5年後に後悔しない為に「家賃相場」の考え方！

空室リスクに影響を与える「家賃相場」の調べ方

　不動産投資のリスクの中で最も注意すべきは空室リスクです。空室が続いてしまうリスクが高くなってしまうのは、様々な原因がありますが、その一つに投資対象物件のあるエリアの家賃相場を読み間違えることが一番大きな原因です。
相場家賃の読み間違いで最も多いのが、販売する不動産会社の営業トークを素直に受け入れて全てを鵜呑みにして起こる要因と、家賃保証だから安心だからと、家賃保証金額が妥当なのかどうかを自分自身で調べない事です。

不動産は一つとして同じものがないのですが、一方で家賃相場というそのエリアに根付いているものが存在します。家賃相場というのは、駅からの距離、利便性、築年数、設備、広さ、物件グレード、契約の時期など様々な要因によって左右されます。

家賃相場の調べ方ですが、賃貸物件サイトのホームページなどから条件を絞って調べることもできますし、直接、購入したい物件エリアの地元の不動産会社に聞くということでも調べられます。
例えば、以下のような賃貸物件サイトのホームページが参考になるでしょう。

　LIFULL HOME’Sの家賃相場（https://www.homes.co.jp/chintai/price/）
ホームメイト「全国標準家賃データ（https://www.homemate.co.jp/rent/research/）

賃貸物件サイトを見ればわかりますが、エリア毎におおよその家賃相場が存在しており、その家賃相場から、かけ離れた賃料を設定すると、入居者がなかなか集まらないということがあるのです。

その為、今の入居者様が支払っている現況賃料が正しいのではなく、また、営業マンが話している営業トークを鵜呑みにするのでもなく、家賃保証額が永続的に得られる訳でもなく、自分自身で調べて納得する事から始まるのです。

家賃を下げると、投資が回らない悪循環に陥る

空室を埋めるためには様々な方法があります。しかし、オーナーの事情をあまり考えない不動産会社から提案されるのは、「家賃を下げる」という方法です。家賃を下げれば、入居者を集めることが容易になるからです。賃貸管理会社は入居率は気にしますが、オーナーへの還元率を気にする会社が少ないのです。

ところが、家賃を下げれば当然の事ながら毎月の家賃収入額も減ってしまいます。不動産投資をスタートする人の多くは融資を受けて物件を購入しているので、想定した家賃が入らないとローン返済が苦しくなるケースも発生します。中には、毎月プラスの収益を受けられず、自分の給料から毎月相当額を持ち出して、ローン返済の補てんに充てなければならない場合もあるのです。購入時に既に毎月持ち出しで物件を所有している方もいますが、建物管理費や修繕積立金の上昇、家賃の下落を考えても不動産投資開始時はプラス収支で始められる物件選びと金融機関選びをしましょう。

もちろん、長期間で投資をする商品なので、毎月のマイナス収支が毎年膨れ上がると、投資を続けられなくなる方もいます。だからこそ、安易に「家賃を下げる」方法を採用してはいけないのです。

それは、購入時の家賃が適正かどうかによっても大きく変わる事なので、やはり購入前にしっかりと自分自身で確認する必要があります。

新築物件はプレミアム価格を差し引いてのシミュレーションが必要

この問題を解決するためには、家賃相場に見合った適正な家賃を設定することです。想定家賃が高すぎる物件を購入してしまうと、毎月の支払いの圧迫によって家賃相場に見合った適正な家賃設定をするのは難しくなるものです。

新築物件が家賃相場よりも高いのは、新築物件の家賃がプレミアム価格で設定されているからです。色々と理由はありますが、代表例としては、家賃を無理やり引き上げた設定をして販売価格を釣り上げてしまい、販売利益を大きく搾取しようとする販売会社の手段としてです。その為、販売利益が目的なので、その後の家賃収入にはそこまで重きを置いていないとんでもない会社の事例です。この様な会社は販売するだけして会社をつぶしてしまうようなことも起こり得ます。その為、当初はばれないように家賃保証等で安心感を全面に出して販売活動をしているようです。

しかし、新築物件だからと絶対に悪い訳では御座いません。同じような条件の周辺物件よりも、新しいということで家賃が高めに設定されています。新築に住みたい入居者もいますので、プレミアム価格でも一時的な入居者を集めることはできます。

プレミアム価格での家賃設定は、場所にもよりますが建築されてから１〜３年ぐらいは維持できると考えられています。しかし、それ以降は家賃相場に従って家賃設定をしないと入居者を募集しづらくなります。そのため、新築物件に投資を考えているのであれば、数年したら訪れるプレミアム価格の下落を考慮に入れて、家賃収入のシミュレーションをすることが大切です。そうでなければ、想定したシミュレーションと大きくかけ離れた運用になってしまいます。

しかしながら、新築物件の家賃が家賃相場に照らしてどのくらい下がるのかというのは、想定シミュレーションではわかりにくいところが多いものです。なぜならば、建築されてから10年間で家賃価格は15％以上の下落があるというデータがあるからです。そのため、こちらの想定以上に下がってしまうこともある訳です。
では、どうすれば良いのでしょうか？

答えは、きちんと入居者が付いている実績のある家賃で募集できる築浅の物件を購入するということです。例えば、建築されから10年以上経過している物件は、新築と異なり、想定の家賃ではなく、入居実績のある家賃で利回りを表示しているので収支シミュレーションもより実績に近いものとなります。さらに、購入価格も新築のように広告費用などの無駄な経費が上乗せされていないので、新築物件よりも安く購入することができ、初期費用を大きく下げることができます。投資のためのリスクを低減できるので、投資を着実に続けることができるというわけです。

東京都の家賃相場&治安ランキングについては、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：全部見せます！2023年最新版！東京都の家賃相場&治安ランキング | カルガモ引越センター

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