ワンルームマンション投資で知っておきたい特徴と成功するための6つのポイント

ワンルームマンション投資とはワンルームマンションを一部屋単位で購入し、貸し出して家賃収入を得る投資方法です。

他の不動産投資と比べて始めやすい特徴を持っており、サラリーマンや公務員など不動産投資初心者に人気です。

しかし、ワンルームマンション投資は空室になると収益がゼロになるなどのリスクも複数存在します。

そこで今回はワンルームマンション投資を始めたいと考えている方向けに、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットや成功するためのポイントを紹介します。

 

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは名前の通り、ワンルームタイプのマンションに一室単位で投資する不動産投資のことを指します。

ワンルームタイプのマンションはひとつの部屋にキッチンと浴室、トイレが備わった単身者向けのマンションです。

 

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットが存在します。

具体的なメリットは以下の通りです。

• 初期費用が抑えられる
• 高需要の地域では安定収入が期待できる
• 管理がしやすい
• 分散投資でリスク分散しやすい

それぞれのメリットについて解説します。

初期費用が抑えられる
先にも述べたようにワンルームマンション投資は物件価格が安いため、初期費用が抑えられます。

関東エリアの場合、マンション一棟買いは少なくとも1億円を超えますし、ファミリータイプマンションも中古物件で一部屋4〜5000万円が相場です。

対してワンルームタイプの場合は中古であれば1000万円台の物件も珍しくありません。

初期費用が抑えられ、少ない金額で不動産投資が行える点はワンルームマンション投資の大きなメリットのひとつです。

高需要の地域では安定収入が期待できる
ワンルームマンション投資は需要の高い地域で安定した収入が期待できる投資です。

需要の高い地域とは以下の点に該当する地域を指します。

• 人口が増加傾向である
• さまざまな需要が存在する
• 都市施設が集中している
• 将来の成長が見込まれる

共通点は「人が集まりやすい環境」であることです。人が多く集まる地域は住宅の需要も高まります。結果アパートやマンションの需要が高まり安定した収入が期待できるわけです。

管理がしやすい
ワンルームマンション投資には管理のしやすさも大きなメリットのひとつです。

不動産に関する管理には大きく分けて賃貸管理と建物管理の2種類に分けられます。

簡単に説明すると賃貸管理は部屋単位の管理、建物管理は建物全体の美化やメンテナンスなどが主な管理内容です。

一棟買いの場合は、どちらの管理も行わなければなりませんが、ワンルームマンション投資の場合は部屋単体が所有物になるため、賃貸管理のみで済みます。

複数のワンルームマンション投資を行っている場合は別ですが、一室のみの賃貸管理であれば、自主管理も不可能ではありません。

分散投資でリスク分散しやすい
ワンルームマンション投資は一件単位の価格が低い事から分散投資に向いているといえます。

分散投資とは、資産を一つに絞って投資するのではなく、複数の株や投資信託などを対象に投資タイミングをずらして投資することです。株や投資信託で利用される投資方法のイメージが強いですが、不動産投資においても主に以下の効果を目的に行われる場合があります。

• 天災被害リスクの分散
• 空室リスクの分散

後ほど詳しく解説しますが、ワンルームマンション投資の場合は空室リスクが大きいため、分散投資の効果を得やすいです。

 

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資にはメリットだけでなくデメリットも、もちろん存在します。

主なデメリットは以下の点が挙げられます。

• 空室によるリスクが大きい
• 入退室が多い傾向がある
• 他の投資法よりも節税効果が小さい

メリットと同様、それぞれについて解説します。

空室によるリスクが大きい
ワンルームマンション投資は空室によるリスクが多い投資法です。理由は一部屋単位での投資のため、空室が発生すると家賃収入がゼロになるからです。

空室期間は家賃がゼロになる以外に、ローンの支払いやマンション管理費などの諸経費も負担しなければなりません。

一室のみでワンルームマンション投資を行う際は空室により、非常に大きなダメージを受ける恐れがあります。

入退室が多い傾向がある
2点目のデメリットは入退室が多い傾向にある点です。

ワンルームマンションは単身者をターゲットとした物件です。単身者は学生や単身赴任のサラリーマンなど短期間で退室する比較的短期間で退去する傾向が見られます。

入居期間が短いと、退去時に発生する修繕費や清掃費がかさみ、収入が伸びないケースも十分考えられます。

他の投資法よりも節税効果が小さい
ワンルームマンション投資は一般的に他の不動産投資と比べて節税効果が小さい点もデメリットです。

不動産投資で節税効果を得るためのポイントは不動産の所得価格と減価償却期間です。所得価格が高く、減価償却期間が短いほど減価償却費を損益通算で所得額を圧縮でき、結果として節税効果が得られます。

ワンルームマンションの場合、1棟買いのような不動産投資よりも取得価格は低いケースがほとんどで、節税効果は小さい傾向にあります。

 

ワンルームマンション投資を成功させるための6つのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるには、メリット、デメリットの内容とともに押さえておくべきポイントが6つ存在します。続いてはそのポイントについて解説します。

1. 収益計画を立てる
ワンルームマンション投資では、まず収益計画を立てることが重要です。将来的な目標や収益の見込み、投資期間、さらには修繕費などの支出計画を考慮し、具体的な計画を立てましょう。これにより、安定した投資戦略を構築することができます。

2. 節税対策で購入しない
一部の投資家は、節税対策のために適切でない物件を選んでしまうことがあります。しかし先にも述べたようにワンルームマンション投資は大きな節税効果は期待できません。

そのため購入する物件の品質と収益性を優先しましょう。もちろん節税は重要な事ですが、長期的な収益を考えると、物件の質に注目することが重要です。

3. 高利回りだけで物件を選ばない
高利回りの物件は魅力的に見えますが、注意が必要です。高利回り物件の中には需要がないエリアに立地していたり、極端に築年数が古かったりするなどのケースが考えられます。

物件の状態や立地条件、将来の需要などを総合的に判断しましょう。

4. 立地条件をリサーチする
ワンルームマンションの投資に限った話ではありませんが、立地条件が非常に重要です。

ワンルームマンションのターゲットである単身世帯は立地に強いこだわりを持っており、主に以下のポイントで部屋を探しています。

• 地域のイメージ
• 交通アクセスが良い
• 帰宅途中に商業施設が存在する

そのため周辺環境や交通アクセス、生活利便性などを注意深くリサーチしましょう。

また将来的な需要や入居率の安定性についても考慮し、魅力的な立地条件を持つ物件を選ぶことが成功の鍵です。

5. 家賃保証も考慮に入れる
ワンルームマンション投資においては、不動産会社とサブリース契約を行い、家賃保証を受けられます。サブリース契約とは不動産会社などが部屋を借り、転貸する事で毎月一定額の家賃収入がオーナーに約束される仕組みです。この方式によって実際に入居者がいない期間でも家賃収入を確保できます。

ただし、サブリース契約は解約時の違約金や、会社の倒産などで、しばしばトラブルも発生しています。サブリース契約を利用する際は家賃保証の条件や契約先の会社情報などもしっかり確認しましょう。

6. パートナーとなる専門家のアドバイスを受ける
投資初心者の方にとって、ワンルームマンション投資は初めての経験かもしれません。そのため、成功するためには経験豊富な専門家のアドバイスを受けることが重要です。

たとえばワンルームマンションの取引に長けた不動産会社や税理士、金融アドバイザーなど、投資に関わる各分野で信頼できるパートナーを見つけ、アドバイスを受けながら計画を進めていきましょう。

 

まとめ

ワンルームマンション投資はいくつかのメリット・デメリットが存在します。投資を成功させるためにはメリット・デメリットの把握だけでなく、収益計画の作成や立地条件のリサーチなど、さまざまな視点での物件選びが大切です。

上記点を着実に行うには専門的な知識が要求されます。そのためワンルームマンション投資に長けている不動産会社など、信頼できる専門家のサポートのもと慎重に計画を練った上で行うことが大切です。

 

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