マンション投資で節税可能？住宅ローン控除や投資における税金について解説

マンション投資のメリットの一つとして、税金対策ができる点が挙げられます。通常、企業努めている人では出来ない節税によって普段から稼いでいるお金を少しでも手元に戻せる手段としてマンション投資は最善の策なのです。また、マンション投資は、相続のときにも役立つ税金対策になります。
本記事では、マンション投資と節税の関係からマンション投資にかかる税金、住宅ローン控除に関してなど詳しく解説していきます。

＼ クレドでは、不動産投資に関するセミナー（オンライン）を無料で開催中です。投資に関して知りたい方や学びたい方に向けて、投資に関するメリットやリスクなどを解説しているので、お気軽に下記バナーより詳細をご覧ください。 ／

マンション投資と節税の関係性

マンション投資は、単なる資産形成の手段としてだけでなく、税金対策としても非常に有効な手段です。ここでは、マンション投資がどのように節税に寄与するのか、その理由を詳しく解説します。

マンション投資が節税に効果的といわれる理由

マンション投資が節税に効果的とされる理由は、おもに税制上の優遇措置や経費計上の幅広さにあります。
まず、マンションを所有することで得られる減価償却は、投資家にとって大きなメリットです。減価償却は、物件の価値が時間とともに減少することを考慮し、税法上でその減少分を経費として計上できる制度になります。所得税の課税対象となる所得を減少させることができるのは、結果的に税負担を軽減することが可能となります。

また、マンションから得られる賃貸収入は、他の所得と合算されるため、所得税の課税対象となりますが、同時に多くの経費を計上することができます。たとえば、管理費や修繕費、さらには住宅ローンの利息などが経費として認められるので、これらを計上することで課税所得を減少させることができます。このように、マンション投資は単なる資産形成だけでなく、税金対策としても非常に有効な手段であることがわかります。

相続税においてもマンション投資は有利に働くことがあります。相続税は相続財産の評価額に基づいて課税されるため、投資用マンションの評価額を適切に管理することで、相続税の負担を軽減することが可能です。このように、マンション投資は節税対策として非常に効果的であり、戦略的に活用することで、税金の負担を大幅に軽減することができます。

所得税と相続税における節税効果の違い

マンション投資における節税効果は、所得税と相続税で異なる特性を持っています。

まず、所得税に関しては、マンションから得られる賃貸収入が課税対象となりますが、減価償却や経費計上を通じて課税所得を減少させることが可能です。これにより、実際の収入が多くても、税負担を軽減することができるため、投資家にとっては非常に魅力的なポイントとなります。

一方、相続税は相続財産の評価額に基づいて課税されるため、マンションの評価額を適切に管理することが重要です。相続税の計算においては、相続財産の評価額が高いほど税負担が増加しますが、投資用マンションはその評価額を抑える方法がいくつか存在します。例えば、相続時における不動産の評価方法や、特定の控除を利用することで、相続税の負担を軽減することが可能です。

このように、所得税と相続税では節税効果のアプローチが異なりますが、どちらもマンション投資を通じて戦略的に対策を講じることができます。

不動産投資の節税については、「不動産投資は節税になる？節税になる仕組みと軽減できる税金を解説」の記事で詳しく解説しています。

マンション投資における主な税金

ここでは、マンション投資における主な税金について詳しく解説します。

固定資産税

固定資産税は、所有する不動産に対して毎年課せられ、土地や建物の評価額に基づいて計算されます。具体的には、物件の立地、面積、築年数などが評価額に影響を与え、これに応じて税額が決まります。

所得税

マンション投資家が得る賃貸収入は、所得税の課税対象となります。つまり、マンションから得られる収入が多ければ多いほど、支払うべき所得税も増加します。しかし、マンション投資には節税の手段がいくつか存在し、これを活用することで税負担を軽減することが可能です。

相続税

相続税は、遺産を相続した際に課せられる税金であり、相続財産の評価額に基づいて計算されます。マンションを所有している場合、その評価額が相続税の基礎となりますが、適切な対策を講じることで、相続税の負担を軽減することが可能です。

不動産投資を行ううえでかかる税金の詳細は「不動産投資にかかる税金はいくら？課税対象の内訳や税軽減効果について解説」の記事で解説しています。

マンション投資と住宅ローン控除

マンション投資において、住宅ローン控除とは、住宅を取得するために借り入れたローンの利息分を所得税から控除できる制度です。これにより投資家は税負担を軽減することが可能です。この制度は、主に自宅を購入する際に利用されることが多いですが、投資用マンションにも適用されるケースがあります。

とくに賃貸物件として運用するマンションに対して住宅ローンを利用することで、支払った利息分が控除可能になります。その結果、実質的な投資コストを下げることができます。これにより、手元に残る資金を増やし、さらなる投資や資産運用に回すことができるのです。

ただし、住宅ローン控除を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。物件が居住用であることや、借入金の上限が設定されていることなどが条件にあたります。これらの条件を理解し、活用することで、マンション投資における節税効果を最大限に引き出すことができるでしょう。

マンション投資における節税のポイント

マンション投資を行う際には、さまざまな節税対策を活用することが可能です。ここでは、おもに3つの節税のポイントを紹介します。

1. 減価償却の活用

減価償却とは、資産の価値が時間の経過とともに減少することを考慮し、その減少分を経費として計上する制度です。具体的には、マンションの購入価格を耐用年数にわたって分割し、毎年一定額を経費として計上することができます。この減価償却を活用することで、所得税の課税対象となる所得を減少させることが可能です。

減価償却の計算方法は、一般的に定額法と定率法の2種類があります。定額法は毎年同じ金額を経費として計上するのに対し、定率法は初年度に多くの金額を計上し、年々減少していく方式です。これにより、初期投資の回収を早めることができるため、資金繰りの面でも有利に働くことがあります。

減価償却に関して詳しくは「不動産投資は減価償却の理解が必須！計算方法やメリット・注意点など解説」の記事で解説しています。

2. 経費計上による節税効果

マンション投資の経費として計上できる項目には、物件の管理費や修繕費、保険料、さらには広告宣伝費などが含まれます。これらの経費を計上することで、課税対象となる所得を減少させることが可能になります。
経費計上の際には、領収書や請求書をしっかりと保管しておくことが重要です。税務署からの確認があった際に、適切な証拠を示すことができるため、トラブルを避けることができます。さらに、経費の計上は、投資家が実際に支出した金額を正確に把握する手助けにもなり、資金管理の面でも有益です。

不動産投資における経費についての詳細は「【不動産投資】経費になる？ならない？条件や確定申告の注意点も解説」の記事で解説しています。

3. 長期譲渡所得の特例

長期譲渡所得の特例は、所有している不動産を売却した際に得られる譲渡所得に対して適用されるものです。一定の条件を満たすことで税負担を大幅に軽減することが可能です。

具体的には、マンションを5年以上保有した場合、譲渡所得に対する税率が軽減されます。通常、譲渡所得は短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、短期譲渡所得は39.6%（所得税と住民税を合わせた税率）に対し、長期譲渡所得は20.3%と、約半分の税率で課税されます。このため、長期的に保有することで、売却時の税負担を大きく減らすことができるのです。

また、長期譲渡所得の特例を利用することで、投資家は資産の売却を行う際に、より多くの利益を手元に残すことができます。これにより、再投資や新たな投資機会を得るための資金を確保しやすくなります。

この長期譲渡所得の特例を活用するためには、保有期間を守ることが重要です。マンションを購入する際に、将来的な売却を見据えた戦略を立てることが求められるでしょう。長期的な視点での投資が、結果的に大きな節税効果をもたらすことを理解しておくことが大切です。

マンション投資のリスクと注意点

マンション投資は多くのメリットを持つ一方で、リスクや注意点も存在します。ここでは、マンション投資におけるおもなリスクと注意点について詳しく解説します。

1. 空室リスク

空室が発生すると、当然ながら家賃収入が得られず、投資の収益性が大きく損なわれます。とくに立地条件や物件の魅力が低い場合、空室が長期化するリスクが高まります。このため、物件選びが成功の鍵となります。
空室リスクについて詳しくは、「失敗しない不動産投資は空室リスクへの備えが大事！対策について解説」の記事を参考にしてください。

2. 金利上昇リスク

金利上昇リスクはとくに、住宅ローンを利用して投資を行う場合、金利が上昇すると返済額が増加し、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。金利が上昇することで、月々の返済負担が重くなり、場合によっては収益がマイナスになるリスクも考えられます。
また、金利が上昇すると、借入れを行う際の条件が厳しくなり、新たな投資機会を逃す可能性もあります。投資家は、金利の動向を常に注視し、適切なタイミングでの借入れや返済計画を立てることが重要です。さらに、金利上昇に備えて、余裕を持った資金計画を立てることが、リスク管理の一環として求められます。

金利上昇リスクについては「不動産投資と金利上昇リスクとは｜初心者が知っておくべき影響と対策について」にて詳細を解説しています。

3. 将来の税制改正

税制については、政治や経済の状況に応じて変化するため、現在の税制優遇措置が将来的にも維持される保証はありません。とくに投資家にとって有利な税制が改正されると、収益性が大きく影響を受ける可能性があります。
税制の改正の例として、減価償却のルールや住宅ローン控除の内容が変更されると、投資の魅力が減少することがあります。また、相続税の税率や控除額が見直されることで、相続時の負担が増えることも考えられます。したがって、マンション投資を検討する際には、税制の動向を常に把握し、将来のリスクを考慮した計画を立てることが重要です。投資家は、税制改正に備えた柔軟な戦略を持つことで、長期的な安定を図ることができるでしょう。

まとめ

マンション投資は、税金の負担を軽減することで、手元に残る資金を増やし、将来的な資産形成に寄与します。投資を行う際には最新の情報を把握し、柔軟な戦略を持つことが重要です。マンション投資を通じて得られる節税効果を最大限に活用しつつ、リスク管理を怠らないことが成功の鍵となるでしょう。
＞＞ クレドの不動産投資におけるサービス支援の詳細ページはこちら

クレドでは、不動産投資に関するメリットやリスクについて専任のプロが解説するセミナーを開催しております。無料のオンラインセミナーなので、少しでも気になる方はぜひ、お気軽に下記バナーよりご参加ください。

お役立ち資料

資産運用に関する資料を無料でダウンロードいただけます。