「サラリーマンが出来る唯一の節税が不動産投資」の営業トークに気をつけて

不動産投資の営業トークのなかで、「サラリーマンができる唯一の節税方法が不動産投資」であるというものがあります。

高い税金を払っている高額所得者がターゲットになっているケースをよく見かけますが、節税のみを期待して不動産投資をスタートするのは、あまりお勧めはできません。なぜならば、節税をするためには不動産から得られる収入をマイナスにしなければいけないからです。

不動産投資の節税スキームとは？

会社員の給料から差し引かれる所得税は、給与所得額が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税方式になっています。給与所得は給与所得控除以外、所得を減らす方法がないので高額所得者であれば、高い税率が課税されることになります。

しかし、所得税は他の所得と合算して最終的な所得額を計算し、その所得額に課税するという総合課税制度が取られています。つまり、他の所得で赤字が出れば、それを給与所得と合算し、結果的に節税することができることになります。

ただし、すべての所得が総合課税になるわけではなく、法律によって総合課税になる所得が決まっています。それは、利子所得、配当所得、事業所得、給与所得、譲渡所得、一時所得、雑所得、そして不動産所得になります。

不動産所得が赤字になれば、給与所得から赤字分を合算して差し引くことができ、所得が下がるので税率も下がり、赤字額によっては課税されないこともあります。所得が減れば、所得額によって課税される住民税も減るので結果的に大幅な節税になるのです。

リスクの高い赤字を垂れ流す物件を買っても良いのか？

ここまで紹介したように節税をするためには、不動産所得が赤字でないといけないということになります。もちろん、物件を購入した初年度は登記費用やローン事務手数料、不動産取得税など計上できる経費が多いため、購入してから１〜２年ぐらいは不動産所得が赤字になりやすいものです。

しかし、購入してから3年目以降は経費計上ができる大きな支出は減価償却費ぐらいになるので、次第に経費は縮小し、不動産所得は黒字になります。
これが投資対象として優良な資産価値の高い物件の特長です。

不動産所得で赤字が続く物件というのは、要するに収益が上がらない物件なのです。

入居者を募集しても空室が続いてしまうような物件だったり、入居者が変わるごとに行う部屋のクリーニング費用がすごく高額な物件だったり、エレベーターなどの建物の維持管理に関わるコストが異常に高かったりして、そもそも採算が取れない物件です。

つまり、投資として非常にリスクが高い対象なのです。
過去にニュースでも取り上げられていましたが、とにかく何でもいいから売りたいという不動産会社は、確定申告時に雑費としてかなりの高額を経費計上して節税効果が高く、あたかも永続的に節税が出来るように見せかけ、収益が上がらない物件を合法的に節税ができる物件だと言って売ろうとするのです。

節税できると考えて投資対象として魅力のない物件を購入すれば、今度は売るに売れなくなることも考えられます。節税だけに目を奪われて、投資であることの本質を忘れてはいけません。節税はあくまでも副次的なメリットとして考えるべきで、本来の不動産投資のことを念頭に置いて物件を選ぶことが必要です。

とはいえ、どのような物件が投資対象として優れているのかわからないということもあるでしょう。

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