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「ハザードマップ」を使い災害リスクに備えた立地選びを!

ノウハウ

「ハザードマップ」を使い災害リスクに備えた立地選びを!

所有する物件が水浸しになったり、台風やそれに伴う地滑り・土砂崩れで被害を受けると、オーナーにとっては大打撃。入居者からしても、災害リスクの高いエリアに住みたくないものです。

では、こうしたリスクを顕在化し、物件選びに役立てるにはどうすれば良いでしょうか。そこで便利なのが国道交通省が提供している「ハザードマップ」などの被害予測のツールです。どういったサービスなのか、ここで解説します。

ハザードマップ

地球温暖化などが原因とされる気候変動で増える自然災害

近年は、豪雨や台風による自然災害が顕著です。ここ数年を振り返るだけでも、九州北部豪雨(2017年7月/2019年8月)、西日本豪雨(2018年7月)、台風15号・16号(2019年9月)、令和2年7月豪雨(2020年7月)など、挙げればキリがありません。現在も爪痕は残っていて、1日も早い復興が望まれます。
地球温暖化など原因はいくつか指摘されていますが、地球の気候変動が止まりません。世界の平均気温は19世紀後半以降100年あたりで0.72℃も上昇しました。

日本のペースはそれより速く、同じ期間で1.19℃も上がっています。気温が30℃以上の真夏日、35℃以上の猛暑日の年間日数、豪雨も増加傾向です。内陸部では豪雪、そうでない地域は降雨減で積雪が減るといった現象も起きています。
データが示さずとも、肌感覚でも気候は変わっているのは、誰もが実感しているはずです。

そして、こうした気候変動は、台風、ゲリラ豪雨や大雨を引き起こし、それは河川の洪水、土砂災害、高潮災害となり、我々の生活に及ぼしています。なかでも、浸水や倒壊など不動産への影響は深刻で、賃貸物件のオーナーにとっては戦々恐々な話。
何か起きると入居者への対応が求められ、被害を受けたら修繕にお金と時間がかかります。その間に空室が出ると、家賃収入は入りません。ある程度は火災保険などでカバーできるとしても、死活問題であるのは確かなことです。

自然災害のリスクを確かめられるハザードマップが物件選びの決め手

これから物件を買うのなら、建物の立地や設備など以外に、自然災害のリスクも加味しないといけません。そこで便利なのが、「ハザードマップ」です。基本的には各自治体が冊子を配布していたり、ウェブでも公開しています。これにより、洪水や内水、高潮、津波、土砂災害、さらには火山や地震防災などの状況を可視化できます(公開情報は自治体により異なります)。

インターネットであれば、国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトが便利です。同サイトの「わがまちハザードマップ」は、各市町村が作成したハザードマップとリンクしていて、地域ごとの状況を閲覧することが可能。例えば、東京湾に面した東京都大田区であれば、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害のハザードマップがウェブ上に公開されていることがわかり、アクセスして確かめることができます。

ハザードマップ

出所:ハザードマップポータルサイト

他方、同じ東京都でも海に面していない羽村市であれば、公開されているのは洪水と土砂災害のハザードマップです。各地域に応じて必要な情報がチェックできます。
同じく、ハザードマップポータルサイトでは、洪水・土砂災害・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴、成り立ちなどを地図や写真を自由に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」も公開されています。調べたいエリアを地図または検索で指定し、表示する災害種別を選ぶと、すべての情報がマップに表示されます。例えば、東京都港区ですべての災害種別を選ぶと、次のようになりました。地図を拡大・縮小すれば広範~詳細な情報も調べることができます。

ハザードマップ

出所:ハザードマップポータルサイト

国土交通省腕は、浸水想定区域図を表示する「地点別浸水シミュレーション検索システム(浸水ナビ)」も公開していて、ここでは、どの河川のどの地点が決壊すると自宅や会社などが浸水するかを知る事が出来て、浸水想定の変化、河川の水位情報を確かめることができます。

また、各自治体の風水害対策のページには、過去に起きた浸水被害を一覧で表示しているなど、これまでの被害情報が掲載されていることも。実害から、安全なエリアかどうかをチェックできるのです。
ユニークなのは、日本損害保険協会による地震10秒診断です。これは、防災科学技術研究所とともに災害関連データを活用して作ったコンテンツで、位置情報で提供された場所で今後30年以内に震度5弱~震度7程度の地震が起きる確率や建物の全壊確率、出火確率、停電、ガス停止、断水の日数などライフラインの支障日数のシミュレーションが示されます。

水害ハザードマップによる説明義務でリスクの高い物件は借りられなくなる?

豪雨災害が増えていることから、国土交通省は今年8月から、水害リスクの説明を売買・賃貸の重要事項説明に盛り込むことを決めました。これにより、不動産投資家は物件を購入する際に水害リスクを把握できるようになります。一方で賃貸物件の契約時も説明義務が生じるので、リスクの高いエリアは空室リスクが高まるに違いありません。今後は、より物件を見極める目が求められます。

自然災害の影響を受けやすいということは、建物の被災はもちろん、不動産価格の下落リスクが上昇することも意味します。
河川の氾濫や高潮の被害に遭いやすい、地盤が緩い場所に建つ物件の相場は下がる傾向にあり、先述したような説明義務が加わることで、拍車がかかる可能性があるのです。
投資家としては、購入前はハザードマップなどのツールを使い自然災害の高いエリアの物件の投資しない、購入後は火災保険や地震保険といったリスクに対応する保険に必ず入るなど、徹底した対処が求められます。

また、自然災害で建物の損壊はなかったとしても、屋根や外壁に損傷は残っている可能性があります。その後、外壁の劣化などで入居者や第三者に被害を与えると損害賠償を負うことになりかねません。こうしたリスクに対しては、施設賠償責任保険に加入することで、ヘッジをかけることができます。
自然災害は予測できませんが、データや保険を駆使することで、リスクは抑えられます。備えあれば患いなしですから、手を打っておきましょう。


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