fbpx

COLUMN

ラム

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資を始めたいけど、初心者でも上手く運用できるかどうか心配な方もいるのではないでしょうか?
不動産投資は、最初の事前準備が成功率を上げるカギだと言っても良いでしょう。適切な事前準備を知ることで不動産投資を安心してスタートできるだけでなく、成功率がぐっと上がります。
そこでこの記事では、不動産投資を始める前にしておきたい事前準備についてご紹介します。

【目次】

■不動産投資の基礎知識と仕組みを知る
 ・不動産投資とは
 ・不動産投資における収益の仕組み
■投資初心者に不動産投資が人気の理由
 ・理由1:低リスクで始められる
 ・理由2:安心感
    ・理由3:投資の仕組みがシンプル
■不動産投資の成功率を上げるために押さえておくべき5つのポイント
 ・事前準備1:本を読んでイメージを膨らませる
 ・事前準備2:実際に不動産投資をしている人の話を聞きに行く
 ・事前準備3:投資物件や流派ごとのメリットとデメリットを把握する
 ・事前準備4:現状の自分の状況について把握する
 ・事前準備5:購入後のお金の動きを調べる
■初心者は何から始めるべき?不動産投資の7ステップ
 ・ステップ1:情報をまとめる
    ・ステップ2:市場調査
 ・ステップ3:不動産投資会社選び
 ・ステップ4:不動産投資する物件選び
 ・ステップ5:不動産購入資金や出ていく予定のお金を確認
 ・ステップ6:ローンの準備
 ・ステップ7:借り手の人間性をチェック
■不動産投資の始め方を学べる本5冊
 ・おすすめ1:『初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書―投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え』
 ・おすすめ2『まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
 ・おすすめ3『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』
 ・おすすめ4『知りたいことが全部わかる!不動産の教科書』
 ・おすすめ5『不動産投資の羅針盤豊かな不動産ライフを手に入れる一番わかりやすい教科書』
■まとめ

不動産投資の基礎知識と仕組みを知る

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

初心者が陥りやすいのが、不動産投資の基礎知識や仕組みを知らずにいきなり不動産投資会社の情報収集からスタートしてしまうことです。
不動産投資の基礎知識や仕組みを知らずに不動産投資会社の情報だけ集めてしまうと、複雑に感じてしまい「本当に自分でも不動産投資ができるのか」とかえって混乱してしまうでしょう。
不動産投資初心者は、最初に基礎知識や仕組みを押さえることにより、複雑に思える不動産投資がシンプルな投資方法に思えてくるかもしれません。

– 不動産投資とは
不動産投資は、簡単にいうとマンションの部屋やアパート・一軒家などといった不動産物件を購入し誰かに貸したり、機を見て売却することで利益を得たりする投資です。つまり、不動産投資している方は、自分が購入した物件の大家になると考えるとわかりやすいでしょう。

– 不動産投資における収益の仕組み
不動産投資の主な収益は以下の2種類あります。

・借り手側からの家賃収入
・物件を手放した際の売却利益

前者は自分で家や部屋を買って誰かに貸すことにより家賃が発生し、利益を得る「インカムゲイン」というものです。ほとんどの方が不動産投資の主なイメージとして先行しやすいかもしれません。後者はいわゆる「キャピタルゲイン」と呼ばれる、物件売却時の利益のことを指します。不動産投資の手法は様々ありますが、中には投資用物件を売った際に出る利益を目的にする投資家もいるため、初心者はキャピタルゲインの効果についても覚えておきたいところです。

投資初心者に不動産投資が人気の理由

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

「投資」と聞くと、「ギャンブルみたいで怖い」「失敗した話しか聞かない」「極端に成功した人の話しか聞かない」このようなイメージがありませんか?
日本では残念ながら投資に関する正しい教育を受けることがありません。そのため、多くの方にとって投資自体になじみがないと言えます。どうしても極端な事例ばかり見聞きすることから、ギャンブルと捉えてしまう方も一定数いることでしょう。しかし、国も企業も年金に関しては個人に任せている時代だからこそ、投資の知識をつける事は今後の生活をする上で大変重大なスキルになっていきます。その中でも不動産投資は投資初心者こそ始めやすい3つの理由があります。

・理由1:低リスクで始められる
不動産投資は、数ある投資の中でも上手に運用すれば大損しにくい投資商品です。土地の価値は株式投資やFX投資などと比較すると、景気や政治・世界情勢の影響をダイレクトに受けにくいと言えます。従って、不動産投資をしっかり学んだうえで目的に合った人気の地域などでスタートすれば、地価の値下がりリスクを気にせず成功率も上がりやすいでしょう。
短期的な景気のダメージは最小限に抑え、長期的なインフレ対策には有効的な商品だと言えるでしょう。

・理由2:安心感
不動産投資は他の投資に比べて目に見える物件にお金を投資することから、初心者でも安心して始められる投資です。
FXなど最近の投資は、資産が目に見えないインターネット上の数字でしか表されません。これまで株式証券という目に見える紙が発行されていた株式投資も、時代の流れから電子化となり物として見えない不安があると言えます。一方の不動産は時代が変わっても「物件」という実態がある実物投資方法であるだけでなく、日々値動きをチェックする必要がないと言えます。さらに、どのような人が投資した物件を借りるかという情報も入るという点においても安心して運用できる要素のひとつだと言えます。

・理由3:投資の仕組みがシンプル
不動産投資は仕組みがいたってシンプルです。

1.不動産を購入する
2.所有物件を貸す
3.賃料を支払ってもらう
4.10~15年先に売却して利益を得る。若しくは持ち続ける

上記のように不動産投資の主な流れは4つであることが一般的であるため、初心者にとっても扱いやすい投資だと言えます。株やFXなどは毎日の値動きについてチェックが必要というだけでなく、売り時や買い時を常に確認しなければならないため、常に動向をチェックし学び続けなければならない投資方法です。「買う・貸す・家賃を払ってもらう」というシンプルな仕組みが年単位で行われることからも、投資初心者でも始めやすいという理由のひとつにもなると言えます。
最近では、自分が所有して住んでいた物件を引っ越しや転勤をきっかけに人に貸している方も増えています。実は身近にもマンション投資と同じことをやっている方が居る事も安心材料につながります。

不動産投資の成功率を上げるために押さえておくべき5つのポイント

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資はシンプルで安心感があるとはいえ、1度購入すると簡単にやめられないことから、投資初心者が成功率を上げるためには入念な事前準備が最も重要です。
金融機関から融資を受けて物件を購入する方の場合には、売却先の選定から抵当権の抹消、決済までの一連の流れで早くても1カ月程かかります。
株式投資やFXの様に直ぐに現金化が出来ないリスクは発生しますが、初期投資が0円で始められる事を考えると、資金を凍結させなくても行えるので社会的信用の活用で時間を活用した投資として人気があります。
また、物件が安いからと言って購入しても借り手が見つからなければ、家賃は入りません。時間をかけて準備や確認事項などを行うことにより「不動産投資なんてやらなければよかった」と後悔することなく、資産を増やしていきましょう。

・事前準備1:本を読んでイメージを膨らませる
不動産をはじめとする投資初心者は、まず本を数冊読むのがおすすめです。特に不動産投資には様々な流派があるため、本を読んでどのような流派が自分に合っているかを想像しやすくなります。また、不動産投資がどのような投資なのかだけでなく

・どのような流派があるのか
・スタートするのにどのくらいのお金が動くのか
・運用中に必要な費用はあるのか

などを体系的につかんでおくことにより、不動産投資の相場観やお金の動きなどを把握しやすくなるのもポイントです。
本を書くほどの成功談や億万長者になるような成功体験本よりは堅実な方法を習得するように心がけましょう。

・事前準備2:実際に不動産投資をしている人の話を聞きに行く
本を数冊読んである程度体系的に不動産投資について学んだあとは、実際に不動産投資をしている人に話を聞きに行きましょう。実際に投資中の人の話を聞くことにより、自分の思い描く不動産投資のイメージを固めやすくなります。さらに、頭金のアドバイスなど不動産投資を始めるに伴う将来設計もしやすくなるでしょう。1人だけでなく色々な流派の不動産投資家の話を聞くためにも、関連セミナーや相談会などを使うことをおすすめします。

・事前準備3:投資物件や流派ごとのメリットとデメリットを把握する
不動産投資には大きく以下の2つの流派があることを覚えておくと便利です。

・都会の物件(マンション1室など)を購入する派
・田舎のアパート1棟を購入する派

上記のメリットとデメリットの一部をご紹介するとすれば、以下のようなポイントとなります。

 

メリット例

デメリット例

都会のマンション1室

・通勤や通学に便利なので事故物件でない限り借り手が絶えない

・土地の価値が下がりにくい

・売却利益が高い可能性がある

・購入価格が高額

・治安が悪い可能性がある

・ローンの支払いが高額の場合があるため大きな家賃収入を見込めない場合がある

田舎のアパート1棟

・購入価格が都会の物件と比較して安価

・ローンの支払いが少なく手元に入る利益が多めになる可能性がある

・家賃収入で生活できる場合がある

・借り手が見つからない可能性がある

・地域によってはブランド力がない

・物件を手放す際に地価が下がっている恐れがある

上記のように、それぞれの不動産投資方法や物件・地域などが抱えるメリットとデメリットをしっかり把握し、あなたの理想とする不動産投資を固めていきましょう。物件が都会にあるのか田舎にあるのかだけで、物件の価値に影響を及ぼすだけでなく必要資金も異なります。メリットとデメリットの洗い出しは、本や話を聞きに行った後の自分のやりたい投資スタイルを決めるのに最適です。

・事前準備4:現状の自分の状況について把握する
「不動産投資をやりたい!」と思ってすぐにスタートさせるのは大変危険です。あなたのこれまでの収入などによって購入できる物件だけでなく、ローンを組める金額も変化します。もし、転職したばかりだったり、過去にクレジットカードなど滞納経験があったりすると、ローンを組めずに限られた物件しか選べない場合もあります。現在の貯蓄状況はもちろん、あなたの仕事状況など社会的立場も影響するため、現状をしっかり振り返る作業も大切です。

・事前準備5:購入後のお金の動きを調べる
不動産投資はおおよそ10年~20年ほどの長期を目安に行うため、事前準備として購入後に出ていくお金の動きについても注意しなければなりません。多くの初心者は投資する不動産物件を購入するまでの過程ばかりに目が行きがちですが、不動産投資スタート後は以下の費用も発生します。

・固定資産税
・月々のローンの支払い
・必要に応じてリノベーション料金 など

不動産投資スタート後に発生する費用についてもある程度試算しておくことで、あなたの身の丈に合った不動産投資ができるでしょう。特に、将来的に家賃収入だけで生活したいと考えている場合は入念にチェックしたいポイントです。

初心者は何から始めるべき?不動産投資の7ステップ

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

事前準備をしっかり整えたら、実際に不動産投資を開始するところまで動いておきたいと思う方もいるでしょう。不動産投資は1度購入したら簡単には止められないというリスクもあるため、購入までも慎重になりたいところです。実際に初心者が不動産投資をスタートさせるためのステップを7段階でご紹介します。

・ステップ1:情報をまとめる
事前準備で仕入れた本を読んだり実際の不動産投資体験談を聞きに行ったりするだけで終わりにしてはいけません。調査した情報はメモ書きの状態で放置するのではなく、わかりやすい形でしっかりまとめましょう。表などにまとめることで不動産の流派ごとの相場観もわかりやすくなるだけでなく、加筆修正もやりやすくなります。

・ステップ2:市場調査
不動産投資の方向性を定めたら、実際に市場調査をしましょう。不動産投資では、物件の借り手がいないと投資しても意味がありません。そのためにも、あなたの購入したい物件がある地域に人が集まるかどうかのチェックは怠らないことが重要です。都市か田舎かという大まかな市場調査だけでなく、

・マンション1室かアパート1棟か一戸建てか
・学生街かファミリー・ひとり暮らしなのか

など、あなたの理想とする不動産投資ができる具体的な場所を定めていきましょう。

・ステップ3:不動産投資会社選び
投資したい物件や場所を決めることにより、おのずとお願いすべき不動産投資会社も決まってきます。不動産投資会社を選ぶ際の最大のポイントは、動く金額の大きさを考慮して、信頼のおける人物かどうかチェックするのがおすすめです。また、不動産投資は買ったら終わりではなく借り手が実際に住むことにより、初めて投資収入が発生します。大家として実際に借り手が居住した際の管理を任せられるかどうかの指標として、

・住宅トラブルなど何かあった場合に100%任せられる担当者かどうか
・報連相がしっかりできる人物かどうか
・住宅に関する法律に詳しいかどうか
・住宅設備に詳しいかどうか

などもチェックしておきたいポイントです。

・ステップ4:不動産投資する物件選び
信頼できそうな不動産投資会社を決めたら、資金に見合った物件や場所を担当者と決めていきます。しかし、不動産投資の場合はあなたの収入によって選べる物件が異なります。

・どんな物件がいくらなのか
・紹介してもらえる不動産がいくらくらいか

と言ったポイントをチェックしていきましょう。万が一、希望する物件を紹介してもらえなかった場合は不動産投資会社を選び直しても良いでしょう。会社を変更しても希望する物件と収入が見合わない場合は、数年待ってから不動産投資を始めたり少額からスタートできるタイプの不動産投資を検討したり、じっくり時間をかけて投資物件を見定めるのがおすすめです。

ステップ5:不動産購入資金や出ていく予定のお金を確認
前述でも触れましたが、不動産投資は購入したら終わりではありません。物件の購入資金だけでなく、1年に1回支払う固定資産税や毎月支払うローン返済など、購入資金以外にもある程度の目途をつけておくことをおすすめします。頭金を貯金やローンで補填したりしたとしても、すべて購入資金にあてがってしまっては、後々出ていくローン返済金や固定資産税が支払えないという恐れがあります。さらに、万が一購入物件の入居者が退去時に部屋を汚くした場合、敷金などで補えない部分は最悪自己負担になりかねません。

・ステップ6:ローンの準備
購入物件や資金など、ある程度試算ができたら不動産投資会社に相談し、必要であればローンを組む準備をしましょう。必要書類はローンにより変動があるものの、3年分の源泉徴収票など指定された必要書類は滞りなく揃えておくと楽です。ローンを組む場合は不動産投資会社が提携するローン会社を利用できる場合もあるため、確認をおすすめします。

・ステップ7:借り手の人間性をチェック
ローンも組み、いざ物件を購入した後は実際に住んでくれる借り手探しです。借り手の情報がどのような経歴の持ち主か把握したうえで、契約を結ぶのが最適です。借り手を探す際は、不動産投資会社や関連のグループ会社など不動産管理会社が仲介してくれる場合が多くあります。物件の所有者となったあなたは大家さんになるため、管理会社から収入や職業・名前などの情報を入手できるようになるのが一般的です。不動産投資は家賃収入により利益を得ることからも、借り手が家賃滞納のリスクがないかどうかを見定め、じっくり決めるようにしましょう。自分だけで見極めが難しい場合は、不動産投資会社に相談するのもおすすめです。

不動産投資の始め方を学べる本5冊

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資初心者こそ、まずは本を読んで流れを知ることが何よりも重要です。クレドがおすすめする不動産投資初心者向けの本を5冊ご紹介します。いずれも電子書籍版があるため、スマートフォンやタブレットなどで試し読みができるため、あなたに合った書籍をまず1冊手に取ってみてはいかがでしょうか?

・おすすめ1:『初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書―投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え』

初心者だけど不動産投資に強い興味がある方に、まずは読んでもらいたい書籍です。Q&A方式で読みやすいだけでなく、実際に不動産投資をスタートした後もずっと手元における教科書的な役割を果たしてくれるでしょう。また、読者特典として事前準備に活用できる「物件評価をする際に使用しているキャッシュフローの分析シート(Excelシート)」がついてきますので、事前準備に活用しやすいのも嬉しいポイントです。

・おすすめ2『まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』https://www.amazon.co.jp/gp/product/B07HFSWQFD/ref=as_li_tl_nodl?ie=UTF8&camp=247&creative=1211&creativeASIN=B07HFSWQFD&linkCode=as2&tag=masstune01-22&linkId=1743170925f5a9377014fbd97421d740

郊外などにアパートを1棟購入し、不動産投資をしたい人向けにおすすめなのが本書です。不動産投資は、所得が多い方でないとできないというイメージがあるかもしれません。しかし、この本では所得が少ない人でも投資開始できるという切り口から、所得が低くて心配な人の背中を押してくれる1冊になることでしょう。文字だけでなく図解もあるため、初心者でもわかりやすい本です。

・おすすめ3『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』https://www.amazon.co.jp/dp/B018GANIZ4/ref=wl_mb_wl_huc_mrai_3_dp

マンション1室買いの投資方法が中心になっている本書。不動産投資そのものがわからないという人でも読みやすいため、最初の1冊にも最適だと言えます。資金を用意する際の指標となる自己資金の場合とローンの場合のシミュレーションもあるため、資金に心配がある方も比較しやすいでしょう。また、筆者が女性ということもあり、不動産投資を検討している女性に寄り添った内容に仕上がっています。

・おすすめ4『知りたいことが全部わかる!不動産の教科書』https://www.amazon.co.jp/dp/B07DVCSG1Q/ref=wl_mb_wl_huc_mrai_2_dp

一般的に不動産投資スタート後の管理は不動産管理会社を通してケアしてもらいますが、本書の場合は不動産管理会社を通さず自分で管理や契約など大家活動をしたいという方に向いています。実際の不動産業における実務が辞書的にまとまっているため、物件購入後も手放せない1冊となるでしょう。また、不動産の世界そのものを知らない方も本書で大きな流れを把握できるため、不動産運用の勉強にも最適だと言えます。

・おすすめ5『不動産投資の羅針盤豊かな不動産ライフを手に入れる一番わかりやすい教科書』

体験談が掲載されていることもあり、不動産投資に迷ったときに置いておきたいのが本書です。購入特典の3つのチェックリストは、実践的な行動の後押しになるでしょう。不動産投資を始める前の最初の1冊だけでなく、実際に不動産投資セミナーに行った後でも使える基礎知識満載の1冊です。

まとめ

不動産投資を始める前に。初心者が成功率を上げるための5つの事前準備

不動産投資は数ある投資の中でも低リスクでシンプルであるため、初心者でも始めやすい投資だと言えます。しかし、初心者が不動産投資の成功率を上げるためには、情報収集から物件購入後までの資金に至るまでの入念な調査で、ほぼ全てが決まると言っても過言ではありません。現状を把握して自分の理想とする投資方法を見極めながら、ご自身の身の丈に合った不動産投資を始めましょう。

– 不動産投資をプロに相談するなら株式会社クレドへ
初めての不動産投資における不安ごとや実際の投資事例を知りたい場合は、ぜひクレドにご相談ください。不動産投資に関するセミナーだけでなく、個別無料相談もあるため、不動産投資初心者の方も安心して利用できる環境を整えています。


\ファイナンシャルプランナーとの無料相談受付中!/

ライフシミュレーションの作成はご好評をいただいております。

\クレドは資産運用セミナーをオンラインでも開催中/

RANKING

ンキング