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不動産投資ローンの金利相場を比較!低金利で融資を受けるコツも紹介します

不動産投資ローンの金利相場を比較!低金利で融資を受けるコツも紹介します

不動産投資をする場合、ローンを組んで銀行から融資を受ける必要がありますが、その際に気になるのが、金利の相場についてです。金利は毎月の返済額を左右する要素になるので、低金利で融資を受けるポイントを知っているかどうかで、返済額も大きく変わっていきます。そこで、不動産投資ローンを受ける際、低金利で融資を受けるコツについてご紹介したいと思います。

【目次】

■住宅ローンと不動産投資ローンの違い
■不動産投資ローンの融資条件と審査基準
■ローン審査を有利に進めるポイント
ポイント1:借入金額の清算
ポイント2:自己資金の確保
ポイント3:不動産会社に銀行を紹介してもらう
不動産投資ローンが通らない時の対処法
■不動産投資ローンの金利はどう決まる?
金利とは
固定金利(メリット/デメリット)
変動金利(メリット/デメリット)
■金利の違いで収支はどう変わる?
異なる金利ごとのシミュレーションを紹介
■不動産投資ローンの金利を金融機関で比較
都市銀行/メガバンク(特徴・金利相場)
地方銀行(特徴・金利相場)
信用金庫/信用組合(特徴・金利相場)
ノンバンク(特徴・金利相場)
不動産投資ローンの金利交渉はできるのか
■低い金利で融資を受けるコツ
コツ1:返済実績のアピール
コツ2:破綻しない根拠を明確にする
コツ3:不動産会社経由で紹介してもらう
■まとめ

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

自分で住むために物件を購入する住宅ローンと、家賃収入を得る不動産投資用のローンでは、借入の目的が大きく違います。そのため、融資の審査基準の違いや、空室による返済が滞ることを避けるため、個人で住居用の物件を購入するよりも金利は高めに設定されています。物件購入と不動産投資による違いは大きく分けて3つあります。

1.審査内容
2.融資の限度額
3.金利

不動産投資ローンの融資条件と審査基準

不動産投資は、家賃収入を得て運用するという事業目的であることから審査内容が個人で住宅を購入するよりもハードルが高く設定されています。個人で住宅ローンを組む際には、職業や返済能力といった属性を重視しますが、不動産投資ローンの審査では、個人の属性の基準が厳しくなる事に加えて物件情報や収益性なども細かくチェックされます。各個人の金融機関への持ち込みで不動産投資ローンの審査を受けるためには、必要な書類を準備した上で、申請手続きを行ってから審査がはじまります。書類の不備がなければ約1ヵ月前後で審査が終わりますが、書類の不備があった場合、その分審査も長引いてしまうため注意が必要です。

ローン審査を有利に進めるポイント

ローン審査を有利に進めるポイントは3つあります。

・ポイント1:借入金額の清算
審査の際に必ず確認されるのが、借入金の有無です。借入金が多ければ多いほどマイナスポイントになってしまうので、車のローンや、クレジットカードのリボ払いで購入したものがある場合、前倒しで返済し、借入金額を清算しておきましょう。また、過去に遅延、遅滞などのいわゆるローン事故を起こしてしまった方は借りにくい点も理解しておきましょう。

・ポイント2:自己資金の確保
自己資金はすぐに確保することはできないので、生活費の見直しを行い、月々の収支の再確認をして、なるべく自己資金を増やす努力をします。自己資金があるということは、審査の評価にも影響しますし、投資後に修繕などが発生した場合、自己資金があれば対処することができます。今からでも遅くないので、生活費の見直しを行い、自己資金を増やす方法を模索してみましょう。
不動産投資を行う場合は団体信用生命保険に加入しますので、生命保険に加入している方は大きく見直すチャンスになります。

・ポイント3:不動産会社に銀行を紹介してもらう
銀行の融資を受ける場合、取引がある銀行や自宅から近い場所を選ぶ人も多いかもしれません。取引があったとしても、ほとんどの人がローンの審査を利用するのは初めての場合が多いので、自分で新規開拓することになります。そんな人におすすめなのが、不動産会社経由で銀行を紹介してもらうという方法です。銀行と不動産会社との業務提携等の関係性がある場合、信頼できる顧客として審査が通りやすいというケースもあるためです。物件探しから事業計画書の作成、そして融資の相談まで一貫してサポートしてくれる不動産会社を見つけるのがローン審査の対策のひとつになります。
その際はローンの審査期間も1週間程度と短縮されますが、不動産会社によって業務提携している金融機関が違うので1社で決めてしまうのはやめましょう。

・不動産投資ローンが通らない時の対処法
不動産投資ローンに通らない人の特徴は、自己資金が少ないケースや、勤続年数が短いなど信用力や返済能力が低いと判断されてしまいます。そこで、上記でご紹介したポイントを踏まえ、個人の信用情報を上げる努力をする必要があります。しかし、すぐに審査が通る要件に達することはできないので、銀行と提携している不動産会社に相談して、対処法を指導してもらい、対策を練った上で書類の作成を行います。
不動産会社によりますが、頭金0円で勤続年数1年未満で始められるケースもあります。

不動産投資ローンの金利はどう決まる?

不動産投資のためのローンを組んだ場合、金利も含めて慎重に検討しなければいけません。ここからは、金利の種類やそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介したいと思います。

・金利とは
金利とは、借入した金額に対して利率をかけた金額を返済していくものです。長い年月をかけて返済していくので、金利が低ければその分毎月の返済額を抑えることができます。金利にもいくつかの種類があるので、それぞれのメリットとデメリットを把握しておく必要があります。

・固定金利(メリット/デメリット)
固定金利とは、2年から5年や10年など金融機関により異なりますが、固定で支払う期間を選び、その期間は金利の変動がないというものです。金利が上昇した場合でも影響は受けず収支計画が立てやすいというメリットがあります。一方で変動金利よりも高く設定されているため、金利が下がったとしても、月々の返済額は変わらないというデメリットがあります。

・変動金利(メリット/デメリット)
変動金利とは、年に2回金利の見直しが行われます。見直しがされると債務者が困ることも踏まえて、5年ルールと125%ルールというものが設定されています。これは、毎月の支払金額を5年に1度見直し(金額は5年間一定ですが、利息と元本の割合で金利の増減額を調整します)がされることや、金利の見直し後の返済額が1.25倍を上限とするものです。変動金利のメリットは金利が低ければ支払い額を抑えられる恩恵があることです。しかし、金利が上昇するとその分支払期間に応じて支払額も多くなってしまいます。

金利の違いで収支はどう変わる?

金利が1%変わると、月々の返済額や総額はどのように変わるのでしょうか。

異なる金利ごとのシミュレーションを紹介
仮に金利2%と金利3%で不動産投資ローンを組んだことを想定して考えてみましょう。借入額が2500万円で返済期間が35年の場合、金利の差による月々の返済額と支払総額は以下のようになります。

 

金利2%の場合

金利3%の場合

月々の返済額

82,815円

96,212円

年間の返済額

993,780円

1,154,544円

総支払額

34,782,404円

40,409,090円

金利が2%の場合、最終的に支払う利息の総額は、9,782,404円、金利が3%の場合は、15,409,090円を支払うことになります。金利1%の違いで600万円程の違いが出ますので金融機関選びが大切な事がわかります。
参考:住友不動産販売 ローンシミュレーション(https://www.stepon.co.jp/loan/

不動産投資ローンの金利を金融機関で比較

ローンの金利は、金融機関の規模や商品によっても違いがあります。

・都市銀行/メガバンク(特徴・金利相場)
東京や大阪などの主要都市に本店を構える都市銀行は支店が多い上、グループとしての事業展開も行っているため、審査基準は厳しいですが、個人の属性(自己資金・職業・勤続年数等)が高い人は好条件で利用することができます。金利相場は1%前後の低金利で借入することができます。

・地方銀行(特徴・金利相場)
地方銀行は、不動産投資に対する姿勢がまちまちなので、融資に積極的な銀行もあれば消極的な銀行もあります。地域に密着した銀行なので、経営者など個人の属性を重視し、都市銀行よりも審査は柔軟な傾向があります。地方銀行の金利相場は、1.5%前~4%前後と幅が広いという特徴があります。

・信用金庫/信用組合(特徴・金利相場)
信用金庫は、営業できるエリアが信用金庫法で定められています。そのため、取引がある場合でも、物件が対応エリアに入っていない場合融資が受けられません。信用金庫の金利相場は2%前後ですが、対応エリアの中で物件を選ばなければいけないというデメリットがあります。

・ノンバンク(特徴・金利相場)
ノンバンクとは、クレジットカード会社や信販会社、そして消費者金融などです。審査が通りやすく、長期間の融資を希望する人に向いています。また、他の金融機関で融資が通らなかった人も審査に通る可能性もありますが、その分金利が高い傾向にあります。ノンバンクの金利相場は、3%~4%前後となり、今回ご紹介した金融機関の中でも最も高い金利になります。

金融機関の種類

金利相場

都市銀行/メガバンク

1%前後

地方銀行

1.5%前~4%前後

信用金庫

2%前後

ノンバンク

3%~4%前後

・不動産投資ローンの金利交渉はできるのか
銀行の規模によって金利が違いますが、借入する金額や返済期間などによっても金利は変わってきます。見積もりを出してもらわないと具体的な返済額が分かりませんが、金利の交渉は可能なのでしょうか。

低い金利で融資を受けるコツ

実は、低い金利で融資を受けるにはいくつかのコツがあります。

・コツ1:返済実績のアピール
借主の年収や自己資金、職業や勤続年数などを加味して審査を行いますが、データでの判断になるので、信用できる材料をアピールする必要があります。例えば、過去に車のローンを組んで返済した実績などがあれば、約束を守ってくれる人という信用がつくので、金利の交渉の土台に立つことができます。返済実績などがあれば、交渉のツールとして準備しておきましょう。

・コツ2:破綻しない根拠を明確にする
ローンの審査が通ったとしても、途中で破綻してしまったら銀行は損をしてしまいます。そこで、事業計画書を作りこみ、確実に返済が可能なこと、そして利益があることを根拠としてまとめて提出しましょう。そのためには、事業計画書の作成は必要不可欠になるので、十分に調査した上で、現実的な計画を盛り込むことが重要なポイントです。

・コツ3:不動産会社経由で紹介してもらう
都市銀行や地方銀行、信用金庫にノンバンクなど融資を受けられる先はたくさんありますが、口座を持っているからという理由だけでは、審査のプラス査定にはなりません。自分で調べて審査を申し込んでも確実に通るとは限らないので、銀行と取引がある不動産会社経由で紹介してもらい、交渉の方法なども相談しながら進めていきましょう。物件選びから事業計画の作成、資金計画に融資の相談などトータルでサポートしてもらえる会社なら、その都度相談ができますし、安心です。

株式会社クレドでは金融機関との提携が充実しておりますので、金融機関との業務提携により最低金利1.6%(2021年8月現在)でご紹介させて頂いております。
その他、がん保険や介護保険等、多種多様のサービスを展開した金融機関のご紹介も可能です。ローン審査等は事前に必要書類を頂けましたら受付できますので、この機会に自分に合った金融機関選びをしてみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資でローンを組む場合、どの金融機関で融資を受けるのか、そして金利は毎月の返済額に関わってくる大事なポイントです。本業を持ちながら副業として不動産投資を考えているなら、トータルで相談にのってくれる不動産会社を見つけ、分からないことは相談しながらひとつずつ解決して進めていきましょう。

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