不動産投資とは？仕組みやメリット・リスクについてわかりやすく解説
不動産投資とは、一言でいうとマンションや戸建て住宅のオーナーになることです。
株式投資やFXと比べて、入居者がいれば毎月安定した収益を得られることからミドルリスク・ミドルリターンの投資方法といわれたりします。しかし、ミドルリスクと聞いても、投資経験が初めての方にとっては不安に感じるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資の仕組みや種類・メリット・デメリットなどについてわかりやすく解説します。
不動産投資とは？
不動産投資とは、マンションや戸建て住宅など不動産を購入して運用することで利益を得る投資方法のことです。
例えば、戸建て住宅を購入して入居者が決まれば家賃収入が手元に入り、いつか退去する日まで毎月安定した収入を得られます。
投資の代表例である株やFXと大きく異なるのは、入居が安定していれば毎月コンスタントに収益を得られる点です。
選ぶ物件次第では自己資金の範囲で始められるので、会社員の副業としても不動産投資は多く選ばれています。
不動産投資で利益が出る仕組み
不動産投資で利益が出る仕組みは「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2種類です。
それぞれがどのような仕組みで得られる利益なのか詳しく見ていきましょう。
インカムゲインとは
インカムゲインとは不動産投資では家賃収入のことを指し、いわゆる不労所得と呼ばれるものです。売買のように一過性の利益ではなく、入居者のいる不動産を保有し続ける限り、継続的に収益を得られるのが特徴です。
例えば、家賃10万円の賃貸住宅に入居者がいる場合は、インカムゲインは月10万円となります。インカムゲインがあれば、不動産投資家は直接稼働をかけずに収益を得られます。
キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、保有している不動産を売却することで得られる利益のことです。インカムゲインとは異なり、売買した時点でまとまった収益を得られるのが特徴です。
例えば、3,000万円で購入した物件が、3,500万円で売却できたとすると、キャピタルゲインは500万円となります。将来的に都市開発が見込まれる土地で不動産投資をした場合などに、このようなプラスの差額が生じます。
得られる利益は大きいですが、価値が上昇しやすい不動産を選ばなければ元本割れを起こす可能性があるので注意が必要です。
不動産投資の代表的な3種類
代表的な不動産投資は下記の3種類です。
- 区分マンション投資
- 戸建て投資
- 一棟マンション・一棟アパート投資
それぞれどのような特徴があるのか詳しく見ていきましょう。
1.区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンション全体ではなく1部屋だけを投資物件として貸し出しする方法のことです。比較的少ない初期費用で始められ、1部屋だけの購入であるため、都心部など好立地の不動産も投資物件の選択肢に入れられる点がメリットです。
一方で、保有する部屋が1つだけだった場合、空室が発生した時点で収入がゼロになるデメリットがあります。
2.戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建ての家を購入して貸し出しする方法のことです。
区分マンションとは異なり、戸建て投資の場合は土地・建物を別々に取得する必要があります。
戸建て投資のメリットは、ファミリー層が入居しやすく、長期的に安定した家賃収入を見込める点です。
反対にデメリットは、別途土地の購入費用もかかるので、区分マンションよりも初期費用が高くなりやすいことです。
3.一棟マンション・一棟アパート投資
一棟マンション・一棟アパート投資はその名のとおり、丸ごと一棟を購入して貸し出す方法のことです。
複数の部屋があるので収入がゼロになりにくく、オーナーが自分自身であるため、運営の自由度が高いメリットがあります。
一方でデメリットは、初期費用が高くなりやすい点です。一棟買いは中古物件であっても数千万円〜数億円するので、自己資金だけで購入するのは難しいでしょう。
不動産投資をする3つのメリット
不動産投資をするメリットは下記の3つです。
- 家賃収入を得られる
- 節税効果がある
- 生命保険代わりになる
物件オーナーにはどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
1.家賃収入を得られる
不動産投資をするメリットは、入居者がいれば安定して毎月収益を得られることです。
賃貸契約は2年間で契約していることが多く、一度入居者が決まるとある程度まとまった期間は家賃収入が見込めると言えます。
また、経年劣化で賃料は徐々に下がりますが「年率に換算して1％程度」が下落幅の目安であるため、大幅に家賃収入が減ることはありません。
2.節税効果がある
節税効果を得られるのも、不動産投資のメリットです。
建物においては、減価償却という経年劣化を加味して経費計上する制度があります。減価償却を利用すれば、不動産の取得にかかった購入費用を何年かに分割して経費計上できるので、翌年に納付する税額を減らすことができます。
また、減価償却期間は会計上はマイナスになっていますが、手元のキャッシュは減らないのでキャッシュフローの悪化も起こりにくいです。
3.生命保険代わりになる
保有している不動産が、生命保険代わりになるメリットもあります。
不動産投資を始める際には、投資ローンを組むのが一般的です。投資ローンを利用する際には原則、団体信用生命保険に加入が必要です。団体信用生命保険とは、ローン返済中に契約者が死亡・高度障害など万一のことがあった際にローン残高がゼロになる保険を指します。
そのため、契約者に万が一のことがあっても、家族が資産を失うことはありません。
不動産投資におけるリスク
ここまでは不動産投資におけるメリットについて解説しました。
当然ですが、不動産投資にはリスクもあります。不動産投資における具体的なリスクは下記のとおりです。
- 空室リスク：空室が発生することで家賃収入が減るリスク
- 家賃変動リスク：経年劣化に伴って資産価値が減少して賃料が下落するリスク
- 家賃滞納リスク：入居者の家賃滞納による収入減少のリスク
- 修繕リスク：入退去時や経年劣化によって想定以上の修繕費が発生するリスク
- 天災リスク：地震・火災・台風など自然災害によって建物が損傷するリスク
- 金利上昇リスク：金利の上昇によってローン返済額の負担が増えるリスク
- 過失リスク：入居者が物件内で事故・事件を起こすことで資産価値が減少して賃料が下落するリスク
ただし、これらは不動産投資の勉強をしたり、経験者に話を聞いたりして事前に戦略を立てておくことでリスクを回避できる、もしくは軽減できます。
不動産投資の始め方
不動産投資を始める際の大まかな流れは下記のとおりです。
- 知識を身につける
- 不動産会社に相談する
- 投資物件を選定する
- ローン審査を受ける
- 物件を購入する
- 運用開始
一番最初の十分な知識をつけるステップがもっとも重要です。
なぜなら不動産の購入は決して安い買い物ではなく、なおかつ悪徳業者も一部存在しているからです。十分な知識を持たないまま物件探しをしてしまうと、悪徳業者の巧妙なセールストークを鵜呑みにしてしまいかねません。
必要な基本知識を身につけて、不動産会社への相談も複数社にして信頼できそうな1社を厳選してみてください。
まとめ
今回は、不動産投資の仕組みや種類などについて紹介しました。
投資の中でも安定して利益を出しやすい不動産投資ですが、空室期間が長引いて家賃収入が入らない期間があるなどのリスクも伴います。
こうしたリスクを最小限に抑えるためにも、投資物件を慎重に決める必要があります。
安定的に利益の出せる物件に投資するためにも、不動産投資に関する書籍や不動産会社の主催するセミナーなどで情報収集して物件探しを始めましょう。
不動産投資のメリットやリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説されています。
>> 参考：不動産投資のメリット・リスク・注意点を徹底解説！ – BMR
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