2019.03.29

不動産投資をするなら物件知識だけでは不十分！不動産管理会社の選び方

不動産投資の成功と失敗は「物件選び」に左右されます。そのため、「物件選び」に対して時間を割く人は多いですが、そもそも優良な物件を選ぶときには「優良な不動産会社」を選ぶ必要があることを忘れてはいけません。
今回は、そんな「不動産会社選び」にスポットを当てていきます。

物件の他にはどのような選定ポイントが？
不動産投資は株とは違い、金融商品（物件）を購入する時点で、成功するかどうかの8割が決まってしまうと言われている世界です。

たとえば、株式投資であれば「売り時」を見極めることで、銘柄選びに間違えてもカバーできることはあります。
一方、不動産投資は売却益ではなく家賃収入がメインなので、出口戦略を考えることももちろん大事なのですが、まずは安定して家賃収入を得ることができる物件なのかどうかの見極めが重要になります。そんな不動産投資において重要な「物件選び」の鍵を握るのは不動産会社です。

というのも、物件を販売・仲介してくれるのは不動産会社であり、その物件の収益性を説明するのも不動産会社だからです。もちろん、現地案内や収益シミュレーションも不動産会社から提供される情報で判断するケースが大半なので、優良な不動産会社をパートナーにすることで、優良物件に出会える可能性は格段に上がります。

不動産会社の正しい選び方
「不動産会社」といっても世の中にたくさんあるので、実際にどの不動産会社をパートナーにするべきか迷うでしょう。また、物件の販売や仲介だけでなく管理を兼業している会社であれば、物件取得後も長い付き合いになるので、以下の点に注意して不動産会社選びを行いましょう。
・得意分野を見極める
・物件取得後の付き合いを確認
・大手企業と中小企業の違いを知る

得意分野を見極める
不動産会社ごとに、「一棟物件の管理が得意」「アパートの管理が得意」「区分所有が得意」など管理をする側にも得手不得手があります。言い換えると、蓄積しているノウハウの種類が異なるので、自分が取得しようとしている不動産を得意分野にしている会社が望ましいです。
そうすれば、「精度の高い収支シミュレーションの作成」などのメリットにつながります。

物件取得後の付き合いを確認
販売や仲介だけでなく物件取得後の管理を任せることができるかどうか？も確認しましょう。販売会社と管理会社を分けても問題はありませんが、やはりそこは長期の投資商品なので、一貫している方が相談窓口がひとつなので安心ですし、管理内容や管理委託費用を加味した物件選定が可能になります。

また、会社によってはオーナー同士の交流会を開催したり購入後のアフターフォローがある会社も決め手の一つとなるでしょう。

大手と中小企業の違いを知る
大手企業の特徴としては安心感や責任の強さでしょう。仲介会社であれば情報量は非常に強いものになります。しかしながら、投資物件のみを扱っているわけではなく、得手不得手が大きく分かれます。また、売主で販売している大手企業はディベロッパーである場合が多く、物件を建てて販売するという手法になります。そうなると、新築マンションで決められた場所でしか販売が出来ないという事が多いのです。

また、大手企業だからと言って管理に関して決して安心という事でも御座いません。レオパレス２１の様に長期家賃保証で問題になっているのは記憶に新しいでしょう。しかしながら、柔軟性がないにしろある一定の高い基準で取引が出来る事は間違いないでしょう。

中小企業に関して、昨今では様々な不動産会社が開業しては廃業している状況が続いています。一つの基準としては、今までの売り上げや開業してから何年経つのかを確認するとよいでしょう。確認方法としては、不動産会社であれば免許番号（例：東京都知事（1）543210）の記載が御座います。

このカッコ内の番号を見ればおおよその年数を確認できます。この免許番号には有効期限が設けられており、５年で更新となるからです。例の様に（１）であれば創業１年目～５年未満（２）であれば５年～１０年未満といった具合になります。また、東京都知事であれば東京にのみ会社が存在することを意味し、国土交通大臣であった場合は、４７都道府県のうちの２つ以上に営業所がある場合に取得する免許になります。ただし知事免許から国土交通大臣免許になる場合には（１）からスタートになるのでその場合には確認が必要となるでしょう。様々な根拠がありますが起業からの５年生存率が15％と言われているので、知っておけば目安としては役に立つでしょう。

また、中小企業のメリットとしては柔軟性とフットワークの軽さ、そして個の知識量でしょう。大企業では決められたルールを徹底させるのに対して、中小企業ではお客様に合わせて柔軟に対応してくれる企業が多いので、親身に話を聞いてくれて自分に合った物件選びもしてくれるでしょう。

その様な経験を沢山しているプランナーが多いので、様々な提案をしてくれたり、知識量や経験が多いのも特徴です。
しかし、残念ながら「自分さえよければ」という儲ける事しか考えていない不動産会社も多いのが事実です。企業理念やプランナーを良く見極めてお付き合いをしていきましょう。

いろいろなセミナーに話を聞きに行こう！
前項を頭に入れた上で、不動産会社を見極める最も良い方法は、その会社が主催しているセミナーへ参加することです。セミナーには、「管理会社を正しく見極める」「購入前に知るべきリスク」など、色々なテーマがあります。

そのテーマに合致したセミナーに行くことで、知見も蓄えられる上に主催している会社の見極めにもなるというメリットがあります。無料で開催しているセミナーも多いので、気軽に参加してみましょう。

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