【初心者必見】不動産投資の始め方！失敗しない3つのポイントを解説
サラリーマンの副業としても注目されている不動産投資。老後の収入不安や生命保険の見直しなどの理由から、不動産投資に興味をもつ方も多く見受けられます。しかし「投資物件を購入し賃貸する」という大まかな流れはわかっても、実際何から始めてよいのかわからない方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、ただやみくもに物件を購入して賃貸経営を始めても成功しません。不動産投資に関わらず、投資には必ずリスクが存在します。不動産投資の始め方を間違うと、資産形成するどころか、毎月家計からお金がでていってしまうことも。
そこで本記事では、初心者でも失敗しない不動産投資の始め方を解説します。不動産投資に興味がある方は参考にしてください。
不動産投資の始め方
不動産投資を始め方は以下の手順です。
- 基礎知識を学ぶ
- 投資の目的を明確にする
- 投資物件を探す
- ローンの事前審査を受ける
- 契約を締結する
- 残金を決済し物件の引き渡しを受ける
- 管理会社を選ぶ
- 賃貸経営をスタートさせる
順番に詳しくみていきましょう。
ステップ1 基礎知識を学ぶ
利回りやキャッシュフローといった専門用語や不動産投資のリスクなど、基礎知識を学びましょう。本やインターネットを通して独学で学ぶのもよいですが、セミナーや勉強会に参加して、最新の情報や生の声を聞いて学ぶのもおすすめです。ともに不動産投資家として成長していける同志が見つかるかもしれません。
ステップ2 投資の目的を明確にする
収入の柱を増やしたい、節税したい、など投資の目的を明確にしておくことも大切です。また、資産形成を目的とする場合は「いつまでにいくら資産を増やしたいのか」目標額と目標達成期限まで決めておくとよいでしょう。
ステップ3 投資物件を探す
投資物件は、新築・中古・一棟・区分など、価格や収益性はさまざまです。物件を探すときは、まず投資の目的を達成するために、どのような物件が適しているのか、条件を洗い出します。その条件をもとに、不動産ポータルサイトで検索したり、収益物件専門の会社や地域の不動産会社などを訪問したりと、あらゆる手段で投資物件を探しましょう。
ステップ4 ローンの事前審査を受ける
ローンの事前審査は、自分がどの程度の融資を受けられるのか判断できるため、あえて高めの金額で審査を受けておいてもよいでしょう。ただし、融資額が増えるほど返済の負担は大きくなります。「融資を受けられるだけ受ける」のではなく、頭金の額や毎月無理なく返済できる額を見極め、綿密な収支計画を立てましょう。
ステップ5 契約を締結する
投資物件の売買契約、金融機関との金銭消費貸借契約を締結して、物件を購入します。この際、のちに売買代金の一部に充当される手付金および仲介会社への仲介手数料を支払うため、現金を用意しておきましょう。なお、仲介手数料は決済時と分割して支払うケースもあります。
ステップ6 残金を決済し物件の引き渡しを受ける
物件価格の残金や登記費用などの諸費用を支払います。所有権移転登記をおこない、物件の引き渡しを受けると、購入手続きは終了です。賃貸運営していくために、準備を進めていきましょう。
ステップ7 管理会社を選ぶ
投資物件を自主管理することもできますが、不動産の管理や賃貸運営の経験がない方は、管理会社に委託することをおすすめします。管理委託契約を結ぶと、基本的には家賃の集金や入居者対応、入居者募集などを一任することになるため、管理会社選びは重要です。ホームページで入居率を掲げている、知名度が高い、自分との相性がよいなど信頼できる会社を選びましょう。
ステップ8 賃貸経営をスタートさせる
引き渡された段階で入居者がいない場合は、管理会社と連携して、家賃などの契約条件を設定し募集を開始します。退去があれば修繕しまた入居者募集するなどを繰り返し、収益性を維持しましょう。入居中も管理会社に任せきりにせず、競合物件や新築の予定がないか気にかけ対策できるようにしておくことも大切です。
不動産投資の基礎知識
ここからは、不動産投資の始め方のステップ1、最低限知っておきたい基礎知識を解説します。
不動産投資の収入源は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。インカムゲインは不動産投資のメインとなる家賃収入で、キャピタルゲインは将来物件を売却するときに得られる売却益のことです。
投資物件を探すときによく目にする「利回り」は、物件価格に対して１年間で得られる家賃収入の割合を意味します。利回りが高いほどインカムゲインを得やすいといえるのです。
ただし、利回りは、あくまでも物件価格と家賃収入でのみ算出される数値で、ローン返済額は考慮されません。利回りが高くてもローン返済が高額になると、毎月手元に残るお金（インカムゲイン）は減ってしまいます。
当然利回りは高いほど収益は上げやすいですが、利回りが高くても余裕のない返済計画だと毎月の収入が赤字になってしまうことも。不動産投資を始める際は、利回りやローン返済額など、総合的に判断して計画を立てることが大切です。
不動産投資を始める前に、魅力とリスクについても理解しておきましょう。
不動産投資の魅力
不動産投資の魅力は以下の５点です。
- 長期的に安定した収入
- 融資を受けられる
- 管理会社に任せることで手間がかからない
- 生命保険の代わりになる
- 税金対策できる
不動産は数年単位で借りるのが一般的なため、一度入居すると長期的に収入を得られます。また、不動産は景気に左右されにくく値動きが緩やかなため安定した収入を見込めるのです。
融資を受けて始められるのは不動産投資だけ。少ない自己資金で始められ、運用は管理会社に任せられるため、参入障壁が低いのも魅力です。
さらに、融資を受ける際は、団体信用生命保険に加入します。本人に万が一のことがあれば、ローンの支払いが免除され資産だけを残せるため、生命保険の代わりにすることも可能です。
そのほか、減価償却による所得税の節税や収益用不動産の特権でもある相続税の節税効果もあります。
不動産投資のリスク
投資にリスクはつきものです。不動産投資においては、以下のリスクが考えられます。
・空室
・滞納
・金利上昇
・高額な修繕費用
・売却できないリスク
順調に入居者が決まり、滞りなく家賃を支払ってくれればよいですが、空室期間が長期化したり、滞納があったりすると、その期間は家賃収入を得られません。
問題なく家賃収入を得られていたとしても、金利が上昇したり予期せぬ修繕が発生したりすることで出費が多くなることも。これらのリスクに見舞われても、ローンの返済は続きます。
万が一、うまく運用できずに、物件を手放したいと思っても収益性の乏しい物件は流動性が低く、好条件で買い手を見つけられない可能性が高いのです。
初心者が不動産投資を失敗しないための3つのポイント
ここでは、初心者が不動産投資を失敗しないための以下3つのポイントを解説します。
- 余裕のある資金計画を立てる
- 空室リスクを軽減できる物件を選ぶ
- 信頼できる不動産会社に相談する
順にみていきましょう。
（1）余裕のある資金計画を立てる
不動産投資のよい面ばかりみずに、リスクをよく理解しましょう。リスクがある前提で、余裕のある資金計画を立てておけば、想定外の事態にも慌てずに対応できます。
（2）空室リスクを軽減できる物件を選ぶ
不動産投資は物件選びが極めて重要です。駅の近くなど長期的に需要がある物件や、都心のワンルームマンションなどがおすすめです。ただし、新築は家賃が下がりやすく、物件価格が高すぎるため、避けたほうがよいでしょう。
（3）信頼できる不動産投資会社に相談する
はじめて不動産投資する場合は、信頼できる不動産投資会社の力を借りるのが成功への近道です。以下のような会社を選びましょう。
- よい面だけでなく悪い面についても説明してくれる
- 将来を見越した提案をしてくれる
- 物件購入から管理までワンストップで提供してもらえる
複数の会社に相談して、サービスやフィーリングの違いで比較検討するのがおすすめです。
不動産投資を始めるべきタイミング
不動産投資を始めるべきタイミングは「金融機関の融資を受けられる」かつ「リスクを乗り越えられる年収や財産を確保できた」ときです。
不動産投資は運用期間が長いほど、収益を上げられます。若いうちにローンを組んで、完済すると、その分早いうちから大きな資産形成が可能です
不動産投資の経験も積めるため、十分な資金力があるようなら、不動産投資に興味をもった今が始め時といえるでしょう。
まとめ
不動産投資を始めるときに最初にすることは、不動産投資について学ぶことです。魅力ばかりに目を向けるのではなく、リスクについても十分理解しておきましょう。知識を得られたら、不動産投資する目的や目標を定め、収支計画を立て、どのような不動産投資をしていくのか検討します。
はじめて不動産投資する場合は、ここまででも自分だけの力では困難です。本やインターネットで勉強するだけでなく、セミナーや勉強会にも積極的に参加して、経験談を聞いたり相談したりと理解を深めるところから始めていきましょう。
不動産投資の成功のコツについては、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：脱サラして不動産投資を始めよう！成功のコツや不動産の見極め方｜フランチャイズ比較ネット
不動産投資セミナーおすすめランキングについては、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：不動産投資セミナーおすすめランキング8選を比較【口コミ・評判あり】｜サクフリブログ
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