2020.03.31

【利回り】表面利回りと実質利回りの違いを解説！

不動産投資をする際に、投資対象となるかどうかの判断で「利回り」がよく使われます。利回りは、投資額に対する収入額の割合のことで、規模の異なる物件を比較することもできます。

しかし、利回り計算で使用する金額によって、特徴や使いどころが変わってきます。利回りの特徴や使いどころを知らなければ誤った判断をする可能性もあるでしょう。そこでこの記事では、不動産投資の判断材料となる利回りの特徴や見方について解説します。

１　不動産投資に必要な利回り計算

不動産投資で使用される利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。それぞれの計算方法や特徴、使いどころを理解することが大切です。この２つの利回りについて解説します。

(1)　表面利回りとは？計算方法と使いどころ
表面利回りは、グロス利回りや粗利回りとも呼ばれ、次の計算式で求めます。
〇表面利回り（％）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
表面利回りは、管理費や固定資産税等など諸経費を考えない利回りです。

たとえば、家賃月８万円（年間家賃収入96万円）で貸すワンルームマンションを2,000万円で購入した場合の表面利回りは、
〇表面利回り（％）＝96（万円） ÷ 2,000（万円） × 100　＝4.8（％）
となります。

家賃収入を想定し、物件価格で割るだけですので、簡単に利回りを計算することができるのが特徴です。利回りは高いほど、運用が効果的だと判断できます。

(2)　実質利回りとは？計算方法と使いどころ
一方、実質利回りは、ネット利回りや純利益利回りとも呼ばれ、次の計算式で求めます。
〇実質利回り（％）＝年間純利益 ÷ 物件価格 × 100
実質利回りは表面利回りとは異なり、固定資産税等や建物管理費や修繕積立金、賃貸管理費などの諸経費を考慮して利回りを計算します。

先ほどの「年間家賃収入96万円、物件価格2,000万円」をもとに、8万円－建物管理費・修繕積立金・賃貸管理費＝6.5万円、固定資産税・都市計画税を5万円とし、年間純利益を73万円、諸経費を含めた物件価格を2,080万円とすると、
〇実質利回り（％）＝73（万円） ÷ 2,080（万円） × 100　＝3.5（％）
となり、現実的な利回りを求めることができます。

ただし、実質利回りは、諸経費を見積もる必要があり、表面利回りと比べると、どうしても手間がかかります。ある程度、投資先が絞り込めたら実質利回りを求め、検討しましょう。

次に、表面利回りや実質利回りがどのように使われているか見ていきます。

２　利回りの調べ方と東京都内の利回りの目安

不動産投資をこれから始めようと考えている人は情報収集をインターネットで行う思います。基本的には先ほど解説した表面利回りと実質利回りの特徴や違いを理解しておけば、物件情報を読み取ることができるでしょう。ここでは具体的な利回りの調べ方や目安について解説します。

(1)　インターネットで利回りを調べる
利回りは、物件の情報を探せば目につきます。インターネット上では、LIFULL HOME’Sや楽待などのサイトでも利回りを調べることができます。検索すると、次のような物件情報が見つかります。
【例】＜ネットの物件情報＞

物件名	〇〇マンション
価格	500万円			利回り	16.0％
住所	東京都〇〇区
築年		面積	構造			戸数
30年		40㎡	RC			20戸

物件価格は、立地条件、築年数、面積など様々な要素が影響しますが、物件価格が安いほど、また年間家賃収入が高いほど利回りは高くなります。利回りが高ければ、その物件に投資する価値が高まります。

上記のような情報を得られれば、「500万円×16％＝80万円」と年間の家賃収入を求めることもできます。この利回りですが、インターネットに限らず、基本的に表面利回りで記載されています。表面利回りは、計算が簡単で、物件同士を簡単に比較することができます。

一方で、表面利回りにとらわれ過ぎてしまうと実際に受け取れる家賃収入がすっく無くなる事もありますし、建物管理費や修繕積立金がしっかりと徴収されていない粗悪な物件に目を向けてしまったり、逆に、管理費や修繕積立金が取られ過ぎている物件もあるので注意しましょう

(2)　東京都内の利回りの目安
一般財団法人日本不動産研究所の調査（2019年10月）によりますと、城南地区（港区・品川区・目黒区・大田区）の期待利回りが4.2％、城東地区（中央区・台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区）の期待利回りが4.5％となっています。先ほどの表面利回りと比べると、数値がかなり違うことがわかります。

期待利回りは、投資家が期待する利回りのことで、実質利回りがこの期待利回りを上回れば、投資額に対して十分な収益を上げていることになります。期待利回りは、表面利回りよりも実質利回りに近い利回りです。東京都でワンルームマンションを検討している人は、おおむね３～５％を実質利回りの目安と考えることができます。

また、物件の利回りはもちろん大切な事ですが、物件を購入後の賃貸管理費が非常に重要な指数になります。毎月支払う金額だからこそ、安い管理費が良いのは当然の事ながら、オーナー様に寄り添うような管理会社でなければ長い目で見ると大きな差が生まれます。毎月の管理費だけではなく、消費税の取扱いや振込手数料、事務手数料等の細かい部分も考えて管理会社を探しましょう。

３　利回りを利用する際の注意点

ここまで利回りについて解説してきましたが、利回りを確認する際に注意すべき点があります。注意点をしっかり踏まえ、利回りを活用しましょう。

(1)　利回りは年平均の利回り
利回りは、年平均の利回りです。月ベースで支出は変わりますし、想定外の空室で利回りが低下することもあります。資金繰りがショートしないように、キャッシュフローも考慮する必要があるでしょう。

当然の事ながら、2020年3月時点では、金融機関のフルローンで物件を購入頂いても毎月の収支がプラスになる様な物件を購入しましょう。その際には、家賃相場にも着目し、しっかり相場で賃貸に出した場合の想定賃料で考えましょう。

(2)　投資判断は表面利回りではなく実質利回り
利回りでは表面利回りで記載されていることが多いですが、不動産を購入するかどうかを判断する際には、建物管理費や固定資産税・都市計画税などの税金等の諸費用を含めて検討する必要があります。諸費用は物件によって異なりますので、パートナーである不動産の担当プランナーと相談し、具体的な数値をもとにシミュレーションします。

(3)　実質利回りだけでは判断できない
投資の対象となる不動産は、利回りが高ければ良いというわけではありません。不動産投資は長期運用が基本となりますので、20年後、30年後を想定して検討する必要があります。物件の立地、周辺環境、想定する入居者層なども考え、安定した利回りを実現できるかどうかが重要となります。

特にランニングコストが高くなると、実質利回りは低下します。交通の便が良く、ブランド力があれば、家賃収入は安定します。長期間、家賃収入を安定させつつ、ランニングコストを抑えることが利回り向上のカギとなるでしょう。

４　投資目的を明確にして、利回りを活用しよう

不動産投資をする目的の一つに、公的年金の上乗せをお考えの人もいらっしゃるでしょう。長期運用であれば、購入時だけでなく、保有時や売却時、場合によっては相続時まで広く考えることで、不動産の活用方法も広がります。利回りだけでなく、様々な要素を総合的に判断し、個々のライフプランに合った不動産投資をしましょう。