不動産投資の元手はどれくらい必要？元手の目安と初心者でも始めやすい不動産投資法を紹介

購入した不動産で賃貸料や使用料を得て利益を生み出す不動産投資。金融商品のように金利に影響されにくい安定した投資法であることから、将来への備えとして始めてみたいと考えている人は多いでしょう。しかし「不動産投資を始めるために必要な元手がわからない」「元手がないから不動産投資を始められない」と悩んでいる人もいるのではないでしょうか？

そこで今回は不動産投資に必要な元手について解説します。また比較的元手が少なく、初心者でも始めやすい不動産投資もご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

 

不動産投資に必要な元手は？

不動産投資は一般的にマンションやアパートなどの不動産を購入して収益を得ています。そのため不動産購入に必要な元手を準備しなければなりません。

とはいえ物件価格は数千万円に及ぶものばかり。これから不動産投資を始める人にとってすべて現金で用意するのは至難の業です。

ローンを組むにしても、どれくらいの頭金を用意すべきなのかイメージできない人が多いでしょう。

そこで、不動産投資に必要な元手についてわかりやすく解説します。

物件価格の2〜3割程度
不動産投資を始める際、少なくとも物件価格の2〜3割の元手が必要と言われています。この2〜3割はいわゆるローンを組む際に必要な頭金の目安です。

もちろん不動産購入の際は他にもお金が必要になりますし、目安以上の元手を用意できればローンの返済も余裕のある計画が立てられます。あくまで目安の一つとして覚えておきましょう。

諸経費分の費用も準備が必要
先にも述べましたが、不動産購入の際はローンの頭金以外も諸経費が必要です。不動産購入時の諸経費は主に以下の8点が挙げられます。

• 消費税
• 仲介手数料
• 印紙代
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 火災保険料
• 不動産所得税
• 住宅ローン関係の諸費用

これらの諸経費は物件価格の1割程度が目安と言われています。

諸経費は初心者が元手を準備する際に見落としがちなポイントなので、注意しましょう。

 

フルローンという選択肢もある

ある程度の元手が必要ではありますが、ある制度を活用すれば、元手不要でも不動産の購入が可能です。その制度とはフルローン、オーバーローンと呼ばれるものです。

そこでフルローンとは一体どんなものなのかを理解するためにメリット、デメリットを見てみましょう。

フルローンのメリット
フルローンの主なメリットは以下の通りです。

• レバレッジ効果が高い
• 投資中のトラブルに対応する資金を温存できる
• 諸経費の負担もローンで賄える場合がある

レバレッジとは直訳で「てこの原理」という意味です。名前の通り、レバレッジとは少ない資金力で大きな金額を動かし、利益を得ることを指します。フルローンの場合、元手を用意することなく不動産を購入できるためレバレッジ効果が高いといえます。

ローンに自己資金を利用しなくてもよくなることで資金を温存できる点もメリットのひとつです。家賃で収益を得る不動産投資の場合、空室が発生したり、家賃相場が下落したりするなどのリスクがあります。フルローンの場合、本来頭金にしなければならない資金を上記リスク対策の資金として手元に残しておける点も大きなメリットです。

またフルローンは諸経費の負担もローンで賄える場合があります。本来ローンを組む際は物件代金以外の諸経費は借入対象外であるケースがほとんどです。しかし、金融機関の中には諸経費まで借入が可能なオーバーローンを利用できるケースもゼロではありません。

フルローンのデメリット
フルローンのデメリットは、以下の点が挙げられます。

• 審査が厳しい
• 毎月の返済額が増える
• 売却時の利益（キャピタルゲイン）が減る

フルローンの最大のデメリットは審査が厳しい点です。フルローンを利用する場合、銀行や金融機関は借り手の信用リスクを最小限に抑えようとするため、審査が非常に厳しくなります。審査に通らない場合、融資が受けられず購入計画が頓挫する可能性も十分考えられるでしょう。

フルローンは、購入価格全額をローンで借り入れます。そのため通常のローンと比べ、毎月の返済額が大きくなります。毎月の負担を軽くするために返済期間を長くしても、総額で考えると、より多くの利息を支払うことになるのです。返済額が増加し収益が減ることは、家賃とのバランスが崩れる原因に繋がり、不動産の運用そのものに影響を及ぼす危険性があります。

また物件価格に利子や手数料が加算されることで、不動産売却時の利益（キャピタルゲイン）が得られない可能性が高くなります。不動産投資における収益は以下の2種類に分かれます。

• インカムゲイン：定期的な収益。家賃や使用料など。
• キャピタルゲイン：資産価値の増減による利益。売却益を指す。

繰上げ返済を行い早期に住宅ローンを完済してから売却すれば、利益を最大化できる可能性は高くなります。しかしローン残高が残っていると、キャピタルゲインが得られないことも考えられるでしょう。

フルローンを利用する際は収支のバランスと将来の売却計画をしっかり練る
フルローンは元手が少なく済むという大きなメリットがある反面、審査が厳しいことや、毎月の負担増や物件価格の上昇が見込めず、売却益が得られなくなるなどのデメリットが存在します。初心者にとって元手が少なく済む点はかなり大きなメリットなので、利用できる際は活用したいところです。

しかし、通常のローンよりも返済額が増えることで赤字が続くと運営が困難になってしまう可能性が高まる点は押さえておくべきです。フルローンは、不動産会社の担当者のアドバイスを得ながら、収支のバランスや将来の売却計画などのシミュレーションをしっかり行なっておくと良いでしょう。

弊社のほとんどが初心者のフルローンなので言い方変えてほしいです。

 

少ない元手でも始めやすい初心者向けの不動産投資４選

不動産投資で多くの人が想像するのが、アパートやマンションを丸ごと購入して投資する方法でしょう。しかしアパートやマンションの一棟買いの場合、物件価格は億単位となるケースが多いです。頭金を準備するだけでも数千万円もの元手が必要なため、初心者には不向きと言えます。

そこでここからは少ない元手で始められる初心者向けの不動産投資をご紹介します。

区分マンション投資
区分マンション投資はマンションの一室を区分所有し、賃貸物件として家賃収入を得る投資方法。特に単身者向けのワンルームマンションは物件費用が比較的安く済むため、サラリーマンや公務員など不動産投資の経験がない人も始めやすい不動産投資です。物件相場は立地条件や築年数にもよりますが1000〜5000万円程度であることが多いです。

戸建て賃貸経営
戸建賃貸経営の特徴は、一戸建ての家屋を借り手に貸し出すことで収益を得ることです。戸建て住宅を借りる世帯は子供がいるケースが多く、転居を頻繁に行う可能性が低いです。そのため一度入居が決まれば、安定的な収入が期待できます。その反面、空室リスクやメンテナンス費用などの管理費用に注意が必要です。また、借り手の状況や需給の変動によって収益が変わります。

戸建て住宅も区分マンション同様、立地条件や築年数によって価格が変動しますが1000万円台から購入可能な物件も存在します。戸建て賃貸経営は適切な物件選びや収益見込みの検討、空室や修繕などの出費への備えが重要です。

太陽光発電
太陽光発電は、土地に太陽光パネルを据付けて発電し、得た電力を電力会社に売って収益を得る方法です。太陽光発電の大きなメリットは利便性の低い土地でも収益化が可能な点です。日当たりが良いエリアであれば、郊外の空き地でも収益化できます。 これらには太陽光パネルや架台の購入、設置工事、接続費などが含まれます。

駐車場経営
駐車場経営は、空き地を駐車場にして貸し出し、使用料で収益を得る方法です。立地条件や需要の見極めが重要ですが、需要が高いエリアであれば安定した収益が期待できます。駅や商業施設周辺など、交通利便性や集客力の高い場所が好ましいです。運営には管理体制や料金設定の工夫が必要ですが、効果的な駐車場経営は持続的な収益をもたらします。

 

所有土地がなく、早期に安定収入を得るなら区分マンション

余裕土地がある場合はその土地で太陽光発電や駐車場経営を行うのが最も初期費用が抑えられる投資方法です。しかし土地を持っていない人はメリットである初期費用の低さを活かしきれないため、おすすめできません。

そうなると戸建てか区分マンションの2択になるのですが、初心者には区分マンションをおすすめします。理由は市場規模の大きさです。市場規模の大きさは戸建て賃貸とマンションでは後者の方が遥かに大きいです。戸建て賃貸は市場規模が小さい分、検討者も需要も少なく、入居者が見つかるまで時間がかかる恐れがあります。

資金に余裕があれば、戸建て賃貸でじっくり時間をかけて入居者を探すのも良いですが、初心者の人の多くは自己資金が少ない人が多いでしょう。そのため比較的需要の多い市場で勝負ができる区分マンションの方が初心者にはおすすめです。

 

現物以外の不動産投資ならより手軽に始められる

「リスクは負いたくない」と感じて不動産投資を諦めようと思った人も、まだ諦めるのは早いです。

実はより少額の元手で始められる不動産投資が存在します。それが現物以外の不動産投資。代表的な現物以外の不動産投資は以下の方法が挙げられます。

• J-REIT
• 不動産小口化商材
• 不動産クラウドファウンディング

不動産小口化商材は一口100万円単位で購入可能で、J-REITや不動産クラウドファンディングは月々1〜5万円程度で投資可能な会社・銘柄もあります。

物件購入の資金が確保できない人は、まずは上記の投資で資金を貯めるのもひとつの手です。

 

まとめ

 

不動産投資の元手は一般的に物件価格の2〜3割程度の金額と諸経費を合計したものです。そのため物件価格が大きいものほど元手が多く必要です。

フルローン等選択肢もありますが、収支計画をしっかり立てなければ、経営破綻に陥るリスクがあります。不動産担当者にアドバイスをもらいつつ、収支計画を練りましょう。

また初期費用の低さと需要の高さといった観点から、土地を持っていない不動産投資初心者には区分マンションがおすすめです。好立地のエリアは家賃の下落リスクも少ないため、長期間安定した収益を得られます。

ぜひ今回解説した内容を参考に元手の準備や、どの不動産投資が向いているかを検討してみてください。

フリーランスの老後資金については、こちらの記事で詳しく解説されています。
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