fbpx

COLUMN

ラム

【簡単】マンション一棟投資とは?区分投資との違いやメリット・デメリット・リスクをご紹介

ノウハウ

【簡単】マンション一棟投資とは?区分投資との違いやメリット・デメリット・リスクをご紹介

マンションで不動産投資を行う場合、マンション一棟投資と区分投資のどちらが良いかお悩みの方は多いことでしょう。

セミナーや不動産会社との話で一棟投資の方が区分投資より「利回りが高い」と聞いた方もいらっしゃるかもしれませんが、リターンが大きい分リスクも高く物件の管理・修繕に労力とコストがかかります。

マンション一棟投資のメリット・デメリットやリスク、区分投資との違いを知り今後の不動産投資に役立てていきましょう。

マンション一棟投資とは?

マンションの不動産投資は、ワンルームマンションへの区分投資とマンション一棟を丸ごと購入して運用する2種類の方法があります。

一棟投資は区分投資に比べ規模が大きくなる分、初期費用が高くリスクとリターンも大きくなります。

不動産投資家のブログでは体験記としてマンション一棟投資の事例を見かけますが、不動産投資を長年行っておりマンションを数棟所有している上級者や資産家が多く、初心者やサラリーマンの副業としてはリスクが大きいでしょう。

具体的にマンション一棟投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。

マンション一棟投資のメリットとデメリット・リスク

マンション一棟投資は区分投資と比べどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

物件の運営自由度が高い、建物を売却しても土地が手元に残る等のメリットがある一方で、投資の初期費用が高い、管理・修繕等の手間やコストがかかるといったデメリットが存在します。

具体的なマンション一棟投資のメリットとデメリットやリスク、注意点を見ていきましょう。

マンション一棟投資のメリット

運営の自由度が高い
区分投資と違いマンション一棟を保有することで、大規模な修繕・改修が可能になります。

もちろん区分投資でもクロスや壁紙の張替えといった室内のリフォーム・リノベーションは可能ですが、配管や建物の構造部分に関わる部分は所有者の許可を得なくてはいけません。

室内が改修されたとしても、建物の外壁や共有部分に劣化が見られると、内覧に来た入居者に入居を避けられてしまう可能性があります。

建物の価値をリノベーションで全体的に高めたい場合には、一棟投資がより良いでしょう。

家賃収入が多くなる可能性が高い
区分投資よりも一つの物件から得られる家賃収入が多くなります。

例えば30戸のマンションで家賃が1戸あたり月8万円である場合、ワンルーム投資で得られる家賃収入は月8万円ですが、一棟投資では月240万円となります。

家賃収入が多く得られることでキャッシュフローや利回りが高くなり、投資した資金の回収が早く行えるというメリットがあります。

ただしその分修繕費・管理費等の維持コストがかかることを覚えておきましょう。

また入居者も増えますので、物件によっては家賃滞納リスクも高くなります。

土地が手元に残る
不動産投資を長く続けていく中で「建物の老朽化」がネックとなり、空き室が多くなる、家賃が下降し十分な利回りを得られないという悩むオーナーは数多いです。

一棟投資の場合、土地と建物を購入することになるため建物の老朽化が原因で利益が得られない場合でも、建物を売却または取り壊した後土地が手元に残るというメリットがあります。

マンション一棟投資のデメリット・リスク

投資資金がかかる
区分投資はマンションの一室を購入しますが、一棟投資は土地と建物全体を購入しますので必然的に投資に回す資金が多くなります。

ワンルームマンションは数百万円から1000万円台で購入可能ですが、マンション一棟投資の場合1憶円の資金が必要と言われています。

「ローンを利用することでレバレッジ効果が得られる」との声もありますが、あくまで満室であることを前提にした理論です。

購入する際には区分投資よりローンを多く抱えることになるということを念頭に置いて物件を選びましょう。

また満室経営が可能であるかを慎重に判断する必要があります。

失敗した際のリスクが大きい
投資の世界ではリスクとリターンは表裏一体となっています。よって大きなリターンを得られる可能性の高い一棟投資は失敗した際のリスクが大きく、空き室が多くなってしまった場合多額の損失を被る可能性があります。

区分投資ではワンルームをそれぞれ別のマンションに投資することでリスクの分散ができますが、一棟投資はリスク分散ができないという点にも注意しましょう。

売却が難しい
ワンルームマンションと比べマンション一棟は不動産市場で流動性が低く、売却に時間がかかる事が予想されます。

不動産を手早く現金化し、売却資金を別の投資に回す事が難しくなってしまいます。

管理・修繕・リノベーションの手間やコストがかかる
一棟投資は管理にあたっての修理費用やメンテナンス等の管理維持費がかさみ、共用スペースの清掃や設備点検等の管理業務が煩雑となります。

管理会社に委託することもできますが、コストがかかりますので利回りは低くなるでしょう。

また、保険料が高額になり土地の購入により固定資産税・都市計画税が課されます。また一定期間を過ぎると大規模な修繕・リノベーションによって建物の価値向上をはかる必要がありますので、物件によっては大きな負担となります。

不動産価格指数が示す区分所有とマンション一棟の不動産価格

不動産投資家にとって不動産は投資対象であるとともに、資産としての価値も重要となります。売却の際に不動産としての価値が高ければ高いほど利益を出すことができ、次の投資資金も潤沢となります。

マンション一棟と区分所有の不動産価格はどのようになっているのでしょうか?

国土交通省が2020年7月に発表した不動産価格の動向を示す「不動産価格指数」を参考に一棟と区分所有の不動産価格を見ていきましょう。

 

区分所有のマンションの不動産価格指数は全国で152.7、東京都で150となっています。住宅総合では全国で114.9、東京都で124.6です。
2010年以降、区分所有のマンションは価格指数を急激に伸ばしています。

商業用のマンション・アパート一棟の価格指数は全国で131.4となっています。

住宅用のマンション・アパート一棟のデータが無いため、商業用・住宅用という違いが出てきてしまいますので、おおよその指標としてご覧ください。
一棟の価格も増加傾向ではありますが、区分所有と比較すると伸び幅が少ないのが気になるところです。
商業用・住宅用という違いはありますが、区分所有のマンションが価格を伸ばしていることがお分かりいただけたでしょうか。

不動産投資はまずはワンルームから

マンション一棟投資と区分投資の違い、メリットとデメリット・リスク、不動産価格指数についてお伝えしてきました。

時間がないサラリーマンや不動産投資初心者にはまず区分投資から始めてみる事をおすすめします。


\ファイナンシャルプランナーとの無料相談受付中!/

ライフシミュレーションの作成はご好評をいただいております。

\クレドは資産運用セミナーをオンラインでも開催中/

ランキング

RANKING