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ワンルームマンションの売却を徹底解説!売るタイミングは空室か賃貸中か?

ワンルームマンションの売却を徹底解説!売るタイミングは空室か賃貸中か?

ワンルームマンションに投資したけれど、想定外の出費や手間がかかり売却を検討する場合、売るタイミングは非常に気になるポイントですよね。ここでは、ワンルームマンションの売却を検討している人のために、マンション売却の流れと注意点についてご紹介したいと思います。

【目次】

■ワンルームマンション売却までの流れ
・ステップ1:査定
・ステップ2:媒介契約を結ぶ
・ステップ3:金額や条件の交渉
・ステップ4:売買契約を結ぶ
・ステップ5:各種手続きと物件の引き渡し
■ワンルームマンションの売却相場は?
・直接還元法について
・DCF法(ディスカウント・キャッシュフロー)について
■投資用ワンルームマンションを売却するきっかけ
・きっかけ1:資金繰り
・きっかけ2:管理業務から解放されたい
・きっかけ3:売却益が期待できる
■売却するタイミング、賃貸中と空室どちらがいいのか
■投資用ワンルームマンションを高く売却するには
・方法1:入居者がいる時に売る
・方法2:金利が低い時期に売る
・方法3:依頼する会社を見極める
■マンション投資の出口戦略を「売却」とする場合の注意点
・注意点1:ローン残債を確認する
・注意点2:仲介か買取かを決める
・注意点3:信頼できる不動産会社を選ぶ
■投資用ワンルームマンション売却で損をしないために
■まとめ

ワンルームマンション売却までの流れ

ワンルームマンションを売る際には大きくわけて5つのステップを踏んでいかなければいけません。ひとつずつ確認していきましょう。

・ステップ1:査定
売却するためには物件の価値がどれくらいなのか、査定が必要です。査定の方法としては物件の情報を入力してインターネットで査定してもらう方法と、複数の不動産に査定依頼をする方法があります。一番高い査定金額を提示した会社が良いとは限らないので査定の相場を把握するという意味でいろいろな方法を試して物件の相場を把握しましょう。
査定で一番重要になるのは賃借人が支払っている現況の家賃です。サブリース契約をしている方は管理会社から振り込まれている金額ではなく、管理会社に連絡をして本当に貸している賃料を知ることが重要です。中には振り込まれている金額以下で賃貸をしているケースも多々ありますので注意が必要です。

・ステップ2:媒介契約を結ぶ
ワンルームマンションの売却は、個人でも可能ですが、相談しながらすすめられる不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。この媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、そして複数の会社に依頼ができる一般媒介契約があります。付き合いがある不動産会社があるなら、専属選任契約になりますし、少しでも高く売って欲しいなら複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約がおすすめです。
不動産業界では「物上げ業者」と呼ばれている不動産業者があります。簡単にいうと安く買って不動産会社に高く売る業者です。
そのような不動産業者はいかに不安を煽り安く媒介契約書を結ぶかを考えています。例えば、1500万円で売買契約書を結んでいたとしても実際は2000万円で売却が成立していて500万円と仲介手数料を受け取っているケースも珍しくありません。1社に絞って話を進める事だけは絶対にやめましょう!

ステップ3:金額や条件の交渉
媒介契約を結んだら売却活動がスタートします。不動産会社は物件情報を公開し、広報活動を行う他、興味を持った人がいたら、金額交渉なども代理で行ってくれます。その際、交渉がスムーズに進められるよう、譲歩できる部分とできない部分を不動産会社と相談して明確にしておきましょう。

・ステップ4:売買契約を結ぶ
条件の同意ができたら、次はいよいよ売買契約に移ります。売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、所有権がいつ変わるのか移転登記の時期や、契約解除に関する取り決め、損害賠償や違約金についてもきちんと確認するようにします。分からない箇所は不動産会社に説明してもらい、後でトラブルが起きないように把握しておきましょう。

ステップ5:各種手続きと物件の引き渡し
引き渡し日が決まったら、所有者が変わるため、移転登記に必要な書類を買い主に渡し物件の最終確認をしてカギを渡して引き渡しが終了となります。

ワンルームマンションの売却相場は?

マンション売却の流れが分かると次は、どれくらいで売れるのか、売却の相場も気になるものです。投資用のワンルームマンションは、築年数やエリアによってそれぞれ異なりますが、収益還元法という計算式が用いられます。収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。直接還元法は、1年間の家賃収入を表面利回りで割っておおよその金額を知ることができるのに対して、DCF法は空室のリスクなど将来的な予測も踏まえて算出します。

・直接還元法について
直接還元法の計算式は以下になります。

・(年間の家賃収入-経費)÷還元利回り=不動産価格
※還元利回りとは、収益の合計を不動産の価格で割ったものになります。

年間の収益が100万円、経費が25万円で、還元利回りが5%と査定された物件の場合、(100万円-25万円)÷0.05=1500万円という価格が想定されます。

・DCF法(ディスカウント・キャッシュフロー)について
DCF法は、利益と売却時の価格、リスクなどを割り引いて評価額を算出する方法です。DCF法の計算式は複雑なので、売却相場を調べるために、査定金額を提示してもらったら根拠を説明してもらいましょう。

投資用ワンルームマンションを売却するきっかけ

時間と労力をかけてワンルームマンションに投資しますが、経営が上手くいかず売却を検討する人も少なくありません。また、一方では売却して売却益を別の商品に再投資する方など様々です。
投資用に購入したワンルームマンションを売却するきっかけにはどんな理由があるのでしょうか。

・きっかけ1:資金繰り
ワンルームマンションでは空室の期間が長期化すればするほど、経営も難しくなってきます。広告を出して入居者を募集しても空室が埋まらないと、将来の収支計画が崩れてしまうため、悩みから解放されたいという想いから売却を検討する人もいます。
最近で多い事例としてはサブリース契約をしている方が保証家賃が変わらないという言葉を信じて契約したのにも関わらず数年後に家賃保証金額下げられてしまい収支計画が変わってしまいやむを得ず売却に至るというケースです。
また、次の物件への投資も含めて買い替えを検討する人は、売却で得た資金で投資を拡大しようと計画的に売却する人もいます。

・きっかけ2:管理業務から解放されたい
不動産投資は、不動産管理会社に委託したとしても、適宜報告が入るためその都度意思決定をしなければいけません。時には大規模な修繕や入居率を向上させるために部屋の内装を変える決断をすることもあります。本業を持ちながら副業として投資をする場合、これらの雑務が面倒と感じる人もいます。そのため、物件の管理業務から解放されたいという気持ちから売却を検討する人もいます。

・きっかけ3:売却益が期待できる
不動産投資の目的は人それぞれですが、タイミングを見て売却をした方が大きな利益に繋がります。売却は考えていなかったという人でも、不動産会社からの情報を聞いて売却に向けて動き出す人もいます。
長期的に保有するか、それともタイミングを見て売却するかは、日々のリサーチと情報を得られるネットワークにかかっているので、不動産投資をするなら売るタイミングについても視野に入れておきましょう。
株式会社クレドでご購入頂いたお客様でもご売却のご相談はしばしば御座いますが最近では5年を超えてご売却(長期譲渡)に踏み切るオーナー様はお手元に数百万円を残せているケースも見受けられます。

売却するタイミング、賃貸中と空室どちらがいいのか

ワンルームマンションを売るタイミングは以下の3つを目安にしましょう。

1.入居している
2.春の引っ越しシーズン前
3.大規模修繕が行われる前

空室がある場合、実際のお部屋を内見できるというメリットがありますが、新しいオーナーは次の入居者を見つけなければいけません。入居者がいる状態なら空室の心配もないので、賃貸中か空室かで迷ったら、入居者がいる状態で売りに出しましょう。その際に重要なのが賃貸料なので、賃料設定はなるべく高く維持した方が売却査定が高くなります。
東京都内の物件の場合賃料が1000円高いと売却価格が30万円も高くなるデータがありますので安易に賃料を下げる事はお勧めできません。
また、ワンルームマンションの需要が高まるのは、入学や転勤でひとり暮らしをする人が増える春の引っ越しシーズン前です。3月に入居者が決まるよう1月下旬から2月を目途に売却に向けてステップを踏むと効率的に進めることができます。
最後に着目すべきは、マンションの大規模修繕についてです。マンションは定期的に大規模修繕が行われます。毎月の積立金から捻出されますが、管理会社に与ては足りない場合にオーナーへ徴収されるケースもあります。別途修繕費用を徴収される場合や、工事が終わった後に修繕積立金が増額される場合は、収支計画が変わってしまうので売却した方が良いケースもあります。年1度は開かれるマンションの理事会の報告などを見て定期的に情報をチェックしておく必要があります。

投資用ワンルームマンションを高く売却するには

ワンルームマンションを売るなら、少しでも高く売りたいと思うものです。どんな点に注意したらいいのか高く売却するポイントを3つご紹介したいと思います。

・方法1:入居者がいる時に売る
投資物件の購入を希望している人は、空室から入居者の募集をするより、決まっている物件(オーナーチェンジ)を購入したいと考えています。入居者がいる、もしくは次の入居者が決まっている状態で売りに出しましょう。

・方法2:金利が低い時期に売る
ワンルームマンションは金利が低くなると1年間で得られる収益を表す利回りが低下し、それと共にマンションの価格が上がるという仕組みがあります。金利の動きにも着目し、マンションを売るタイミングのひとつとしてチェックしてみましょう。

方法3:依頼する会社を見極める
ワンルームマンションを売却する場合、個人での売買は可能ですがリスクや注意点があります。本業を持ちながら不動産投資をしているなら、不動産会社に依頼して相談しながらすすめた方が現実的です。そこで大事になってくるのが、依頼する会社の見極め方です。
複数の会社に査定を依頼してチェックするという方法もありますが、物件の所有率の高さや担当者のスキル、そして総合的にコンサルしてくれる会社を選ぶのがポイントです。売却のみのサポートだけでなく、その後の資産形成の相談も受けられる会社を選ぶのが、次の投資への幅を広げてくれます。
株式会社クレドではFP事務所との連携して保険商品に限らず資産運用を全面的にバックアップさせていただいております。

マンション投資の出口戦略を「売却」とする場合の注意点

不動産投資では、出口戦略という投資をどのタイミングで終わらせ次に移行させるのか、ゴールを明確化しなければいけません。今回のように売却を目的とする場合、どのような注意点があるのでしょうか。

注意点1:ローン残債を確認する
まずはマンションのローンがどれくらい残っているのか確認します。それは、残っている残債を一括で返済する必要があるためです。残債があっても売却することは可能ですが、売却金額で補えない場合、差額は自己資金で払わなければいけません。最終的に赤字とならないよう、ローンの残金と一括支払いができるかどうか、そして売却金額の妥当性を検証する必要があります。

・注意点2:仲介か買取かを決める
ワンルームマンションを売却する場合、不動産会社に依頼しますが、不動産会社には、募集広告を出して買取希望者を募る仲介業者と、不動産会社が直接買い取ってくれる買取業者があります。どちらもメリットとデメリットがあるので、売却を希望する金額や時期、その後の投資予定などを整理した上で、複数の不動産会社に相談して比較した上で決めるようにしましょう。
株式会社クレドの場合ではどちらでもご対応しております。買取契約の場合では最短で1ヶ月ほどで完結しますので先ずはご相談ください。

・注意点3:信頼できる不動産会社を選ぶ
仲介かそれとも買取かなど、決めなければいけないことはたくさんあります。一人で決断していくのは難しいので、信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却の成功のカギとなるでしょう。不動産投資に特化した会社なら、相談からプランニング、提案や交渉など一手に引き受けてくれるので出口戦略や、各種手続きなど、幅広いサポートを受けることができます。

投資用ワンルームマンション売却で損をしないために

せっかく不動産投資を有利に始めた方でも売却で大損をしてしまうケースは残念ながら少なくありません。
投資用に購入したワンルームマンションを売却するためには、売却するタイミングと高く売るコツを知っているかどうかで金額も大きく変わってきます。さらにプロの専門的知識が加われば、より現実的な売却金額が期待できるかもしれません。トータルでサポートしてくれる不動産会社を選び、売却のための計画をスタートさせましょう。

– 不動産投資をプロに相談するなら株式会社クレドへ
ワンルームマンションの売却を考えているなら、不動産会社選びが重要なポイントとなります。不動産売却で重要な出口戦略のコンサルもサポートしてくれるのは、独自の判断基準で物件を仕入れている株式会社クレドです。個別相談も行っているのでぜひ活用してみましょう。


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