
空室保証とサブリースの違い
空室保証と同様に、家賃を保証してもらえるのがサブリースです。空室保証とサブリース、一見同じような内容に思えますが、両者には以下3つの違いがあります。
- 契約形態
- 物件管理の有無
- 収入の消費税区分
詳しくみていきましょう。
契約形態
空室保証とサブリースの大きな違いは契約形態です。空室保証の場合、オーナーが賃貸人となり、居住者と賃貸借契約を締結します。空室保証を利用しない場合と、特段の違いはありません。
一方サブリースの場合、オーナーが賃貸借契約を結ぶ相手はリース会社になります。そして、リース会社が新たな賃貸人となり居住者に転貸するのです。オーナーの契約相手はリース会社になるため、毎月リース会社から一定額の家賃が支払われます。ただし、居住者が支払う家賃や礼金などの一時金は、リース会社のものとなり、オーナーは受け取れません。サブリースは、良くも悪くもマンションの稼働率により収入が変動しないのが特徴です。
物件管理の有無
空室保証は、あくまでも空室時の家賃保証のみですが、サブリースは家賃保証のほか、賃貸契約業務や入居者対応など、賃貸管理業務全般を担います。
空室保証の場合は、自主管理を選択することもできますが、保証会社とは別に、不動産会社と管理委託契約を締結するのが一般的です。
収入の消費税区分
少し細かい話になりますが、空室保証で得られる収入は不課税、サブリースは非課税です。
この違いのポイントは、課税対象要件のひとつである「対価を得て行うものであること」かどうか。
空室保証による収入は「部屋を貸す」という対価により得られるものではありません。空室でなければ、本来得られるはずの家賃を補填するために受け取るものです。そのため課税対象になりません。
対してサブリースは、リース会社に「部屋を貸す」ことで得られる収入のため、課税対象です。住宅として使用されると契約書に明記されている場合は、転貸だとしても「住宅の貸付け」に該当されることから、課税対象のうち非課税になります。
空室保証の5つのメリット
ここでは空室保証の以下５つのメリットについて深掘りしていきます。
- 入居中は満額の家賃収入を得られる
- 礼金・更新料などの一時金も収入になる
- 空室時も収入を受け取れる
- 融資を受けやすい
- 保証料は経費になる
ひとつずつみていきましょう。
（1）入居中は満額の家賃収入を得られる
空室保証は、満室時にはなにも影響を受けません。満室時は、空室保証を利用していないときと同様に、通常通りの満額の家賃収入を得られます。自分の頑張り次第で、入居率を上げるほど、家賃収入を増やせるのです。
（2）礼金・更新料などの一時金も収入になる
サブリースではリース会社が受け取る礼金や更新料などの一時金も、空室保証ならオーナーの収入になります。当然敷金の預かりもオーナーです。これらの一時金も長年積み重なれば大きな収入となるでしょう。
（3）空室時も収入を受け取れる
家賃保証を利用していれば「空室時に家賃収入がゼロになる」という最悪の事態を避けられます。通常家賃の満額は受け取れませんが、家賃の保証があるのは安心です。精神的に追い込まれずに平常心で不動産投資を続けられるでしょう。
（4）融資を受けやすい
空室保証があると、空室リスクがほとんどなく安定した収入が見込めるため、金融機関の融資を受けやすくなります。とくに不動産投資の実績がない場合に効果的です。ただし、融資を受けられるからといって、融資額を増やしすぎてしまうと、返済に苦しむことになります。無理のない金額を見極めましょう。
（5）保証料は経費になる
空室保証で毎月支払う保証料は、経費です。所得から控除できるため所得を減らせ、節税効果が期待できます。節税目的で不動産投資する方は、空室保証の利用を検討するとよいでしょう。
空室保証の4つのデメリット
メリットの多い空室保証ですが、下記のデメリットもあります。
- 満額保証されるわけではない
- 毎月保証料の支払いが発生する
- 物件管理は含まれない
- 滞納は保証されない
順に詳しく解説します。
（1）満額保証されるわけではない
前述しましたが、空室保証は通常家賃の満額が保証されるわけではありません。一般的には通常家賃の80～90％にとどまります。入居率により家賃収入が変わるため、空室を改善するための努力が必須です。
（2）毎月保証料の支払いが発生する
空室保証は毎月定額の保証料を支払わなければいけません。保証料の支払いは空室時だけでなく満室時も継続します。満室時は、実際に家賃を保証してもらっているわけではないため、保証料を支払う必要性が感じられなくなることもあるでしょう。
（3）物件管理は含まれない
空室保証はサブリースと違い、物件管理業務は含まれません。はじめて不動産投資する方や不動産管理に知識がなく、自主管理に自信がない方は、管理を委託する会社を探さなければいけません。保証会社に支払う保証料のほかに、管理会社に支払う管理委託料も発生するため月々の負担が増えます。
（4）滞納は保証されない
空室保証では、居住者の滞納により家賃収入を得られないときは、家賃の保証はされません。サブリースと違い、オーナー自ら、または、管理会社が督促して支払ってもらうしかないのです。空室保証は、空室時の家賃保証のみであり、その他の理由による収入減は保証されないことを覚えておきましょう。
空室保証のリスク
空室保証はデメリットのほかに理解しておきたいリスクが2つあります。
- 保証会社の倒産
- 保証家賃の減額
順に詳細を解説します。
保証会社の倒産
保証会社に限ったことではありませんが、会社が倒産する可能性もゼロではありません。倒産すると家賃も保証されないため、保証会社選びが重要です。経営が安定しているか、家賃保証以外の業務をしているか、どのような実績があるかなど、詳しく確認しておきましょう。
保証家賃の減額
空室期間が長引くと、保証される家賃が減額されるケースもあります。「空室保証があるから大丈夫」と現状維持に満足して空室対策を怠るのは危険です。入居促進に力をいれ、契約当初の家賃水準を保てるように、行動していきましょう。
空室保証がおすすめのケース
空室保証の利用がおすすめなのは以下のケースです。
・不動産投資初心者
・ワンルームマンション投資
・需要が少ないマンションへの投資
空室保証を利用すると少ないリスクで投資できるため、はじめての方も不動産投資のハードルが下がります。また金融機関の融資も受けやすいため、はじめての不動産投資におすすめです。
ワンルームマンション投資の場合、空室になれば収入は1円も得られません。一棟マンション投資に比べ空室によるリスクが大きいため、空室保証がより効果を発揮します。
駅から遠いなど立地の悪く需要が少ないマンション、つまり空室になりやすいマンションは、空室保証があると安心です。立地条件が悪いマンションは、比較的安く購入できるメリットもあります。空室保証を利用して最低限の家賃で収支計画が成り立つのか、判断しましょう。
まとめ
空率リスクの対策は、競合物件との差別化を図ったり物件の資産価値を上げたりと、空室保証以外にもできることはあります。しかし、これらの空室対策は手間や時間がかかるうえ、成功する保証もありません。
その点、空室保証なら、一定の家賃収入が保証されているため、効率的に空室リスクを回避できます。安定した収入により、精神的な負担も軽減されるでしょう。
空室保証のメリットやデメリットの重みは、人により異なります。不動産投資する目的を見失わず、目標達成のために空室保証が必要か否か、総合的に判断し検討しましょう。
また、本記事で紹介してきた内容は、あくまでも空室保証の一般例です。空室保証は管理会社によって保証内容が変わるため、本記事を参考にしつつ、詳細は管理会社にしっかり確認してください。
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