不動産投資が儲からないと言われる理由4選！儲かる人の5つの特徴も紹介

「不動産投資は儲からないって聞くけど本当？」
賃貸経営に興味を持ち始めた方は、このような疑問をお持ちなのではないでしょうか？結論からお伝えすると、不動産投資の特性を把握して挑まないと、収益を上げにくくなってしまいます。しかし、投資で収益を上げるための準備を入念にして挑めば、不動産投資の成功率を上げることは可能です。
今回の記事では、不動産投資が儲からないと言われる4つの理由と儲かる人に共通している5つの特徴について解説します。

不動産投資が儲からないと言われる4つの理由

不動産投資が儲からないと言われる理由は下記の4つです。

まずは、儲からないと噂される要因を見ていきましょう。

1.　短期的に見た収益性は低い

不動産投資は長期的にコツコツ収益を上げていく投資方法であるため、短期的に見た収益性は低いです。
たとえば、家賃10万円の物件だったとしても、家賃収入から様々な維持・管理費を差し引かれた残額が純粋な利益となります。そのため、ローン完済後にようやくキャッシュフローがプラスになるケースは珍しくありません。

また、不動産取得から5年以上経過して売却すれば売却益に対してかけられる税率は20.315%ですが、5年以内に売却すると39.63％と約2倍の譲渡所得税が課税されます。収益を考慮するのであれば5年以上の保有が望ましいので売却益を取得するまでの期間も長いと言えます。

2.　表面利回りで収支を見積もっている

不動産投資をする上で、表面利回り・実質利回りの違いを把握していないと予想していた収支とギャップが生じます。不動産サイトに記載されているのは、表面利回りです。
表面利回りとは、物件の購入費に対してどの程度家賃収入を得られるかを大まかに計算した数値で「表面利回り = 1年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で算出されます。

一方で、不動産投資における収支をリアルに表すのが実質利回りです。
実質利回りは、表面利回りに様々な経費を加味した数値で「実質利回り = （1年間の家賃収入 – 年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費） × 100」で計算できます。
実質利回りで差し引かれる購入時の諸経費・年間諸経費には下記のような項目があります。

とくに、年間諸経費は発生することが確定しているお金でもあります。収益から差し引かれる各種項目を把握していなければ「儲からない」と感じるかもしれません。

3.　不動産経営にはリスクが多い

不動産経営におけるリスクには下記のようなものがあります。

たとえば、地方部では空室リスクは起こりがちと言えます。ハザードマップ上で災害エリアに該当していれば、天災リスクも受けやすいでしょう。これらのリスクにあたる確率は物件などの諸条件によって異なります。いずれも収益に関わるので、リスクに遭遇した際に「意外と儲からない」と感じる可能性があります。

4.　ローンの返済が負担になる

不動産投資では、物件価格の15％～30％程度を自己資金で用意して、残額を投資用ローンで返済するのが一般的です。しかし、自己資金の割合を少なくしてローンを組んでしまうと、毎月の返済費用はその分高くなってしまいます。自己資金を多く準備して不動産投資を始めないと、収益から差し引かれるランニングコストが増えてしまいます。

不動産投資で儲かる人の特徴5選

不動産投資で儲かる人の特徴は、下記の5つです。

そのような人が成功を納めているのか、順番に見ていきましょう。

1.　投資目的が明確に決まっている

儲かる人の特徴1つ目は、投資目的が明確に決まっていることです。不動産投資を始める目的には、節税対策・年金対策・家賃収入など様々あります。
もし、節税目的で始めるのであれば、家賃収入で毎月稼ごうとすると節税効果が薄れてしまいますし、節税効果を高めようとするとキャッシュフローがマイナスになることもあります。

投資目的が明確に決まっていれば狙った効果を得られる戦略を立てて挑めるので、成功しやすいです。

2.　不動産投資について常に勉強している

不動産投資で儲かる人は、常に勉強しています。不動産投資の知識はもちろんのこと、物件周辺の相場やライバル物件の登場などにも敏感です。
不動産投資はほったらかし投資と言われることがありますが、物件オーナーが放置を続けてしまうと空室は発生しやすくなります。
常に情報収集してすぐに対策できる体制でいることが儲かる秘訣と言えます。

3.　優良物件を厳選している

不動産投資を行う上で、もっとも重要なのが投資物件の選定です。「不動産投資の成功は立地で決まる」と例えられるほど立地選びは入居率に大きく影響し、なおかつ一度選ぶと動かすことができない重要な要素だからです。
安定した家賃収入を得るには、様々な角度から見て「好立地」と言われる物件を探す必要があります。一例として、下記のような条件に該当する立地は「優良物件」と呼ばれます。

ターゲットによって優良物件・好立地の諸条件は異なりますが、上記に挙げたのはスタンダードな人気条件です。儲かる人は、投資開始前のこれらの情報収集力が長けていると言えます。

4.　長期的な計画を立てている

儲かる人は事業として長期的な収支シミュレーションを立てています。不動産投資の収益は、インカムゲイン（資産の保有で得られる利益）・キャピタルゲイン（資産の売却で得られる利益）の2種類です。

前述したように、不動産投資は長期的に利益を積み重ねていく投資方法なので、最終的にキャピタルゲインに到達するまでの収支計画をきめ細かく立てておく必要があります。入居者をいつまでにどの程度確保して維持していくか、キャッシュフローが安定してきたら次の物件をどうするかなど事前に決めていれば、キャッシュの使い方も明確になるからです。

儲かる人は、準備万端で挑むので倒産も起こしにくいと言えるでしょう。

5.　不動産経営に積極的に関わっている

不動産経営に積極的に関わっている姿勢も重要です。不動産投資は管理会社に日々の管理業務を委託するのが一般的ですが、適所打ち合わせなどを行い、積極的に運営に関わる姿勢が重要です。ほったらかしにしない姿勢が、安定収入につながります。

まとめ

今回の記事では、不動産投資が儲からないと言われる理由や儲かる人の特徴について解説しました。不動産投資で安定して収益を生み出すためには、投資家本人の勉強する姿勢が欠かせません。基本知識を身につけた上で不動産の専門家から情報収集を行い、適切な投資判断ができるように準備しておきましょう。

不動産投資やめとけと言われる理由については、こちらの記事で詳しく解説されています。参考：不動産投資やめとけと言われる５つの理由｜成功するためのポイントも解説 – 株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

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