不動産投資のリスクヘッジにおすすめの分散投資・4つの方法

不動産投資で成功するためには、分散投資とエリアの選択が重要だといわれています。この2つは成功と同時に、不動産投資で失敗しないためのリスクヘッジでもあります。そこで今回は、不動産投資における分散投資の重要性について解説します。

 

目次
1．分散投資とは
2．なぜ不動産投資に分散投資が重要なのか
2-1.　集中投資のメリットとデメリット
2-2.　分散投資のメリットとデメリット
2-3.　自分の投資スタイルに合わせて選ぶこと
3．不動産投資でリスクを軽減する4つの分散方法
3-1.　物件のエリアを分ける
3-2.　物件のタイプを分ける
3-3.　物件の用途を分ける
3-4.　物件の購入時期を分ける
4．不動産以外の投資も視野に入れておく

 

1．分散投資とは

分散投資とは、一か所にリスクを集中させず複数の投資先や投資方法に分散させることです。イギリスに「卵を1つのカゴに盛るな」という有名な投資運用の格言があります。
この格言の意味は、卵を1つのカゴに全部持ってしまえば落とした時にすべてを失ってしまうが、複数のカゴに分けることでリスクを軽減できるという例です。

 

2．なぜ不動産投資で分散投資が重要なのか

不動産投資には、分散投資と集中投資があります。なぜ分散投資が重要なのかを理解するには、集中投資と分散投資、それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

　2-1.　集中投資のメリットとデメリット
集中投資の最大のメリットは、リターンが大きくなる点です。実際に不動産投資家の中には、「半径300m以内に集中させる」という人もいます。

一か所に投資物件を集中させることで、同じ会社にまとめて管理を頼めますので、複数の会社に依頼する手間や費用を削減できます。デメリットは、地価の下落や災害リスク、学生街やオフィス街であれば大学や大企業の移転によっても大きく左右されることです。

また、エリアを小さく範囲に絞り込まず、東京や大阪等もう少し広い範囲のエリア分けをする事も得策と言えます。

　2-2.　分散投資のメリットとデメリット
分散投資の最大のメリットは、リスクを軽減できる点です。確かに所有する物件エリアが離れていれば、管理に手間がかかるというデメリットはあります。また、物件が分散していることで、地域の情報を把握しにくいという点もデメリットではあります。

しかし、次に述べるエリアや物件タイプ、購入時期などを分散することで、地価の下落や災害によるリスクを最小限に抑えることができます。「リスクの回避」は投資する上でとても重要な視点です。また、賃貸管理を一手に引き受けてくれる様な管理会社と付き合う事でデメリットの軽減にも繋がります。

　2-3.　自分の投資スタイルに合わせて選ぶこと
不動産投資でけでなく、何事にもメリット・デメリットがあり、リスクはつきものです。大切なのは自分の投資スタイルに合わせて選ぶことです。

リスクも大きいけれどリターンも大きな集中投資にするのか、リターンは多少減ってもリスクの少ない分散投資にするのか、情報を集め運用できる資金力なども加味して選ぶようにしましょう。

 

3．不動産投資でリスクを軽減する4つの分散方法

では、不動産投資においてリスクを軽減する4つの分散方法について、具体的に見ていきましょう。

　3-1.　物件のエリアを分ける
不動産の分散投資といえば、もっともオーソドックスにして定番なのが物件エリアを分ける方法です。

たとえば、東京と京都、首都圏と地方というようにエリアを分けることで、地震や台風など災害によるリスクを軽減することが可能です。

同じ東京でも、新宿や渋谷、池袋のような繁華街、麻布や高輪などの高級住宅街では地価も違えば間取りの需要も異なり、社会情勢の変化で家賃収入に影響が出る可能性もあります。

また、地域により大規模なレジャー施設ができたり、駅前の再開発により地価が高騰したり、逆のパターンもあります。エリアを分けることで、こうした需要の変化にも対応でき、ある地域で物件のある土地の人気が下がったとしても、他の地域の物件でカバーすることができリスクヘッジとなります。何十年も収入を得る目的の投資だからこそ、エリア分けは重要な要素といえるでしょう。

　3-2.　物件のタイプを分ける
投資物件には、一戸建てもあればマンション、アパートもあります。単身者向けのワンルームもあれば、ファミリー層向けの3LDKや4LDKなどもあります。新築なのか中古なのか、マンションの一室なのか一棟まるごと購入するのか、鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨造（S）、木造など構造による物件タイプの違いもあります。

築年数が同じような物件に集中すると、修繕費用の発生も重なり一度の支出が大きくなってしまいます。また、建物の構造によって減価償却期間が異なりますし、取り壊しの時期をずらすことも可能です。こうしたタイプ別に分けて不動産投資をすることも、リスクを分散する効果が高くなります。その中でも初心者にお薦めなのは中古の一部屋単位の区分マンションです。

　3-3.　物件の用途を分ける
住居用なのか、事務所なのか、店舗なのか物件の用途を分けて購入することも、リスクヘッジを考えた分散投資方法のひとつです。とくにターゲットである顧客が商売として物件を借りる場合、事務所や店舗・工場や倉庫もあれば駐車場など様々な用途があります。

物件の用途に分けて分散投資する場合、物件タイプに比べ収益の安定をはかりやすい点も不動産投資として魅力的な点です。

　3-4.　物件の購入時期を分ける
冒頭の「分散投資とは」のところで、「卵を1つのカゴに盛るな」という格言をご紹介しましたが、この格言は資産の分散を意味しています。不動産投資でもうひとつ大切なのが「時間の分散」、つまり物件を購入する時期を分散する方法です。

購入時期をずらすことは資金繰りの面でリスクの軽減となります。「物件のタイプで分ける」のところでもお伝えしましたが、修繕やリフォームの時期もずれるため、一度に発生する費用を抑えることにもつながります。また、購入時期が異なれば、その時代、その時代にマッチした物件を購入しやすくなるため、ニーズによる需要の変化に対応することも可能です。

築年数の違う物件を購入するのも一つの手ですが、まずは土台となる物件を完済するまでのスキームをはっきりさせて、どのように物件を増やしていくかをしっかりと決めてから取り組みましょう。

 

4．不動産以外の投資も視野に入れておく

分散投資について見てきましたが、不動産投資は株や外貨・暗号通過などと異なり価格の変動が比較的少ないため、分散投資に向いている投資方法といえます。ただし、投資方法そのものも不動産だけでなく、投資信託や債権、FXや株式などアセットアロケーションを意識していくことも必要です。ちなみにアセットは「資産」、アロケーションは「配分」のことです。

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