新型ウイルス「コロナ」の影響下で見る不動産投資

新型コロナウイルスの影響で、投資を取り巻く環境が混迷しています。今、不動産投資をしている人も、これから始めようと考えていた人も、不安を抱えているのではないでしょうか。

実は、不動産投資にもいろいろあり、その特徴によって、コロナウイルスの影響の大小が異なります。今回は、コロナウイルスによる影響の大小と、それに合わせた投資行動についてお伝えします。

 

コロナウイルスの影響で投資の世界に起きていること

コロナウイルスの影響で株価が暴落しているのは事実ですが、病気になるのが怖くて株を投げ売りしているわけではありません。

さまざまなイベントの自粛、学校の休校、工場の稼働停止による流通の停滞、都市封鎖など、ウイルスが経済活動を停止させてしまうことを背景に株価が暴落しているのです。
もっとも今回の株価下落の原因は原油価格の下落も大きな要因もあるとは思いますが。

このような状態が続いているため、「今、投資をしてもうまくいかないのではないか」と思い込んでしまう人も少なくありません。

けれども、投資について正しい知識を持っていれば、不動産投資の中でも特にマンション投資は、今、始めるタイミングと考えることもできるでしょう。

 

コロナウイルスの影響はいつまで続くのか？

コロナウイルスの影響がいつまで続くか、それは誰にも分かりません。

治療薬やワクチンが完成すれば、一気に収束していくはずですが、一般に新薬が完成するまでに1~2年程度かかると言われています。薬ができるまでの時間がかかってしまうと、その分だけ経済への打撃も大きくなってくることが想定されます。この影響を不動産投資におきかえると、賃料が下がったり、空室が発生したりするリスクにつながる可能性があります。

しかし、不動産投資の種類によって、この影響度合いはさまざまです。

 

J-REITで見る、コロナショックの影響の差

コロナショックによる不動産投資への影響がどうなっているのでしょうか。J-REITの投資口価格の推移を見ることで、ある程度の状況をつかむことができます。価格下落が本格化する直前の2020年2月25日と、1か月後の2020年3月25日の価格を比較すると、次のようになっていました。

ジャンル	銘柄数	平均下落率	最大値	最小値
住居主体	6	－14.4%	－10.9%	－17.1%
物流施設主体	9	－16.7%	－12.6%	－20.4%
ヘルスケア施設主体型	2	－18.0%	－15.3%	－20.7%
複合型	4	－25.2%	－18.0%	－33.4%
商業施設主体	3	－29.5%	－25.1%	－37.1%
事務所主体	12	－31.0%	－14.8%	－40.4%
総合型	22	－31.6%	－11.8%	－41.0%
ホテル主体	6	－39.6%	－28.9%	－50.0%

※不動産投信情報ポータルJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)の分類を元に筆者が作成
ジャンル別に下落率をみると、その差は歴然です。
住居や物流施設では下落が小さく、ホテルやオフィス・商業施設の下落率が大きくなっています。

• ホテル主体型

メディアでも報じられている通り、海外からの観光客が激減しています。また、企業も遠方への出張を控えるなどしており、ビジネスホテルの稼働率も低迷しています。その影響で分配金が大きく減少することが懸念され、大きな価格下落につながっています。

• 事務所主体型・商業施設主体型

急激に業績が悪化する企業が増加するのではないかと推測されています。倒産や業績悪化による一部事業の撤退が増加すると、オフィスの賃貸物件の空室も増えることでしょう。また、空室増加や業績悪化に伴う賃料値引き交渉なども想定され、収益力が落ちるのではないかとの懸念があるようです。

• 住居主体型・ヘルスケア施設主体型

これらのREITは、入居者からの賃貸収入を収益源としています。そのため、企業業績のような影響を受けることがありません。そのため、ホテルや事務所などで運用しているものよりも安定した値動きになっています。

このように、ひとくちに不動産と言っても、投資結果には大きな差があることがわかります。

 

区分所有のマンション投資なら価格変動リスクが小さい

J-REITの値動きからもわかる通り、マンションをはじめとする住居への投資は、不動産投資の中でもリスクが低いと言えます。

賃貸住宅は会社の業績が変動したからといってすぐに引っ越したりすることはあまりないでしょう。また、景気動向に合わせて賃料がすぐに上下することもありません。

もちろん、オフィス賃料が上がったからといって家賃が上昇するわけではありませんから、リターンがオフィスなどに投資するよりも低くなることもあります。ただ、これはリスクを低くした分リターンも少し下がるという、投資の世界では当たり前のことです。マンションなどの住居で不動産投資をする場合、J-REITや不動産投資信託を活用する以外に、区分所有のマンションに投資する方法もあります。

投資信託で不動産投資する場合は、いろいろな物件に分散投資することができているため、リスクが相対的に低くなると考えられます。しかし、区分所有の場合でも、空室リスクが低い優良物件を見つけることができれば、とても低リスクで運用することができます。

また、投資信託では日々、投資口価格が変動します。そのため、本来は比較的安定したリターンが得られるはずなのに、一時的な投資口価格の下落で不安に感じてしまうかもしれません。不動産を長期保有し、賃料を受け取ってリターンを得るのであれば、日々の価格変動に一喜一憂する必要はありません。

今回のコロナショックのような事態になってしまっても、「投資口価格」といった数値が日々出るものではない区分所有マンションなら、景気変動にあまり振り回されず、精神的な負担を少なくして投資を続けることができるでしょう。

 

お宝物件に出会うことができれば、リターンが大きくなるかも

区分所有マンションでの不動産投資では、お宝物件に出会うことができれば、リスクのわりに大きなリターンを得ることができる場合があります。

区分所有のマンションを使った不動産投資は、さまざまな人たちが行っています。いろいろな金融商品に投資し、そのひとつとして区分所有マンションを保有している人もいます。

その様な方々は、株価が暴落したなどの事情があって運用資産の一部を現金化せざるを得なくなっている場合、保有しているマンションを市場価格よりも安く売却しようとすることがあるのです。そんな物件はめったに現われるものではありませんが、良心的な不動産会社や担当者と出会い、しっかりとコミュニケーションをとることができれば、お宝物件を紹介してもらうことができるかもしれません。

 

まとめ

区分所有マンションの投資は、他の不動産投資と比べて、堅実にリターンを得ることができるものです。オフィスなどに投資する不動産投資信託よりもリターンが小さいように見えることもありますが、コロナショックのような場合には大きな影響があります。

働きながら投資をする場合で、時間を取られずにリスクを抑えて投資をしたいと考えるのであれば、区分所有マンションはよい選択肢となるはずです。

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