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不動産投資の確定申告。節税になる2つの方法と確定申告をしなかった場合のリスクを解説

不動産投資の確定申告。節税になる2つの方法と確定申告をしなかった場合のリスクを解説

不動産投資をしている方にとって気になることの一つが税金ではないでしょうか。できれば節税したいと思う方も多いでしょう。今回は節税するための方法を2つと、確定申告しなかった場合に考えられるリスクの他、確定申告で認められる経費について解説します。

【目次】

■不動産投資は確定申告が必須!
・確定申告をしないとどうなる?
■確定申告の種類
・青色申告
・白色申告
■不動産投資で節税する2つのコツ
・損益通算
・経費計上
■確定申告で認められる経費
■経費計上NG!確定申告で認められなかった事例
・事例1
・事例2
・事例3
■まとめ

不動産投資は確定申告が必須!

不動産投資をしている場合、確定申告をしなければいけません。そもそも確定申告は前年の所得を翌年に申告することですが、会社員の場合は年末調整という形で会社で行います。しかし、給与以外で年20万円以上の所得がある場合は、2箇所以上の収入を得ることになるので確定申告が必須です。不動産所得もその一例になります。逆に20万円以下であれば申告する必要はありません。それは家賃収入ではなく、様々な経費を計上後の不動産所得の場合なので注意しましょう。たとえば家賃収入が100万として必要経費が60万円あったら、家賃収入の100万円から必要経費を引くと40万円になるので、確定申告をする義務が生じます。

・確定申告をしないとどうなる?
確定申告をしないと「納税法違反」になり、「過少申告加税」または「無申告加算税」を払わなければいけなくなります。「過少申告加税」は自己申告して修正申告すれば、過少申告加算税の税率は5%の支払いで済みますが、税務署から指摘されるともっと支払い額が多くなります。その額は未納税額が50万円以下ですと10%、50万円よりも上の額だと20%です。もしも意図的な脱税とみなされた場合は、重加算税35%プラス延納税も払わなければなりません。さらに前科もつくので、会社員であれば職を失う可能性も考えられます。つまり罰金刑を受けた前科者になるため、何としても避けたいものです。

確定申告の種類

確定申告は青色申告と白色申告の2種類があり、その違いは届け出の有無と節税効果で、それぞれにメリット、デメリットがあります。節税できるのは青色申告ですが、届け出が必要なので忘れないようにしたいものです。不動産投資は青色申告がおすすめです。

・青色申告
青色申告の特徴は複式簿記や簡易簿記を利用すること、条件をクリアして税務署から承認される必要があることです。不動産所得のある方の他、事業所得、山林所得のある方が関わる制度です。ただし、青色申告を希望していても税務署に届けて承認を得ないと、自動的に白色申告になるのでご注意ください。
メリットは賃借対照表、曽根喜計算書とともに確定申告の期間内に税務署に書類を納品すれば、最高で65万円の控除が受けられることです。また、専従者給与控除や3年以内なら他の所得から赤字の繰り越しができる損益通算を取り入れられるといった節税効果もあります。デメリットは記帳です。簿記の知識が必要なので、慣れていない人にとっては難しいと感じる可能性があります。そんな時は税理士に頼む、確定申告ソフトを利用するなどの工夫が必要です。

・白色申告
白色申告は所得税や法人税の確定申告の方法のことで、青色申告を選択していない方が行います。売上と経費を申告する「収支内訳書」郭泰申告書Bが必要です。その書き方は青色申告に比べると簡単です。平成26年の法改正により、事業所得300万円以下でも記帳や帳簿保存が義務になりました。メリットは青色申告に比べて簡単に申告できることです。購入したものの数や値段などを正しく記帳するのみで請求書や領収書を保存しておけば、見直しができてより正確でしょう。デメリットは節税効果を期待できないことです。白色申告は青色申告特別控除や青色専従者給与に関する特例といった青色申告で優遇される控除などが受けられません。

不動産投資で節税する2つのコツ

不動産投資に関わっている場合、できれば税金を安く済ませたいものです。そんな皆さまに不動産投資で節税するコツを2つご紹介します。1つめは損益通算、2つめは経費計上です。どちらも所得を抑えて税金を少しでも安く納める方法です。

・損益通算
損益通算とは、不動産所得の総所得を計算する際に何らかの理由で損失した分を差し引くことができる制度です。差し引いた分だけ税金が安くなるので節税になります。会社員が不動産投資をしている場合で考えてみます。Aさんは会社員ですが、不動産投資としてアパート経営もしています。その年は空室が埋まらず、赤字を出してしまいました。赤字は200万円です。このケースでは、損益通算により本業の所得1000万円から赤字の200万円を差し引くことができます。よってAさんの所得は以下になりました。

本業の所得1000万円-アパート経営の赤字200万円=800万円

因みに200万円の赤字は、家賃で得られた不動産収入-経費で計算したときに経費の方が高額になってしまい、200万円のマイナスが出たという意味です。上記のように不動産所得が赤字になった時のみ、損益通算が使えます。Aさんの場合は計算で出した800万円が所得となり、それに税金が課せられます。

・経費計上
経費計上とは経費として落とすことです。経費は事業を行う際に必要になるお金のことを言います。計上は計算の中に含めるという意味です。不動産投資での経費計上と言いますと修繕費があります。不動産投資としてワンルームマンション1棟を所有するBさんの場合です。マンションの共用部分であるエントランスの電灯が切れたので、新しくLEDの電灯をつけました。この代金は修繕費として経費計上され、Bさんの不動産収入から引かれます。よってその分、Bさんの不動産収入は抑えられ、かかる税金も安くなるので節税につながるでしょう。

確定申告で認められる経費

不動産投資を行う際に知っておきたいのは、確定申告で認められる経費の内容です。今回は代表的な経費とその特徴を挙げます。どんな費用が経費になるのか理解することで節税につながるでしょう。

1.特定の税金:
不動産投資を行うために必要な税金は、経費計上できます。たとえば固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税など。

2.修繕にかかる費用:
不動産投資で得た建物で、人が暮らすために必要とされる修繕などにかかる費用です。たとえばエアコンや給湯器などの生活する上で必要な設備に関しては認められています。また住んでいた人が退去したままの状態では、次の人に貸すことができないので、原状回復のためにリフォームする必要があります。その費用も経費として認められます。

3.仲介手数料:
仲介会社、管理会社などに払う手数料です。こういった会社に頼んで入居希望者を募るので、不動産投資に必要な費用です。

4.交際費:
物件の打ち合わせのために不動産会社や管理会社の人と飲食を伴う会合矢打合せを行うことがあります。その際の費用は経費計上が可能です。

5.管理費・管理委託費:
マンションなどの共用部分の清掃、設備点検などのためにかかる費用です。管理会社に払うケースが多いでしょう。会社によっては確定申告のために管理委託の経費をまとめてくれるところもあります。

6.専門家への報酬:
不動産投資のために物件を購入する場合、司法書士に登記依頼をすることがあります。また確定申告は税理士、滞納の訴訟があった場合は弁護士へ頼むケースもあります。こうした費用は経費計上で大丈夫です。

7.保険料:
災害があったときに備える火災保険、地震保険などは経費計上できます。その他に高齢者が入居している場合に考えられる孤独死のための孤独死保険も計上可能です。

8.ローンの金利:
設備を含む建物部分の金利は経費計上できます。土地に関してのローン金利やローンの元金は経費計上できません。

9.通信費:
不動産投資のために使った通信費は経費計上の対象です。たとえばスマホやパソコン、不動産投資のために使うアプリ、ソフトの購入費です。しかし不動産投資以外に使っている場合は計上できないので注意しましょう。

10.旅費・交通費:
たとえば物件を購入するために使った交通費です。現地までの電車賃、高速道路料金、ガソリン代、駐車場代などが経費と認められます。宿泊を伴う場合はホテル代も経費計上できます。物件購入のためとわかる領収書があるとより良いでしょう。

経費計上NG!確定申告で認められなかった事例

経費は微妙にわかりにくいところもあるため、経費計上できると誤解した事例も多くあります。今回はありがちな事例を3つ紹介するので参考にしてください。

・事例1
税金は経費として認められるものばかりではありません。経費として認められないのは、所得税、住民税、法人税のように不動産投資に関係のないものです。こうした税金を確定申告の際に経費計上して却下された事例があります。
不動産投資としてワンルームマンションを2部屋所有している会社員のMさんは、税金が経費計上できると不動産投資をしている友人に聞きました。そこでどんな税金でも経費になると勘違いし、確定申告で住民税を経費計上したところ税務署から注意を受けました。

・事例2
交際費として認められるのは、不動産投資に関連した飲食です。それ以外の飲食は経費になりません。以下は恋人との食事代を経費計上した事例です。不動産投資を始めた会社員のOさんはネット記事で、不動産投資関係の食事代が交際費として経費計上になると知りました。そこで、確定申告の際に恋人に不動産投資の話をした時の食事代を経費計上したのです。Oさんにとっては、不動産投資関連の食事だったからです。しかし、それはあくまでも個人的な交際費なので、経費にはならないと税務署員に言われました。この場合、相手は不動産会社の人でないと不動産投資関連の交際費にはなりません。

・事例3
不動産投資のために不動産会社を訪問する際に着用するスーツは経費計上できません。ファッションに関する費用とみなされます。
Nさんは管理会社に不動産投資の話をしに行くために高価なブランドスーツを買いました。かなり高いものでしたが、経費計上できると思っていたので思い切って奮発しました。しかし、確定申告の際にこのスーツ代は経費として認められませんでした。この他にも不動産投資のための書類を入れるバッグなども経費にはなりません。いずれも個人のファッションアイテムと認識されます。

まとめ

不動産投資における節税のコツは経費形状による損益通算です。会社員が不動産投資を行う場合は、損益通算で不動産投資の赤字分を会社からのお給料である所得から差し引くことができます。結果、その年の所得を抑えられ、多く支払すぎた所得税は確定申告をする事で手元に還付することができますし、所得を下げることによって後払いの住民税も減額されることから所得税、住民税の節税につながります。
幅広くある経費の種類を知っておくと思わぬところも経費計上できて節税になります。こうしたコツをつかんで不動産投資で節税を心掛けましょう。

 

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